土地活用プランナーが教える土地活用

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ツクイの土地活用口コミと評判

シカ
高齢者施設経営として、土地活用を考えているんだけれど、高齢者住宅に関しての知識を持っていないんだ。どこに相談すれば良いかな?

ミミズク
高齢者住宅は、いろんな会社が取り扱っているけれど、ツクイは、高齢者住宅専門の取り扱いとなる会社だよ。

シカ
ツクイはどんな会社なの?

ミミズク
今回はツクイについて詳しく調べてみよう。まずは評価から見てみるよ!

今回の記事は、ツクイの土地活用プランが気になっているけれど、安心して任せられるかどうかがわからず不安という方の疑問を解決するものです。

実際にツクイの資料請求を行い、ホームページに書いていない内容も確認し、細かく評価をしています。

ツクイの土地活用プランは

  • 高齢者向けの施設が非常に充実している
  • バスなどの公共交通機関が利用できれば、駅からの徒歩圏内は問わない
  • 建設協力金が受けられる

など、様々なメリットがあり、高齢者向けの施設を建てたい人にはおすすめというのが当サイトでの結論です。

このページではツクイの土地活用の特長やメリット、デメリットなどを解説していますので、パートナーとなる業者選びの際の参考にしていただければと思います。

ツクイの土地活用を8つの観点から10段階評価

評価評価の根拠
土地活用の実績9高齢者向け施設の運営実績は非常に豊富で、業績も好調。
対応エリアの広さ7札幌、仙台、東京、神奈川、大阪、兵庫、福岡が中心。その他の地域は要相談。
土地活用プランの数4高齢者向け施設(デイサービス、グループホーム、有料老人ホーム)のみ。
物件管理の品質9介護業務を手がけているため、物件管理の品質は高い。
一括借上システムの充実度建物賃貸借契約がある。
価格帯6業界平均レベルの価格。
アフターサービス7開発後のサポートも充実している。
しつこい営業がないか8特になし。

 

シカ
高齢者住宅を作ることを決めているなら、ツクイの土地活用が良さそうだね!どんな高齢者住宅を専門に取り扱っているのかな?

ミミズク
ツクイでは、3パターンのラインナップがあるんだ。詳しく説明するね。

ツクイの商品ラインナップ

まずはツクイのラインナップを見ていきましょう。ツクイの商品ラインナップは大きく

  • デイサービス(敷地面積:250~350坪)
  • グループホーム(敷地面積:150~250坪)
  • 有料老人ホーム(敷地面積:500坪~)

の3つに分類することができます。

介護事業・有料老人ホーム事業を行う企業だけあって、高齢者向けの施設が非常に充実しているのが大きな特徴です。

デイサービス

デイサービスとは、日帰りで施設に通い、食事や入浴などのサービスをデイサービス介護職員によって受けられる通所施設です。

在宅で生活する要介護1以上の高齢者のための施設で、通所者はリハビリや適度な運動なども行えます。

 

通所者は普段使わない体の部位を動かすことによって健康状況を改善したり、他の通所者と会話することによって認知症の進行を遅らせたりできます。
高齢者の家族も介護の負担が減り、育児や趣味の時間を確保できます。

長いこと慣れ親しんだ自宅、地元で最後を迎えたいというニーズが高まっている日本では今後需要がさらに高まる可能性が強く、そうしたニーズを汲み取ることができれば高い利回りを達成できることでしょう。

一方でデイサービスは要介護1以上の高齢者が集まるので何かとトラブルも発生しがちですが、サービスはすべてツクイ側が提供するため、オーナーの責任となることはありません

オーナーはあくまでも建物を貸すだけです。

グループホーム

グループホームとは、認知症の症状を持つ高齢者が1ユニット(5人~9人程度)で共同生活する介護福祉施設、サービス付き高齢者向け住宅のことです。

日々の生活はスタッフが支えますが、入居者も自らできる範囲で身の回りのことを行い、認知症の改善、あるいは悪化の防止に努めます。


少子高齢化の進展に伴い認知症になる高齢者の数も右肩上がりに増えてきており、それに対応するかのようにグループホームの数も増えてきていますが、まだまだ数は足りていません
それ故に補助金が出るケースが少なくないのが、グループホーム投資の長所です。


補助金の有無や金額は自治体ごとによってまちまちなのでなんとも言えませんので、対象となる土地の市区町村役場の担当者まで相談してみてください。

ちなみに、グループホームは老人ホームであり、利用権方式と呼ばれる契約形式が一般的です。
利用権方式では利用者は月額利用料とは別に入居一時金を支払うケースが多いです。


入居一時金はグループホームを利用する権利を得るためのお金で、月額利用料とは別物です。

また、グループホームは原則として要支援2~要介護5の人を受け入れます。要支援1、もしくは健康な人は対象外です。

 

サービスはすべてツクイ側が提供するため、オーナーの責任となることはありません

オーナーはあくまでも建物を貸すだけです。

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有料老人ホーム

有料老人ホームとは、その名の通り有料の老人ホームです。

有料老人ホームはさらに以下の3種類に分類できます。

 

  • 介護付有料老人ホーム介護が必要な人が対象。施設常駐のスタッフが介護サービスを提供する。約3300件存在する。
  • 住宅型有料老人ホーム介護が必要な人、不要な人、両方が対象。介護スタッフは常駐しておらず、入居者は訪問介護などの外部サービスを利用する。約5100件存在する。
  • 健康型有料老人ホーム介護が不要な人が対象。食事などのサービスは提供されるほか、露天風呂やトレーニングルームなどが併設されることが多い。約15件存在する。

 

いずれの場合も入居者は利用権を入居一時金で取得する利用権形式が基本で、この入居一時金がオーナーの大きな収入源となります。

ただし、最近は入居一時金を無料とし、その分を月額利用料でカバーするタイプの有料老人ホームも少なくありません。

 

サービスはすべてツクイ側が提供するため、オーナーの責任となることはありません

オーナーはあくまでも建物を貸すだけです。

シカ
高齢者住宅について詳しく分かったよ!ツクイではどんな契約となるのかな?

ミミズク
ツクイでの契約方法は1種類だけとなるよ。ツクイの契約内容を見てみよう。

ツクイの土地活用の契約形態

ツクイの土地活の契約形態は原則として「建物賃貸借契約」です。

土地の取得(買取)は行っていません

 

建物賃貸借契約とは、借主(この場合はツクイ)が希望したとおりの建物を貸主(オーナー)が建てて、その建物を貸す、という契約形態です。

建物賃貸借契約は、大規模展開するチェーン店のコンビニなどで活用されており、建物のデザイン・仕様など、店舗を統一したい大手介護事業者の間では非常にポピュラーな形式です。

 

契約期間は10年以上の長期になることが多いですが、ケースバイケースです。

 

建物賃貸借契約(建て貸し)契約を結ぶ場合、借主から建設協力金が支払われるのが一般的です。
建設協力金とは借主が貸主に対して貸し付ける無利息の一時金です。
このお金を渡しますので、こちらが望むとおりの建物を建ててください、という性質のもので、この仕組を活用すれば、貸主は負担なく建物を建てられます

 

その後、貸主は建物を借主に貸し付けます。
それと同時に建設協力金は保証金という名称に変わります。
貸主は借主に対して保証金を返済しなければなりませんが、その一方で借主は貸主に対して建物の賃料を払わなければなりません。
実際には賃料から保証金を差し引いた額が借主から貸主に支払われることがほとんどです。

 

ツクイの建設協力金は、借主と貸主の両者にメリットがある方式です。

借主のメリット

  • 土地を取得しないでいいので、余計な資産が増えない
  • 事業計画に沿った建物が建てられる
  • 地権者の同意が得やすい

貸主のメリット

  • 建設協力金が無利子で借りられる
  • 借主の都合で中途解約となった場合、保証金の返済義務がなくなり建物が残るほか、違約金が支払われる
  • テナントを募集する必要がない

このようなメリットが有る一方で、以下のようなデメリットもあります。

借主のデメリット

  • 中途解約した場合、保証金を放棄しなければならない

貸主のデメリット

  • 中途解約になった場合、残された建物と保証金の処理が面倒
  • 建物が借主の望んだ仕様になるため、転用が難しい
  • 賃料が保証金と相殺されるためキャッシュフローが少なくなりがち

 

このように様々なメリットやデメリットがありますが、建設協力金が受け取れるため初期費用がかからないというのは大きなメリットは非常に大きいです。

シカ
ツクイでの土地活用はとっても魅力的だね!でもデメリットも知っておきたいな。

ミミズク
メリットはたくさんあるけれど、デメリットもチェックしておくことが大切だよ!

ツクイの土地活用のメリット

ツクイの土地活用が他社と比べて優れている点を、いくつかピックアップしました。

綿密な調査に基づいた適切な提案が受けられる

土地活用を成功させ、安定的な収益を得続けるためには、最初の提案が非常に重要になります。
そして、良い提案には綿密な調査、情報収集が必要不可欠です。
ツクイは市場のニーズ、賃料相場を入念に調査し、その上でその土地に最も合った土地活用法を提案してくれます。

他の業者ではあまり扱われていない高齢者向け施設が建てられる

ツクイは一般的な賃貸アパート・賃貸マンションなどの賃貸住宅経営、商業系施設経営は取り扱っておらず、介護事業者専門の会社となりますが、介護施設や保育施設の取扱は充実しています。

どちらも他の業者では余り見かけないタイプの施設であり、一風変わった土地活用に取り組んでみたいという方には、ツクイがおすすめです。

優れた介護サービスの提供があるため稼働率が高くなりやすい

建物賃貸借契約ではオーナーはツクイと契約を結び、ツクイから一定の賃料を受け取るため、ツクイが施設の経営に成功しようが失敗しようが関係ないようにも思えます。

しかし、ツクイが経営に失敗すれば、賃料の引き下げや中途解約に至ってしまうかもしれません。そうなればオーナーも少なからずダメージを受けます。

 

オーナーが直接経営に携わることはないとは言え、施設の稼働率は高いに越したことはないのです。
ツクイは日本全国で高齢者向けの施設を経営してきた実績があるため、稼働率が高いところで安定しやすく、経営が失敗に終わる可能性は非常に低く、すぐに募集停止となってしまっている場合が非常に多いと言われています。

 

実際、2017年3月期の連結経常利益は前の期比41.9%の38.7億円と非常に好調で、全体として事業がうまく行っていることがわかります。
もちろんすべての高齢者向け施設の運営事業者が成功しているわけではありませんが、成功しやすい環境が整っていることは間違いありません。

公共交通機関の利便性が良ければ、駅から離れていても問題なし

ツクイの募集要項には「最寄り駅から徒歩圏内の住宅地を希望いたします。ただし、バスなどの公共交通機関における利便性が良い住宅地域の場合は、駅からの徒歩圏内は問いません。」という記載があります。

 

駅から離れていても大丈夫なの?と思われるかもしれませんが、ツクイの施設の中には駅からとても歩いていけないようなところに建てられている施設も少なくありません(サンシャイン松山、サンシャイン郡山、サンシャイン足立など)。

それでも入居者は十分に集まっています

高齢者向けの施設に住む人はもともと殆ど出歩かないうえ、そこで働くスタッフも地元から集まることが多く、わざわざ電車で来る人が少ないため、駅からの距離が問題になりづらいのです。

 

既存の建物は、ネットを利用する事で、投稿写真などを確認する事が可能です。
ツクイが提供元となっていない、一般の投稿ユーザーが写真を掲載しているような物もありますから、更新日を確認しながら、施設情報も併せてチェックしてみるのも良いでしょう。

大手ハウスメーカー、ゼネコンが建設するので安心して任せられる

ツクイの建物は大手ハウスメーカー、ゼネコンが建設します。

ゼネコンとは建築・土木工事を一式で直接顧客から請う総合建設会社です。具体的には鹿島建設や大林組、竹中工務店などが該当します。

経験者ではなく、建築会社に普段全く関心がないという方でも、名前は聞いたことがあるという大手企業に任せられるので安心です。

ツクイの土地活用のデメリット

様々なメリットがあるツクイの土地活用ですが、一方でデメリットも存在します。

 

対象エリアは大都市圏が中心

現時点での対象エリアは札幌、仙台、東京、神奈川、大阪、兵庫、福岡が中心となっています。
それ以外の地域が絶対に駄目というわけではありませんが、やはり大都市圏のほうが望ましいです。

大都市圏の駅からやや離れた地域の方が、中小都市の駅の近くよりは成功しやすいでしょう。

ある程度の面積が必要

デイサービスセンターとして運用する場合でも、あるいはグループホームや有料老人ホームとして運用する場合でも、ある程度の敷地面積が必要になります。

狭い場合は月極駐車場や、コインパーキングなどの駐車場経営や別形態での活用を考えたほうがいいかもしれません。

シカ
どんな人に、ツクイの土地活用はお勧めとなるの?自分には合っているのかな?

ミミズク
高齢者住宅を建てたい人や、広い土地を保有している人に、ツクイはお勧めとなるよ。後悔のない土地活用にできるように、他の会社も比較してみよう!

ツクイの土地活用が向いている人

以下の条件に当てはまる方は、ツクイでの土地活用をおすすめします。

高齢者向け施設を建てたい人

高齢者向け施設が建てられる業者は他にもいくつかありますが、ツクイは高齢者向け施設の経営ノウハウが特に充実しているため、安心して任せられます

ある程度広い土地を持っている人

広い土地を持っている場合は、ツクイの介護施設や保育施設を検討してみてもいいでしょう。

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