土地活用プランナーが教える土地活用

土地活用の杜

土地活用の種類

土地活用としての貸倉庫やトランクルーム

ウサギ
土地活用を検討しているのだけれど、トランクルームなんてどうかなぁ?

シカ
トランクルームや、駐車場経営は立地が悪い場所でも設置しやすいよね。

ウサギ
トランクルームにはどんな種類があるのか教えて!

シカ
トランクルームについて詳しく知っておくと、その後の会社選びもスムーズに進むよ。今回はトランクルームとしての土地活用を勉強してみよう!

トランクルームとは

「トランクルーム」とは、荷物を預けることができる「貸し収納スペース」で、住居に収納スペースの少ない都市部で多く見られるサービスです。

 

土地活用策としては、比較的初期投資が少なく管理もラクで、アパートやマンションなどの賃貸経営、月極駐車場や店舗には向かないような立地でも充分可能性があるため、都市部に土地を所有している地主さんは検討に値する事業です。
それではまず、トランクルームの種類を見ていきましょう。

トランクルームとレンタル収納スペース

広義の「トランクルーム」には、大きく荷物に保証を付けて預かる「寄託契約型」と、収納スペースのみを貸し出す「賃貸借契約型」の二つの形態があります。

前者は主に、倉庫業法の認可を受けた倉庫会社などが運営し、温度・湿度の管理やセキュリティーにも充分な対策が行われます。
いわゆる貸し倉庫などと呼ばれる業態で、預かった品物への保証が義務付けられており、美術品や毛皮、宝飾品などの保管にも利用されるようです。
一般にトランクルームというと、この業態を指す場合が多いようですが、業界としての統一基準があるわけではないので例外もあるようです。
これに対し後者は、スペースのみを貸し出す賃貸借契約で「レンタル収納スペース」とも呼ばれます
アウトドア用品やベビー用品、季節用品など、普段あまり使わない日用品の収納などに使われます。

屋外タイプと屋内タイプ

賃貸借型のトランクルーム(レンタル収納スペース)には、さらに屋内タイプと屋外タイプがあります。

屋内タイプは、ビルや建物を個室に仕切り、占有スペースとして貸し出すもので、賃貸アパートのようにずらりとドアが並んだ構造になっていることから「ルーム型」と呼ばれることもあります。

事業化にはそれだけ多くの初期投資が必要であり、損益分岐点が上がってしまうので経営リスクも大きくなります
ただし、使い道に困っている古いビルや倉庫などがある場合は、初期投資を抑えることが可能なので、検討する価値はあるかも知れません。
屋外タイプは、敷地に収納用のコンテナなどを設置するもので「コンテナ型」とも呼ばれます

賃貸住宅のような、物件や建物を建てる必要がなく、整地して簡単なフェンスや防犯カメラを設置する程度で済むため、不動産投資額が少なく、初期投資を抑えられるのが魅力

屋外なので暑さ寒さ、湿度の影響を受けやすく、デリケートな品物の収納には不向きながら、家具や家電、スポーツ・レジャー用品の収納には充分で、一般生活者全般を利用者として見込むことができる上、立地を選ばず多くの場所で事業化可能なのも魅力です。

ウサギ
トランクルームにも色んな種類があるんだね!

シカ
次は、どんな場所がトランクルームの設置に向いているのか、トランクルームの設置可能な場所をチェックしてみよう!

トランクルーム事業の基礎知識

土地活用策としてトランクルーム経営を考える場合、倉庫業の認可が要らず、初期投資や管理コストが抑えられ、しかも立地をあまり選ばず幅広い利用者が見込める屋外コンテナ型がお奨めです。
それでも一定の条件や法令の規制もあるので、基礎知識は押さえておきましょう。

必要な面積

コンテナの広さは様々ありますが、一般的に需要が多いのは1坪(畳2枚)程度

タイヤやレジャー用品など、一般家庭の収納にはこれぐらいが適当です。
また、コンテナ型のトランクルームは車で運んで荷物を出し入れするため、駐車場のスペースも広めにとる必要があります。
所有地から駐車スペースを差し引き、1坪のコンテナルームを何室確保できるかで、事業収支が決まってきます。

法的制限

コンテナであっても、土地に設置して継続的に使用する場合は、建築物として建築基準法の制限を受けます
適切な基礎工事を行って建築確認申請を行うなどの対応が求められます。
また、倉庫の用途でコンテナを設置する場合は、エリアによって、用途地域の制限を受ける場合があります。
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域では倉庫の建築は認められませんので事前にチェックしておきましょう。

必要な設備

コンテナに鍵が掛かるとは言え、防犯上最低限の設備は必要です。

まず、屋外照明と防犯カメラ
24時間体制で屋外照明と防犯カメラが稼働していることが、第三者の侵入や犯罪を抑止します。
また、トランクルームは24時間営業なので、利用者のためにも照明は不可欠です。
さらに看板を設置して通行客にトランクルームの存在をアピールすることも重要です。
必要な設備ではありませんが、通行量の多い場所なら、空きスペースに自販機を設置して自販機からの収入を得るのも良いでしょう。

初期費用とランニングコスト

コンテナは、20フィートコンテナを改造して2室~6室程度に間仕切ったものが、1基50万円~100万円ほど。
これに設置費や基礎工事、駐車場工事などを加え、コンテナ1基あたり80万円~130万円程度が目安とされます。

さらに、看板や照明、防犯カメラなどに30~50万円程度をプラスした額が最低限の初期費用となります。
ランニングコストは、照明と防犯カメラの電気代程度ですので、非常に微々たるもの
掃除もたまに巡回すれば済む場合が多いので、地主さんでも充分可能です。

収入

屋外コンテナ型のトランクルームの場合、1畳あたり月額3,000円~5,000円程度で貸し出すケースが多いようです。
20フィートコンテナを4つに仕切れば1室約2畳になるので、コンテナ1基あたりでは毎月最大24,000円~40,000円(年間288,000円~480,000円)ほどの賃料収入が見込まれます。

ウサギ
トランクルームを始める場合、契約方法はどうなるの?自分自身で運営する事も可能なのかな?

シカ
自己運営をする事も可能だけれど、企業と契約をする事でも、トランクルーム運営が可能だよ!

トランクルーム事業を始めるには

トランクルーム事業を始めるには大きく3つの方法があります。

自己運用

地主さん自身が運営・管理する方法です。

スタートまでは大変ですが、管理はアパート経営などよりは負担が軽く、賃料はほぼ丸々残ります

トランクルーム用のコンテナを販売している会社では、様々な相談に乗ってくれる場合もあるので、初めての場合はアドバイスを受けてみるのも良いでしょう。

あるいは、近隣の不動産会社などに相談して、契約業務や契約者からの集金などの管理業務だけを業務委託方式にて引き受けてもらうのもひとつの方法です。

フランチャイズ

自己運用の場合は、コンテナの調達から設置業者の手配、建築確認申請はもちろん、利用者の募集や契約業務、賃料回収などの業務も自分で行う必要があります。

そんな手間や時間はかけられないという場合は、フランチャイズに加盟するという方法もあります。

本部がきちんとサポートしてくれるので、初めての方でも安心です。

ただし、フランチャイズ料などが発生するため、収益性は自己運用よりも悪化するので、慎重な判断が必要です。

サブリース(一括借り上げ)

サブリースは、トランクルームを丸ごと事業者が借り上げて運営するもので、地主さんは賃借料を受け取るだけという仕組みです。

フランチャイズはオーナーが経営するのに対し、サブリースは事業者が経営してオーナーに賃料を払うのが違い。

つまり地主さんは管理からも解放されるわけですが、当然その分収益性は悪化します。

 

 

その他にも、事業用定期借地方式や、リースバック方式などの契約方法もあります。
どの契約選ぶかによって、相続時の評価額が変わりますので、注意しましょう。

定期借地権による土地活用は、こちらの記事をご覧ください。

 

ウサギ
トランクルームは手軽に始められそうだね!トランクルーム運営で注意しなければいけない事ってあるの?

シカ
トランクルームにはメリットも多いけど、デメリットもあるんだよ。トランクルームとしての土地活用が成功するように、しっかりと情報収集をしておこう!

トランクルーム事業のメリットと注意点


最後に土地活用策として見た場合のトランクルーム事業のメリットと注意点をまとめてみました。

初期投資の手軽さ以外にも見逃せないメリットがあります。

メリット

  • 立地を選ばない
    駅から遠い、周辺に生活施設が整っていない、迷惑施設がある(墓地や葬祭場、焼却場、ゴミ屋敷など)、居住環境が悪い(日当たりが悪い、虫や匂い、騒音が酷いなど)、土地の形が悪いといった、アパート・マンションには不向きな土地でも事業化の可能性があります。
  • インフラは電気のみでOK
    アパート建築・マンション経営を始めるには、電気・ガス・上下水道・電話(インターネット環境)などのインフラが整っていなければなりません。それらのインフラを引き込むにも多くの費用がかかりますが、トランクルームの場合は電気だけ引き込めば事業化可能です。
  • 維持管理費安が安い
    アパートやマンションなどはガス器具やトイレ、エアコンなどの設備機器の更新が必要です。
    また、退去時は壁紙やフローリングを張り替え、次の入居者をスムースに入れるためのコストもかかります
    人が住まないトランクルームなら、設備の更新は不要で、修繕や美観を維持するための費用もほとんどかかりません
  • 次の土地活用がしやすい
    アパートなどの場合、大家さんの都合で入居者を退去させるのは困難ですが、トランクルームなら、そんな心配もありません。
    比較的容易に更地に戻すことができるため、より有利な土地活用策に移行しやすいのも魅力です。

注意点

  • 節税効果は小さい
    以前は、コンテナを事業用の償却資産として申告することで減価償却により節税することが可能でしたが、現在は土地に設置して継続的に使用する以上、建築物として扱われるようになりました。
    これにより償却資産から家屋に扱いが変わったことで、家屋の固定資産税がかかってきます
    また、人が住まないので、アパートなどに認められる「貸家」としての数々の節税効果はありません
    ただ、相続税では「貸家建付地」として扱われる可能性がありますが、節税効果はわずかでしょう。
  • 集客が未発達な業態
    アパートやマンションのようにポータルサイトが整備されている業態ではないので、借り手探しに苦労する場合があります
    特に自己運用の場合、稼働率を高くするためには、看板で通行客にアピールするか、近隣にチラシを配布するぐらいしか方法がないため、なかなか利用者が埋まらないという事態も懸念されます。
    少なくとも敷地に余裕があるからと最初から大規模なトランクルームを展開するのではなく、反響を見ながら随時追加していくといった慎重な姿勢が必要です。

 

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