土地活用プランナーが教える土地活用

土地活用の杜

土地活用の会社比較

長谷工の土地活用口コミと評判

ウサギ
土地活用を取り入れたいんだ。比較的大きな土地を保有しているのだけれど、どこの会社に依頼するのが良いのかな?

シカ
長谷工は、大きなマンションやアパートの他にも、様々な土地活用を取り入れているから、土地活用に迷っている場合にはお勧めだよ。

ウサギ
長谷工ってどんな会社なの?

シカ
長谷工は、資本金575億となる、実績がある大手だよ。情報開発として、様々な情報を入手した上での土地活用を取り入れているから、いつでも最先端な土地活用を取り入れる事ができると評判が高い会社だよ。まずは評価からチェックしてみよう!

今回の記事は、長谷工の土地活用プランが気になっているけれど、安心して任せられるかどうかがわからず不安という方の疑問を解決するものです。

実際に長谷工の資料請求を行い、ホームページに書いていない内容も確認し、細かく評価をしています。

 

長谷工の土地活用プランは

  • 賃貸マンション、商業施設、オフィスなど様々な形態での土地活用が可能
  • 建物、管理ともに高品質で不動産実績も豊富
  • 大規模な物件にも対応しており、資産価値の高い建物が作れる

など、様々なメリットがあり、長期間に渡り安定的に収益が得やすいというのが、当サイトでの結論です。

このページでは長谷工の土地活用の特長やメリット、デメリットなどを解説していますので、パートナーとなる業者選びの際の参考にしていただければと思います。

長谷工の土地活用を8つの観点から10段階評価

評価評価の根拠
建物管理の実績7現在の管理戸数は約6万6000戸(業界17位)。
対応エリアの広さ7全国の主要都市に対応。詳細は応相談。
土地活用プランの数9賃貸物件の他、オフィスや高齢者向け住宅・施設にも対応可能。
建物の品質10耐震性、耐久性、環境性能などに優れており、非常に優秀。
一括借上システムの充実度6一括借上げシステム(サブリース)システムあり。契約期間は応相談。
価格帯580万円~坪から100万円~坪と高め。
アフターサービス6建物構造部分の保証期間は15年。法律で定められた期間(10年)より長いが、他の業者よりは短め。
しつこい営業がないか8特になし。

ウサギ
長谷工は評価が安定しているね。どんな商品の取り扱いなのか、詳しく教えて!

シカ
よし!では早速商品ラインナップをチェックして、希望の土地活用があるかどうかを探ってみよう!

長谷工の商品ラインナップ

まずは気になる長谷工の商品ラインナップを見ていきましょう。長谷工の商品は大きく

  • 賃貸マンション
  • 介護付き高齢者住宅「センチュリーシティ」
  • その他

の3つにわけられます。

準大手ゼネコンだけあって選択肢の幅が非常に広く、その土地の特徴に合わせた活用方法を選びやすくなっています。

 

賃貸マンション

長谷工はこれまでに60万戸以上のマンション施工実績があり、首都圏での施工シェア率は35.6%、近畿圏でのシェア率は20.5%と非常に高い数値を維持しています。

 

管理戸数も6万6000戸と十分多く、マンション経営に関する業務を包括的に任せられます

介護付き高齢者住宅

介護付き高齢者住宅「センチュリーシティ」はその名の通り、介護が付いた高齢者のための住宅です。

原則として介護保険の被保険者で、要支援1~要介護5の人を受け付けます。

 

居室はプライベートな空間と共有空間に分かれており、プライバシーが確保できる一方で人とのつながりも確保できるのが特徴です。
少子高齢化の進展に伴って介護施設の必要性が高まっている現代日本のニーズにマッチした物件であり、高い稼働率が期待できます。

その他

上記の物件以外にも、商業施設やホテル、オフィス、倉庫など、様々な物件の設計・施工・管理実績があります。
土地の特徴に基づいて多種多様な、オーナーの利益が最も大きくなる提案を受けられるので、安心して話しをできる相談先となります。

ウサギ
長谷工と契約を進める場合には、どのような契約となるの?少しでも経済的な負担なく、契約を進めたいんだけれど、長谷工でのお勧めの契約方法はどんな契約となるの?

シカ
できるだけ建築費用を抑えたい場合には、建設協力金を取り入れるのがお勧めだよ。その他にも、長谷工では、定期借地権と言う契約方法も取り入れているんだ。契約内容を詳しくみてみよう。

長谷工の土地活用の契約形態

長谷工の土地活用の契約形態には、「サブリースシステム」「プロパティマネジメントシステム」の2種類があります。

また、建物用途によっては「建設協力金」「定期借地権」による提案も受けられます。

サブリースシステム

サブリースシステムは、長谷工がオーナーから物件を借り上げて、管理や賃料の回収などのあらゆる業務を担当するものです。

簡単に言えば「物件の又貸し」です。

 

このシステムでは、オーナーは入居者からではなく長谷工から毎月一定の賃料を受け取ります。
そのため、入居率が下がっても収入が減ることはありません
逆に入居率が増えても収入が増えることはありませんが、初めて土地活用を行うという人にとっては安心のシステムと言えるでしょう。

反面、自分で稼働率を高くする自信があるという方にとっては、余りメリットがありません

 

受け取れる賃料は長谷工が査定した適正家賃の80~90%となります。

例えば、適正家賃が10万円/戸、5戸の物件があった場合、受け取れる賃料は10万円/戸×5戸×80~90%=40万円~45万円となります。

プロパティマネジメントシステム

プロパティマネジメントシステムとは、賃貸物件の経営に必要不可欠な業務である集金管理・建物管理を長谷工が代行してくれるシステムです。

オーナーは入居者から賃料を受け取り、賃料の一部を管理委託費用として長谷工に支払います。
費用は建物の規模や収益性に左右されますが、概ね賃料収入の5%程度になることが多いです。

 

幅広いネットワークが必要な入居者募集や、法律に関する知識が求められる賃貸借契約、面倒な集金や滞納督促クレーム対応などもすべて任せることができるため、オーナーはほぼ何もせずとも賃料を得られます

サブリースシステムとプロパティマネジメントシステムはどちらがお得?

入居率によります。

入居率が高い場合はプロパティマネジメントシステムのほうがオーナーが受け取れる賃料は高くなりますが、サブリースシステムは入居率が下がっても長谷工から受け取れる賃料は下がらないというメリットがあります。

 

建設協力金とは

建設協力金とは借主が貸主に対して貸し付ける無利息の一時金です。

このお金を渡しますので、こちらが望むとおりの建物を建ててください、という性質のもので、建物の仕様やデザインを統一させたい業者がよく採用する方式です。

 

その後、貸主は建物を借主に貸し付けます。
それと同時に建設協力金は保証金という名称に変わります

貸主は借主に対して保証金を返済しなければなりませんが、その一方で借主は貸主に対して建物の賃料を払わなければなりません。実際には賃料から保証金を差し引いた額が借主から貸主に支払われることがほとんどです。

 

長谷工の建設協力金は、借主と貸主の両者にメリットがある方式です。

借主のメリット

  • 土地を取得しないでいいので、余計な資産が増えない
  • 事業計画に沿った建物が建てられる。
  • 地権者の同意が得やすい

貸主のメリット

  • 建設協力金が無利子で借りられる。
  • 借主の都合で中途解約となった場合、保証金の返済義務がなくなり建物が残るほか、違約金が支払われる
  • テナントを募集する必要がない

 

このようなメリットが有る一方で、以下のようなデメリットもあります。

 

借主のデメリット

  • 中途解約した場合、保証金を放棄しなければならない

貸主のデメリット

  • 中途解約になった場合、残された建物と保証金の処理が面倒
  • 建物が借主の望んだ仕様になるため、転用が難しい
  • 賃料が保証金と相殺されるためキャッシュフローが少なくなりがち

 

このように様々なメリットやデメリットがありますが、建設協力金が受け取れるため初期費用がかからないというのは大きなメリットは非常に大きいです。

定期借地権とは

定期借地権とは、その名の通り定期的な借地権のことです。

借地権とは、借主(この場合は長谷工)が第三者(この場合はオーナー)の土地の上に建物を建て、それを利用する権利のことです。

 

定期借地権とは借地権うち、契約期間が決まっているもののことです。

その期間が過ぎた場合は更新はなく、契約は終了し、借主は借地権を失います(双方が合意した場合は再契約が可能です)。オーナーは期間が決まっているため安心して貸し出すことができ、借主は少ない負担で建物が建てられるというメリットがあります。

 

定期借地権はさらに

  • 一般定期借地権契約期間が50年以上のもの。契約終了後、借主は建物を解体して土地を返す
  • 建物譲渡特約付借地権契約後30年以上建った時点で、土地所有者が建物を買い取ることを約束したもの。
  • 事業用借地権契約期間が10年~20のもの。事業用に建物を建てるためのもので、住宅には適用されない

の3つに分類されます。

一般定期借地権による契約を結んでおけば、契約終了後に土地は更地になって戻ってくるため、また別の用途に使用できます。

ウサギ
長谷工にはどの位の実績があるの?長谷工に依頼するメリットとデメリットも詳しく知りたいな!

シカ
メリットばかりで判断してしまうと、土地活用が失敗となりがちだよ。デメリットもしっかりとチェックしておこう!

長谷工の実績は?

長谷工の管理戸数実績は2016年時点で約6万6000戸で、全国で17位です。

長谷工グループは非常に大きく、不動産を専門に取り扱っている事業部や、営業開発から提案を受ける事ができます。事業内容としては、リフォームやその他の不動産の開発計画なども積極的に取り入れています。

実績は十分にあるといえるでしょう。

 

長谷工の土地活用のメリット

長谷工の土地活用のメリットとしては、以下の様なことが上げられます。

様々な活用の提案が受けられる

長谷工は賃貸マンションのみならず、介護付き高齢者住宅や商業施設など、様々な種類の土地活用に強く、土地の特性や事業者の資金力、リスク選好に応じた最適な土地活用の提案が受けられます

住宅地、ロードサイド、市街地など、様々な土地の活用が可能なので、他の業者では断られるような土地でも活用できる可能性があります。

高層マンションの施工実績が豊富

長谷工は品川タワーレジデンス(25階建て)、ルミナリータワー池袋(30階建て)など、高層マンションの施工実績が豊富にあります。
建物の規模が大きくなればそれだけ戸数が増えるので1戸当たりのウェイトが小さくなり、入居率が安定やすくなります。

 

個人で高層マンションを経営することはあまりないかと思いますが、大きな土地を所有している場合は検討してみてもいいかもしれません。

 

耐久性が高い

建物の耐久性に大きな影響を与えるのがコンクリートの性能です。

コンクリートは気温の変化や乾燥などによってひび割れを起こすことがあり、これは建物の寿命を短くする大きな原因となります。

 

長谷工は収縮や傍聴が起こりづらい「中庸熱ポルトランドセメント」や「低熱ポルトランドセメント」を用いることによって温度変化によるひび割れを防ぎ、収縮を抑制する混和剤で乾燥収縮によるひび割れを防いでいます

 

建物本体と比べて寿命が短い玄関ドアやアルミサッシなどは、接着や溶接せず、ボルトで固定することによって交換を容易にしています。長持ちする躯体と交換しやすいパーツの組み合わせによって、高い耐久性を実現しています。

耐震性が高い

地震大国である日本において、物件の耐震性の高さというのは非常に重要です。

長谷工は建物の強度を高めて地震に耐える「耐震構造」、揺れの力を分散させることによって建物に掛かる力を軽減する「制震構造」、建物と地面を切り離して揺れの力を外部に逃がす「免震構造」を組み合わせ、効果的に地震に対抗しています。

 

基礎工法には杭の先端を地盤まで届かせる「杭基礎工法」を採用。杭の摩擦力と反力によって、大きな建物をガッチリと支えます

 

1995年の阪神淡路大震災では合計10万棟以上もの建物が全壊しましたが、長谷工が施工したマンションは1つも全壊しませんでした

 

さらに、各ドアの玄関枠と扉の間には適切なゆとりを設けています。
これにより、自身による歪みや変形を吸収し、ドアが開かなくなることを防いでいます。

 

防災性能が高い

長谷工は一部の分譲マンションに防災3点セットを設置しています。

防災3点セットとは

  • 非常用飲料水生成システム「WELL UP(ウェル アップ)
  • マンホールのふたを外して組み立てられる「非常用マンホールトイレ
  • 炊き出しかまどとして利用できる「かまどスツール

の3つの防災グッズからなるセットで、万が一の際に入居者の命と生活を効率的に守ります

 

また、各住戸には玄関ドアとは別に普段は使わないもう一つの避難経路を用意

万が一玄関ドア側が火災で通れなくなってしまっても、バルコニー側から脱出可能です。

さらに各居室とキッチンには火災感知器を用意
火災発生時には警報音が鳴るため、入居者はすぐに火事に気づけ、被害の拡大を防げます。

 

玄関には原則として、上下2箇所をロックするダブルロックシステムを採用
不正な方法で開場するのに時間がかかるため、防犯性が高くなります。鍵にはピッキングに強いシリンダーキーを採用しています。

 

高齢者や子供でも暮らしやすい

長谷工は高齢者や子供などでも暮らしやすい、ユニバーサルデザインを採用しています。

ユニバーサルデザインとは、年齢や性別、障害の有無などに関係なく、誰でも使いやすいように設計されたデザインのことです。他の設計事務所に委託するのではなく、自社にある設計部門を活用し、暮らしやすさを追求した仕様となっています。

 

具体的には住戸内の段差を極力小さくしたり、トイレに手すりを設置したり、玄関を弱い力でも開けたりするなどの工夫のことです。

 

従来のバリアフリーは少数の使いやすさのために多数の使いやすさを犠牲にすることがありましたが、ユニバーサルデザインではそのようなことはありません。
誰にとっても使いやすいので、より多くの入居者が満足し入居率が高止まりします。

 

環境性能が高い

長谷工は一部のマンションで建物の屋上や壁面の緑化を進めています。
建物を緑化することにより、ヒートアイランド現象(都市部の気温上昇)を防ぎ、大気を浄化し、生物多様性を創出します。

さらに一部の建物では屋上にソーラーパネルを設置しているため、環境負荷の低減だけでなく管理費用も低減できます。

管理体制が優秀

長谷工はマンション管理センター「アウル24」を通じて、各物件に異常がないかを24時間見守っています。

火災報知器の感知など、異常が発生した場合には迅速に状況を把握した上で警備員を出動させて初期対応を行い、その後専門スタッフによる2次対応を行います。

 

また、「アウル24」は暮らしのトラブル相談窓口としても対応します。
例えばトイレが詰まった、電気がつかなくなった、ガスが使えなくなったなどの日常起こり得るトラブルを広く受け付けています

13年間分の豊富なデータベースと、専門スタッフの技術力で様々なトラブルを迅速に解決します。

 

建物の品質が高くても管理体制がずさんだと入居者の満足度は下がってしまいますが、長谷工の管理は高品質なため、入居者の心をつかんで離しません

長谷工のデメリット

様々なメリットがある長谷工の土地活用ですが、一方でデメリットも存在します。

対応エリアがあまり広くない

長谷工の対応エリアは物件によって異なりますが、例えば賃貸マンション建設の場合は「一般的なアパート以上の規模で、主要都市およびその周辺エリア」、商業施設の場合は「2種住居地域以上の幹線道路沿い」となっています。

ある程度人が居るところでなければ土地活用はできないので仕方のないことですが、人口が少ない地域だと対応してもらえないかもしれません。

 

価格帯が高い

長谷工のマンション事業の坪単価は80万円~100万円程度と、他の業者のものと比べると価格帯は高めです。

建物・管理の品質が高いのでそれに対する対価だと思ってください。
これでは高くてとても建てられないという場合は、他の業者を選んだほうがいいでしょう。

ウサギ
長谷工での土地活用に興味がわいてきたよ!

シカ
大手の中から選ぶ場合、様々な不動産会社があるから、しっかりと比較をした上で自分に合っている土地活用を選ぶようにしよう!

長谷工での土地活用が向いている人

以下の条件に当てはまる方には、長谷工での土地活用をおすすめします。

資産価値の高い建物で、長期的に土地活用をしたい人

長谷工は建物・管理体制ともに非常に優秀であり、長期間の土地活用に適しています。開発推進に力を入れており、開発事業も積極的に取り入れていますから、未来の事も見据えた土地活用とする事が出来る事でしょう。
子供や孫に受け継がせられるような物件を希望する場合は、長谷工がおすすめです。

広い土地に大きな建物を建てたい人

長谷工は他の業者と比べて比較的大きな物件にも対応しています。そのため、広大な土地を持つ人にもおすすめです。

-土地活用の会社比較

error:
【無料】土地活用に失敗しない方法
土地活用に失敗しない方法

Copyright© 土地活用の杜 , 2020 AllRights Reserved Powered by AFFINGER4.