今回の記事は、大京穴吹建設の土地活用プランが気になっているけれど、安心して任せられるかどうかがわからず不安という方の疑問を解決するものです。
実際に大京穴吹建設の資料請求を行い、ホームページに書いていない内容も確認し、細かく評価をしています。
大京穴吹建設の土地活用プランは
- 賃貸アパート・マンションや太陽光発電など、幅広い提案が受けられる
- 相続税対策に強い
- 田舎の土地でも活用しやすい
など、様々なメリットがあり、余りリスクなく、幅広い選択肢の中から活用方法を選びたい人向きというのが、当サイトでの結論です。
このページでは大京穴吹建設の土地活用の特長やメリット、デメリットなどを解説していますので、パートナーとなる業者選びの際の参考にしていただければと思います。
目次
大京穴吹建設の土地活用を8つの観点から10段階評価
| 評価 | 評価の根拠 | |
| 建物管理の実績 | 9 | グループ全体の管理戸数は約53万戸。 |
| 対応エリアの広さ | 9 | 首都圏、関西、東海、福岡県が中心。賃貸アパートやマンションと比べて、駅から遠くても活用できる可能性が高い。 |
| 土地活用プランの数 | 10 | 賃貸アパートやマンションだけでなく、店舗や事業所、高齢者向け住宅など幅広い活用法に対応 |
| 建物の品質 | 8 | 耐震性、耐久性などに優れ優秀。 |
| 一括借上システムの充実度 | 6 | 賃料は話し合いで決める。 |
| 価格帯 | 6 | 他の業者と余り変わらず、平均的。 |
| アフターサービス | 8 | グループ力を活かした大規模修繕がある。 |
| しつこい個人営業がないか | 10 | なし |
大京穴吹建設の商品ラインナップ
まずは大京穴吹建設のラインナップを見ていきましょう。
大京穴吹建設の商品ラインナップは大きく
- 賃貸アパート・賃貸マンション
- 賃貸戸建住宅
- サービス付き高齢者向け住宅
- 太陽光発電
- 店舗・事業所など
の5つに分けることが出来ます。
住宅などの住まいから商業施設、更には太陽光発電まで幅広くカバーされており、土地の特性にあった提案が受けられるのが特徴です。
賃貸アパート・賃貸マンション
大京穴吹建設の賃貸アパート・マンションは2～3階建ての比較的小規模なものがメインですが、一分高層化に対応した商品もあります。
いずれも長年のマンション建設で培ったノウハウを随所に活かした造りとなっており、耐久性や耐震性、遮音性など、様々な面で優れており、建物価値があります。
大京穴吹建設の賃貸アパート・マンションシリーズには以下のようなものがあります。
フォーブルシリーズ
2～3階建て、重量鉄骨造の賃貸マンションです。
今後増加するであろうシングルやDINKS（共働きで子供を持たない夫婦）がメインターゲットで、狭小地や変形地にも立てやすい「フォーブルスクエア」や、シンプルなデザインと戸建住宅のような独立性が売りの「フォーブルレイナ」などがあります。
フィネスシリーズ
3階建て、重量鉄骨構造の賃貸マンションです。
防火性・耐震性に優れ、1階部分をピロティや店舗にすることも可能です。
法定耐用年数が34年と長いため長期的に経営することができ、収益性も高いです。
スカールシリーズ
2階～高層にまで幅広く対応する、鉄筋コンクリート造の高級賃貸マンションです。
耐久性、耐火性、耐震性、遮音性など、様々な面でハイクオリティです。
一方で建築コストも可能な範囲で抑えられているため、高い利回りが実現できます。
3階建ての「スカール NEO」は、環境対策としてエコキュートやエコジョーズ、屋上緑化などにもオプションで対応しており、ランニングコストを効果的に削減できます。
地震や台風などの災害にも強い、21世紀には最適な賃貸マンションです。
ミュージアシリーズ
2階建て、ツーバイフォー工法の賃貸アパートです。
いわゆるメゾネットタイプであり、各住戸は独立した玄関と内部の階段を持ちます。
アパートではありますが住み心地は戸建住宅に近く、隣との境界となる部分に収納や水回りなどが設置されているため、遮音性にも期待できます。
騒音が気になるファミリー世帯向けの物件で、各住戸に独立した庭を作ることも可能です。
賃貸戸建住宅
賃貸戸建住宅は、その名の通り戸建ての賃貸住宅です。
賃貸物件はアパートやマンションなどの集合住宅がほとんどであるため、あまり需要がないのでは？と思われるかもしれませんが、実際には真逆で需要に対して供給が追いついていないのが現状です。
賃貸物件市場全体に占める賃貸戸建住宅の割合は約2％程度しかありません（価値総合研究所調べ）。
需要のほうが多いので家賃も高くなりやすく、利回りが高くなるのが大きな魅力です。
大京穴吹建設の「ミュージア ソロ」は、各住戸に庭があり、ペット飼育も可能という付加価値があります。
立地が多少悪くても賃料設定を高くしやすく、初期投資分を早く回収できます。
高齢者向け住宅
高齢者向け住宅とは、その名の通り高齢者向けの住宅です。
大京穴吹建設の高齢者向け住宅には、「サービス付き高齢者向け住宅」と「老人ホーム」があります。
どちらも一括借上げに対応しており、駅から遠くても不利になりづらいというメリットがあります。
サービス付き高齢者向け住宅
サービス付き高齢者向け住宅とは、その名の通りサービスが付いた高齢者向けの住宅です。
一般的な賃貸物件とは異なり、生活相談や安否確認など、高齢者にとっては重要なサービスが付随します。
建物はバリアフリーやユニバーサルデザインに基づいた設計されます。
ライフスタイルの多様化や核家族化によって夫婦のみ、あるいは配偶者がいない単身の高齢者世帯が増えている現状にマッチした物件であり、近年新たな投資対象として注目を集めています。
政府もサービス付き高齢者向け住宅の建設には積極的で、一定の基準を満たした場合には建築費の10％の補助金が受けられるほか、税制も優遇されています。
老人ホーム
老人ホームとは、高齢者が自分の体調や能力にあった快適な生活をおくるための施設です。
全般的な介護サービスがついてくる「介護型」、生活支援サービスがついて来て外部の介護サービスを利用できる「住宅型」、自立した高齢者のためのサービスがついてくる「健康型」の3つがあります。
現在の日本で最も多いのは住宅型で約5100件、介護型は約3300件、健康型は約15件です。
太陽光発電
太陽光発電は、土地に発電設備（太陽光発電システム）を設置して、その電気を電力会社に売却することによって収益を上げる事業です。
条件によっては、発電した電力を自ら使うことも可能です。
二酸化炭素を排出しないので環境にもよく、太陽が出ていれば日中時でも電気が使えるというメリットがあります。
現在、再生可能エネルギー源（太陽光含む）で発電した電力の買取価格は国が保証しています（固定価格買取制度）。
買取価格は発電設備の規模によって異なりますが、例えば発電規模が10kW以下の場合、買取価格は2017年時点で28円もしくは30円となっています（地域により異なる）。
買取価格は年によっては変動するため、現在の価格が今後もずっと続く保証はありません。
大京穴吹建設の太陽光発電は土地や建物にあったお客様、皆さまの想いに沿ったプランの提案が受けられるため、広大な遊休地だけでなく、建物の屋根などの小さな面積でも対応してもらえます。
店舗・事業所・公共施設
店舗・事業所はアパートやマンションと違ってそれ自体が収益を生むものであるため、より高い賃料が期待できます。
活用の幅も非常に広く、コンビニ、診療所、レストラン、ショッピングモール、雑居ビルなど、土地の特性にあった活用が可能です。
大京穴吹建設の土地活用の契約形態
大京穴吹建設の土地活用の契約形態には、「一括借上システム」と「管理委託システム」の2種類があります。
一括借上システムとは
一括借上システムとは、大京穴吹建設がオーナーから物件を借り上げて、品質管理や賃料の回収などのあらゆる業務を担当するものです。
簡単に言えば「物件の又貸し」です。
このシステムでは、オーナーは入居者からではなく大京穴吹建設から毎月一定の賃料を受け取ります。
そのため、入居率が下がっても収入が減ることはありません。
逆に入居率が増えても収入が増えることはありませんが、初めて土地活用を行うという人にとっては安心のシステムと言えるでしょう。
反面、自分で稼働率を高くする自信があるという方にとっては、余りメリットがありません。
受け取れる賃料は大京穴吹建設が査定した適正家賃の80～90％となります。
例えば、適正家賃が10万円/戸、5戸の物件があった場合、受け取れる賃料は10万円/戸×5戸×80～90％＝40万円～45万円となります。
借上期間は35年ですが、その後の建物の状態次第では再更新も可能です。
管理委託システムとは
管理委託システムとは、賃貸物件の経営に必要不可欠な業務である集金管理・建物管理を大京穴吹建設が代行してくれるシステムです。
オーナーは入居者から賃料を受け取り、賃料の一部を管理委託費用として大京穴吹建設に支払います。
費用は建物の規模や収益性に左右されますが、概ね賃料収入の5％程度になることが多いです。
幅広いネットワークが必要な入居者募集や、法律に関する知識が求められる賃貸借契約、面倒な集金や滞納督促、クレーム対応などの管理組合で運営するような事もすべて任せることができるため、オーナーはほぼ何もせずとも賃料を得られます。
一括借上システムと管理委託システムはどちらがお得？
入居率によります。
入居率が高い場合は一括借上げシステムのほうがオーナーが受け取れる賃料は高くなりますが、35年一括借上げは入居率が下がっても大京穴吹建設から受け取れる賃料は下がらないというメリットがあります。
しかし、一括借上げシステムと言えども、永久に賃料が固定されるわけではありません。
稼働率があまりにも低い場合は、大京穴吹建設側から賃料の引き下げを求められることも十分に考えられます。
どちらで運営するにせよ、稼働率は高いに越したことはありません。
大京穴吹建設の実績は？
大京穴吹建設のグループ会社である大京アステージの管理戸数実績は約42万6000戸、グループ全体では約53万戸と、十分な実績があり、ブランド力に優れています。
大規模ゆえにスケールメリットが生まれやすく、効果的なコストカットが出来ます。
また、マンション修繕工事などの大規模修繕工事事業の実績も30年以上あり、長期的な運営も安心して任せられます。修繕計画も事前に練った上で土地活用を進めますから、施工に関して心配をする必要はありません。
大京穴吹建設は、管理会社としての運営だけが実績ではありません。
その他にも請負事業の工事メニューとして、バリューアップ工事やリニューアル工事なども取り入れています。
新築工事だけではなく、工事事業としても力を入れている、事業規模が大きい工事会社となります。
大京穴吹建設の土地活用のメリット
大京穴吹建設の土地活用のメリットとしては、以下の様なことが上げられます。
様々な提案が受けられる
大京穴吹建設は賃貸住宅・賃貸マンションのみならず、事務所や商業施設など様々な種類の土地活用に強く、土地の特性やオーナーの資金力、リスク選好に応じた最適な土地活用の提案が受けられます。
税務や資金、建築計画など様々な専門知識を有するスタッフが多数在籍しているため、適切な提案が受けられる可能性は非常に高いです。
賃貸アパート・マンションの種類が多い
単身者向け、DINKS向け、ファミリー向けなど様々な種類の賃貸アパート・マンションがあるため、立地に応じて最適な物件を建てられます。
田舎の土地でも活用できる可能性が高い
通常、田舎の土地を活用するのは難しいものですが、大京穴吹建設ならば田舎の土地でも比較的簡単に収益を挙げられます。
特におすすめなのが高齢者向け住宅と太陽光発電です。
高齢者向け住宅は入居者の殆どが高齢者であり、頻繁に外出する人が少ないため、立地が悪くても余り問題になりません。
特に要介護度の高い人が集まる介護型有料老人ホームなどではその傾向が顕著です。
高齢者住宅は周辺環境が重視されるため、喧騒から離れた自然が豊かな田舎の土地ならば十分活用は可能です。
太陽光発電は周りに高い建物がない場所のほうが有利になるため、田舎のほうが有利です。
都会で大規模な太陽光発電施設を目にすることがないのは、都会の土地は他の方法で活用したほうが収益が上がるからです。
災害時の対応が迅速
阪神大震災、東海大水害、新潟中越地震など、過去に大きな災害が発生した祭、大京穴吹建設はそのグループ力を活かして迅速な救援・復旧にあたっています。
東日本大震災では被災地に救援物資の提供と復旧サポートを行い、入居者の暮らしを支えました。
大京穴吹建設のデメリット
このようにメリットが多い大京穴吹建設ですが、一方でデメリットも存在します。
短期的な投資には向かない
大京穴吹建設の建物は価格帯が高めで、高耐久・高品質なため、短期間での土地活用には余り向きません。
基本的には30年、もしくはそれ以上の長期間に渡り投資をしたい人向けと言えます。
数年～十年程度の土地活用を考えている場合は、賃貸アパートやマンション、あるいは高齢者向け住宅などではなく、駐車場やトランクルームなど、別の活用法を考えたほうがいいでしょう。
大京穴吹建設の土地活用が向いている人
以下の条件に当てはまる方には、大京穴吹建設での土地活用をおすすめします。
幅広い活用方法の中から、最も適したものを選びたい人
大京穴吹建設は様々な活用手段の中から一つを選べます。
最初は選択肢を狭めず、様々な活用法を検討したいという方には、大京穴吹建設がおすすめです。
田舎の土地を活用したい人
田舎の土地活用に適した高齢者向け住宅と太陽光発電を両方取り扱っている業者は少なく、貴重です。