今回の記事は、エリアリンクの土地活用プランが気になっているけれど、安心して任せられるかどうかがわからず不安という方の疑問を解決するものです。
実際にエリアリンクの資料請求を行い、ホームページに書いていない内容も確認し、細かく評価をしています。
エリアリンクの土地活用プランは
- トランクルームの土地活用に強い
- トランクルームの市場自体が成長しており、高利回りが見込める
- 初期費用が少ない
など、様々なメリットがあり、余りリスクを背負わず土地活用をしたい人向きというのが、当サイトでの結論です。
このページではエリアリンクの土地活用の特長やメリット、デメリットなどを解説していますので、パートナーとなる業者選びの際の参考にしていただければと思います。
目次
エリアリンクの土地活用を8つの観点から10段階評価
| 評価 | 評価の根拠 | |
| トランクルーム事業の実績 | 9 | 運用拠点数738箇所、運用室数4万1886室。シェア率は13.7％で業界第3位。 |
| 対応エリアの広さ | 8 | 首都圏、関西、東海、福岡県が中心。賃貸アパートやマンションと比べて、駅から遠くても活用できる可能性が高い。 |
| 土地活用プランの数 | 2 | トランクルーム経営のみで、賃貸アパートやマンションなどはなし。 |
| トランクルーム管理の品質 | 9 | 月3回の定期巡回、24時間の監視体制でトランクルームを安全に管理。 |
| 一括借上システムの充実度 | 7 | 契約期間は原則10年だが、交渉次第で短くすることは可能。 |
| 価格帯 | 10 | 賃貸アパートやマンションと比べると初期費用、維持費用ともに少ない。 |
| アフターサービス | 9 | 管理はエリアリンクに任せられる。 |
| しつこい個人営業がないか | 8 | 特になし。 |
エリアリンクの商品ラインナップ
エリアリンクの商品ラインナップは一般的な不動産管理会社とな異なり、トランクルーム「ハローストレージ」のみです。
他の不動産業者でよく見られる賃貸アパート・マンション、駐車場などはなく、トランクルームに特化した経営となっています。
エリアリンクは子会社がたくさんあるだけではなく、様々な会社と提携しているため、非常に安定している株式会社となります。営業職としての求人数も数多くあり、人気が高い企業です。
トランクルームとは
トランクルームとは、個人もしくは法人向けの貸倉庫のようなものです。
トランクルームを経営する業者は利用者と契約を結び、品物を預かる代わりに賃料を受け取ります。
預かる品物は様々ですが、個人ならば自宅においておくとスペースを取る物やレジャー用のグッズ、管理が難しいワインや楽器、普段使うことはないが捨てるには忍びない思い出の品、法人なら保管義務のある書類などが多いようです。
トランクルームには建物ではなく規格化されたコンテナを使うため、初期費用が抑えられます。
原則としてオーナーは土地を貸すだけなので、手間もかかりません。
エリアリンクの土地活用の契約形態は？
エリアリンクの土地活用の契約形態は、土地賃貸借契約が基本です。
土地賃貸借契約とは、エリアリンク側がオーナーの建物を一定の価格で借り上げ、エリアリンクがその建物をトランクルーム「ハローストレージ」として活用する契約形態です。
簡単に言えば「土地の又貸し」ですから、売買契約などは行いません。
面倒な運用、管理などはすべてエリアリンクが行ってくれるだけではなく、ルート営業としての対応に定評があります。
このシステムでは、オーナーはトランクルームの利用者からではなくエリアリンクから毎月一定の賃料を受け取ります。そのため、トランクルームの稼働率が90％でも50％でも、収入は常に一定になります。
ただし、トランクルームの利用状況によってはエリアリンク側が賃下げ交渉をしてくることもあるため、稼働率は高いに越したことはありません。
契約期間は原則として10年間が基本ですが、交渉次第でそれ以下の期間にすることも可能です。
エリアリンクの土地活用のメリット
エリアリンクの土地活用が特に優れている点を、いくつかピックアップしました。
トランクルーム自体の需要が急増している
トランクルームを始めとするストレージ事業（収納スペースを貸し出す事業）の市場は、非常に急速なペースで拡大しています。
2009年度に401.1億円だった市場は、2015年には535.4億円にまで拡大しています。
ここ6年間での平均成長率はおおよそ6％前後です。
一方で日本におけるトランクルームの普及率は0.3％前後で、トランクルーム先進国であるアメリカの10％と比べると決して高いとはいえません。
つまり、まだまだ成長する余地はたくさん残されているというわけです。
今からトランクルーム経営を始めても、遅いということは決してありません。
むしろ市場の成長率の割には土地オーナーから注目されておらず、今こそがチャンスと言えるでしょう。
不動産投資として始めるのも良いですし、今後不動産売買事業を取り入れたいと考えている人の資金集めとしてもお勧めですから、不動産オーナーを目指している場合にも活用しやすい土地活用となります。
トランクルームの経営実績が豊富
ハローストレージのトランクルーム業界におけるシェア率は2015年度時点で13.7％です。
1位のキュラーズ（23％）、2位のライゼボックス（16％）と比べるとまだ少し差がありますが、2013年度の11.7％と比べると確実に上昇しており、今後この2社に追いつく可能性は十分あります。
シェア率が高いということは街中でよく見かけるということであり、それ自体が信頼につながります。
年間売上高約51億円、運用拠点数738箇所、運用室数4万1886室と実績も十分あります。
初期費用が非常に少ない
エリアリンクで土地活用をする場合、エリアリンク側から借りたコンテナを所有地に設置するだけですので、初期費用はほぼかかりません。
建物を用意する必要も、駐車場設備を用意する必要もないため、少ない負担で始められます。
利回りが高い
トランクルームは賃貸アパートやマンション経営、駐車場などと比べると単位面積あたりの賃料が高く、初期費用も少なく、修繕費用などもほぼかからないため、利回りが高くなります。
利回りは個々の土地の条件にも左右されるので一概には言えませんが、表面利回りの平均値は20％程度になることが多いです。
一般的な賃貸アパートの場合、表面利回りは10％～12％もあれば十分とされることが多いですが、トランクルームならばその倍の利回りを実現することも難しくありません。
仮に利回りが20％になった場合、5年間で初期費用を回収できます。
基本は10年契約なので、何もなく満期を迎えられれば初期費用の2倍の額が回収できる上、土地が原状回復されて戻ってきます。
賃料下落のリスクが少ない
賃貸アパートやマンションは住み続けると様々な部分が劣化し、それにともなって賃料も下落します。
賃料下落を防ぐにはリフォームやリノベーションが必要になりますが、これにはお金がかかります。
物件自体も余り気味であり、賃料を押し下げる要素が複数存在します。
一方、トランクルームは住む場所ではないため劣化が即座に賃料下落に結びつくことは非常にまれです。
もちろん安全に預かった品物を保管しなければなりませんが、需要に対して供給が追いついていない現状では賃料が下落するリスクは非常に小さいといえます。
利用者がエリアリンクに支払う賃料が下落しなければ、エリアリンクがオーナーに支払う賃料も下落しないため、安定的に収入が得られます。
室数が多くなるため、リスクが分散できる
ハローストレージの1拠点あたりの平均室数は50室以上です。
室数が多いため、1室辺りのウェイトは小さくなります。
1室あたりのウェイトが小さいということは、それだけリスクが分散できているということです。
利用者の利用年数が長い
ハローストレージの利用者の利用年数は以下のとおりです。
| 3ヶ月以内 | 3～6ヶ月 | 6～12ヶ月 | 1～2年 | 2～5年以内 | 5年以上 |
| 10％ | 9％ | 14％ | 18％ | 25％ | 24％ |
約半数の利用者が、2年以上の長期利用をしています。
現状、トランクルームが不足しているため、一度契約を結んだ利用者は長期的に利用してくれる可能性が高いです。
利用者が長期利用してくれれば稼働率は高止まりし、経営が安定します。
駅から遠くてもあまり不利にならない
トランクルームの利用者の多くは自動車で荷物を運んできます。
そのため、駅から遠くても十分利用者は集まります。
ハローストレージのトランクルーム検索を利用するとわかりますが、自動車でなければとても行けないような場所にトランクルームが設置されていることは珍しくありません。それでも利益が出ているということです。
変形地や狭小地でもあまり不利にならない
トランクルームは予め作られた小さなコンテナを置くだけですので、変形地や狭小地であっても問題なく始められます。
変形地や狭小地でも利用できる土地活用としては他に駐車場経営が上げられますが、トランクルームの方が利回り、需要ともに高くなる可能性が高いです。
管理に手間がかからない
トランクルームの経営は全てエリアリンクが行ってくれます。
定期巡回、清掃、クレーム対応などは一切行う必要がありません。
営業経験がなくても、土地を保有しているだけで、トランクルームを運営する事が可能となりますし、提案業務も取り入れていますから、土地に合わせた提案を企業側から受ける事が可能です。
そもそもトランクルームは人が住む場所ではないためトラブル自体も起きづらく、管理の手間は非常に少ないです。
月極駐車場の一部をトランクルームにできる
月極駐車場を経営しているが満庫とは程遠い場合は、余っている部分をトランクルームにすることによって土地の活用効率を高められます。
月極駐車場としてはイマイチでもトランクルームとしてはうまく活用できる可能性は十分あります。
土地の転用が比較的容易
エリアリンクのトランクルームは一般的な賃貸アパートやマンションと比べて比較的容易に更地に戻すことが可能です。
更地に戻しやすいということは転用がしやすいということでもあります。
トランクルームの経営で資金をためて、その後アパートを建てると言った長期的な活用法も視野に入れられるのは大きな強みと言えます。資産を溜めた後、野村不動産でマンション経営や、トラストスペースでビル管理などを検討してみる事もお勧めです。
エリアリンクの土地活用のデメリット
様々なメリットがあるエリアリンクの土地活用ですが、一方でデメリットも存在します。
賃貸アパートやマンションに対応していない
エリアリンクの最大のデメリットがこれです。
最初から賃貸アパートやマンションを経営する気がはなからない場合はいいのですが、賃貸アパート・マンション・駐車場など、幅広い土地活用方を比較しながら最終的な活用方法を決めたい場合には他の業者を選んだほうがいいでしょう。
満室になるまで時間がかかる
トランクルームは賃貸アパートやマンションほどその存在自体が知られておらず、有名な不動産ポータルサイトに情報が掲載されません。
そのため、存在を認知してもらい、利用してもらうのに時間がかかります。
集客自体はエリアリンクが行ってくれますが、集客がうまく行かなかった場合は賃料の引き下げを求められるかもしれません。
全国対応でない
現在対応している地域は以下のとおりです。
- 東京都
- 神奈川県
- 千葉県
- 埼玉県
- 茨城県
- 静岡県
- 岐阜県
- 愛知県
- 宮城県
- 大阪府
- 京都府
- 奈良県
- 兵庫県
- 福岡県
今後は全国展開していく予定とのことですが、とりあえず現状対応していない地域もあるため注意が必要です。
支店は東京支店、大阪支店、名古屋支店の3店舗の営業所のみとなります。福岡営業所などがありませんから、九州地域での対応が少なくなっています。
不法侵入のリスクがある
トランクルームは賃貸アパートやマンションと違って人が常駐する施設ではないため、人同士のトラブルは置きづらいですが、反面不法侵入などのリスクがあります。
エリアリンクは定期的な巡回を行っていますが、リスクがなくなるわけではありません。
最も、実際にはトランクルームがそのようなトラブルに巻き込まれるケースはあまり多くない上、24時間の監視体制があり、万が一何かあっても対応はエリアリンクが行ってくれるので過剰に心配する必要はありません。
エリアリンクでの土地活用が向いている人
以下の条件に当てはまる方には、エリアリンクでの土地活用をおすすめします。
少ない初期費用で土地活用を始めたい人
エリアリンクのハローストレージ運用事業は、非常に少ない初期費用で土地活用を始められます。
土地は持っているけれどアパートやマンションを建てる費用がないという方は、エリアリンクで土地活用を始めるといいでしょう。
駅から遠い・狭いなど、条件の良くない土地を活用したい人
条件が悪い土地は無理やり賃貸アパートやマンションで活用しようとしてもうまくいかないものです。
そのような土地でも、エリアリンクのハローストレージならば高利回りで運用できる可能性が十分あります。