今回の記事は、三井のリパークの土地活用プランが気になっているけれど、安心して任せられるかどうかがわからず不安という方の疑問を解決するものです。
実際に三井のリパークの資料請求を行い、ホームページに書いていない内容も確認し、細かく評価をしています。
三井のリパークの土地活用プランは
- 駐車場経営に強い
- 駐車場の種類が豊富で、ニーズに合わせて選べる
- 初期費用が少ないプランが充実している
など、様々なメリットがあり、特になるべく少ないリスクで駐車場・駐輪場経営を始めたいという方にぴったりというのが、当サイトでの結論です。
このページでは三井のリパークの土地活用の特長やメリット、デメリットなどを解説していますので、パートナーとなる運営業者選びの際の参考にしていただければと思います。
目次
三井のリパークの土地活用を8つの観点から10段階評価
| 評価 | 評価の根拠 | |
| 駐車場管理の実績 | 8 | 2016年6月時点での管理台数は約20万台と十分な実績あり。管理台数も右肩上がり。 |
| 対応エリアの広さ | 9 | 全国対応。 |
| 土地活用プランの数 | 5 | 駐車場、駐輪場の2種類。賃貸アパートやマンションなどはなし。 |
| 駐車場管理の品質 | 9 | コールセンターが24時間365日、トラブルに迅速対応。 |
| 一括借上システムの充実度 | 6 | 一括借上期間や賃料は話し合いで決める。 |
| 価格帯 | 10 | アパート経営やマンション経営と比べると坪単価は非常に安い。 |
| アフターサービス | 8 | 三井不動産グループが投資・相続・資産活用のコンサルティング相談窓口に。 |
| しつこい営業がないか | 8 | 特になし。 |
三井のリパークの商品ラインナップ
まずは気になる三井のリパークの商品ラインナップを見ていきましょう。
三井のリパークの商品は大きく
- 時間貸し駐車場
- 施設駐車場
- 月極駐車場
- 時間貸し自転車駐輪場
- 月極自転車駐輪場
の5つにわけられます。
他の業者でよく見られる賃貸アパートやマンションはなく、駐車場業者となるのですが、その分駐車場経営には強く、更には駐輪場も充実しています。
時間貸し駐車場
時間貸し駐車場とは、いわゆるコインパーキングのことです。
駐車スペースを短い時間（通常は30分単位）で貸し出し、その対価として賃料を受け取ります。
初期投資が比較的少なく、短期～長期の土地活用に柔軟に対応できるのが強みです。
狭い土地や変形地などにも柔軟に対応でき、リスクが小さい割には利回りも高めになります。
契約は原則として一括借上げで、三井のリパークに対して毎月一定の賃料で土地を貸し出す仕組みになっていますから、自己経営方式を検討する場合には、他の業者を選んだ方が良いかもしれません。
施設駐車場
施設駐車場は、立体駐車場、もしくはオフィスやショッピングセンターに併設した駐車場のことです。
時間貸し駐車場と同じく駐車スペースを短い時間（通常は30分単位）で貸し出し、その対価として賃料を受け取ります。
時間貸し駐車場と比べて初期費用がかかりハイリスクですが、駐車台数が増え車路の割合が減るため、稼働率を高く維持できれば利回りは時間貸し駐車場よりも更に高くなりますから、不動産投資としてもお勧めです。
施設に併設させる場合は、その施設の需要がそのまま駐車場の需要につながります。
月極駐車場
月極駐車場とは、駐車スペースを月単位で貸し出し、その対価として賃料を得る駐車場です。
時間貸し駐車場や施設型駐車場が商業施設の周辺で成功しやすいのに対して、こちらは住宅街の周辺で成功しやすいという特長があります。
個人の顧客の他、自動車販売会社や一般企業など、大手の顧客の獲得も見込めます。
契約形態には土地を三井のリパークに貸し出す「一括借上システム」と、運営管理に関わる全ての業務を代行してもらえる「管理受託システム」があります。
時間貸し自転車駐輪場
時間貸し自転車駐輪場は、駐輪スペースを短い時間（通常は15～60分単位）で貸し出し、その対価として賃料を受け取る駐輪場です。
基本的なメリットやデメリットは時間貸し駐車場と同じですが、自転車は自動車よりも小さいぶん、狭い土地でもたくさんの駐輪スペースが取りやすいという特長があります。
駐車区画割合としては、幅 2.5m × 長さ 5.0m 車路幅 5.0mが基本となりますから、駐車場には向かない細長い形状の土地は、駐輪場として活用したほうがいいかもしれません。
月極自転車駐輪場
月極自転車駐輪場は、駐輪スペースを月単位で貸し出し、その対価として賃料を得る駐車場です。
駐車場経営は原則としてセルフ式（無人）なので、管理に手間を掛けずに運営ができます。
顧客の管理はICカードや定期券発行機などが自動で行ってくれます。
人が必要な管理駐車場業務も全て三井のリパークが行ってくれるため、オーナーは何もする必要はありません。
三井のリパークの契約形態
三井のリパークの駐車場及び駐輪場の契約形態には、「一括借上げシステム」と「管理受託システム」の2種類があります。
時間貸し駐車場、施設駐車場は原則として一括借上げシステム、その他は2種類の中から選ぶことができます。
一括借上げシステムとは
一括借上システムとは、三井のリパーク側が管理会社となり、オーナーの土地を一定の価格で借り上げ、三井のリパークがその土地を駐車場として活用する契約形態です。
簡単に言えば「土地の又貸し」です。
このシステムでは、オーナーは駐車場の利用者からではなく三井のリパークから毎月一定の賃料を受け取ります。
そのため、駐車場が常時満庫になっても年中がらがらになっても、収入は常に一定になります。
ただし、駐車場の利用状況によっては三井のリパーク側が賃下げ交渉をしてくることもあるため、利用者は多いに越したことはありません。
管理受託システムとは
管理受託システムとは、駐車場経営に必要な業務のすべてを三井のリパークが代行してくれるシステムです。
経営方式としては、オーナーは駐車場の利用者から賃料を受け取り、その一部を管理業務委託費として三井のリパーク側に支払います。
また、駐車料金の滞納があった場合、1ヶ月分の立て替えを受けられます。
募集手続や駐車場管理、清掃、滞納トラブルへの対処など、面倒な業務はすべて三井のリパークが行ってくれるという点は一括借上契約と同じですが、こちらは駐車場の利用率がオーナーの収入に直接影響します。
一括借上げシステムと管理受託システムはどちらがお得？
一括借上げシステムは一度契約を結んでしまえば暫くの間は賃料が安定するため、リスクが少ないです。
反面、最初に設定される賃料はやや低めなのでリターンもそれに見合ったものになります。
管理受託システムは稼働率によって収入が左右されるものの、高い稼働率を常時維持できるのならば毎月の賃料収入は一括管理契約より高くなることもあります。
一方で長期の滞納があった場合はその分手取り賃料が減ってしまうというデメリットもあります。
土地によって維持できるであろう稼働率は異なるので、このあたりはケースバイケースです。
コインパーキングと月極駐車場はどっちが儲かるの？
土地の立地や形状などにもよるため一概には言えませんが、高い稼働率が維持できるのならばコインパーキング経営のほうが儲かります。コインパーキングのほうが単位時間あたりの賃料が高いからです。
ただし、月極駐車場経営は月単位での契約となり、多くのお客さんは長期間利用してくれるため、一度稼働率が高くなれば毎月の収益性が高いところで安定しやすくなるというメリットがあります。
ややハイリスクハイリターンなのがコインパーキング運営、ローリスクローリターンなのが月極駐車場事業と言えるでしょう。
三井のリパークの土地活用のメリット
三井のリパークの土地活用が特に優れている点を、いくつかピックアップしました。
綿密な調査に基づいた適切な提案が受けられる
土地活用を成功させ、安定的に収益を得続けるためには、最初の提案が非常に重要になります。
そして、良い提案には綿密な調査が必要不可欠です。
三井のリパークは綿密な市場調査に基づいて最適なプランを提案してくれるため、その土地を最も有効に活かせます。
初期費用がほぼかからない
三井のリパークの契約形態には前述の通り「一括借上げシステム」と「管理受託システム」がありますが、どちらを選んでも機器や駐車設備の費用などは三井のリパーク側の負担となります。
アスファルト舗装費用などはオーナー持ちですが、賃貸アパート・賃貸マンションなどと比べると非常に少ない初期費用で始められます。
狭小地や変形地などでも始められる
駐車場経営は、比較的小さい土地でも始められます。
世の中には数台しか止められないにも関わらず安定して利益を挙げられている駐車場がたくさんあります。
もちろん、広ければそれに越したことはないのですが、賃貸アパートや賃貸マンションとしての活用が不可能な土地でも、駐車場経営ならばうまく活用できる可能性は十分あります。
契約から開業までの期間が短い
安全かつ迅速、なおかつ非常に少ない騒音や振動で駐車場を完成させるため、すぐに駐車場経営を始められます。
管理体制が優秀
三井のリパークの「リパーク コールセンター」は、24時間365日駐車場の故障やトラブルに対応しています。
重大なトラブル発生時にはスタッフを迅速に現地へ派遣し、問題を解決します。
問題はすべて三井のリパーク側が解決してくれるため、オーナーの時間が取られることはありません。
また、駐車場の建設にあたっては周辺の挨拶を行い、駐車場開業後も近隣に最大限の配慮をしながら経営を行います。
清掃は定期的に行い、駐車場の資産価値を維持します。
集客支援が優秀
たくさんある駐車場の中から自らの駐車場を選んでもらうためには、適切な集客支援が必要不可欠です。
三井のリパークはTポイントやANAマイルなどのポイントサービスと連携することによって、顧客のユーザビリティを向上。
「また停めたくなる駐車場」という印象を与える事により、リピーターを増やします。
支払い方法は現金のほか、クレジットカードや電子マネー（Suica，pasmoなど）にも対応。
法人向けの後払い法人カードにも対応し、様々な支払いニーズに答えます。
さらに、先進のネットワークシステムによって、顧客データを収集・分析。
現状駐車場が抱えている問題点を分析し、稼働率を高めるためにはどうすればよいのかをスタッフが検討します。
看板や機器は原則黄色と緑からなるもので統一。
三井のリパークの駐車場であることがひと目で分かるように工夫されています。
一括借上システムがある
前述の通り、三井のリパークの駐車場形態には「一括借上げシステム」と「管理受託システム」があります。
一括借上げシステムはすべての地域で対応してもらえるわけではありませんが、対応してもらえれば安定して賃料を得られます。
三井のリパークの土地活用のデメリット
様々なメリットがある三井のリパークの土地活用ですが、一方でデメリットも存在します。
賃貸アパートや賃貸マンションに対応していない
三井のリパークの最大のデメリットがこれです。
最初から賃貸アパートや賃貸マンションなどの賃貸住宅経営をする気がはなからない場合はいいのですが、賃貸アパート・賃貸マンション・駐車場経営など、幅広い土地活用方を比較しながら最終的な活用方法を決めたい場合には、コインパーキング業者ではなく、他の不動産業者を選んだほうがいいでしょう。
リスクは少ないが、利益も少ない
駐車場経営や自動販売機経営は賃貸物件経営と比べると初期費用がかからずリスクは少ないですが、その分得られる利益も少なくなりがちです。
ただし駐車場でも大規模なものとなれば話は別で、賃貸経営に勝るとも劣らない利益を挙げられるケースもあります。
相続税が高くなりやすい
たとえ狭小アパートだとしても、賃貸アパートや賃貸マンション経営を取り入れる事で、土地の評価額が下がって相続税が節税できます。
一方、駐車場経営では土地の評価額は下がらないため、相続税は高いままです。
土地が広く地価が高い場合は被相続人（相続を受ける人）が困ることも考えられます。
被相続人がいざという時に困らないように、相続人（相続させる人）は生前から十分考えておく必要があります。
三井のリパークでの土地活用が向いている人
以下の条件に当てはまる方には、三井のリパークでの土地活用をおすすめします。
少ない初期費用で土地活用を始めたい人
三井のリパークの土地活用はいずれも非常に少ない初期費用で始められるので、土地はあるけれど余りお金は出せないという人でも気軽に始められます。
様々な駐車場の形態の中から、最適なものを選びたい人
三井のリパークは駐車場・駐輪場の選択肢が非常に多く、駐車場だけでなく駐輪場も選択肢に入ります。