今回の記事は、大東建託の土地活用プランが気になっているけれど、安心して任せられるかどうかがわからず不安という方の疑問を解決するものです。
実際に大東建託の資料請求を行い、営業の有無なども含め、ホームページに書いていない内容も確認し、細かく評価をしています。
大東建託の土地活用プランは
- 業界最大手なので安心感がある
- 業界トップクラスの一括借上契約期間（35年）
- 商業系の土地活用にも強い
など、様々なメリットがあり、初心者でも比較的簡単に利益を出すことができるというのが、当サイトでの結論です。
このページでは大東建託の土地活用の特長やメリット、デメリットなどを解説していますので、パートナーとなる業者選びの際の参考にしていただければと思います。
目次
大東建託の土地活用を8つの観点から10段階評価
| 評価 | 評価の根拠 | |
| 建物管理の実績 | 10+ | 現在の管理戸数は約100万戸（業界1位）。 |
| 対応エリアの広さ | 10+ | 全国対応、47都道府県に事業所あり |
| 土地活用プランの数 | 9 | 賃貸物件が中心だが、リノベーションやコンバージョンに強い |
| 建物の品質 | 9 | 制震、免震構造などに対応。耐久性にも優れ優秀。 |
| 一括借上システムの充実度 | 10 | 期間最長35年、当初10年間は賃料固定。その後は5年に1回更新。業界トップクラスに条件が良い。 |
| 価格帯 | 6 | 2×４構造で60万円/坪～、その他は70万円/坪とやや高い。 |
| アフターサービス | 9 | 原状回復費・修繕費が不要で、資産形成サポートも充実 |
| しつこい営業がないか | 10 | なし |
大東建託の商品ラインナップ
まずは大東建託のラインナップを見ていきましょう。大東建託の商品ラインナップは大きく
- 賃貸アパート
- 賃貸マンション
- 賃貸併用住宅
- サービス付き高齢者向け住宅
- リノベーション・コンバージョン
- ジョイントシステム（店舗）
に分けることが出来ます。
他の業者は住居系の商品をメインにしているところが多いのですが、大東建託は住居系のみならず商業系施設（店舗）にも強いのがポイントです。
また、リノベーションやコンバージョンによって価値を向上させられるため、経営が長期になっても建物の価値が損なわれません。
賃貸アパート・賃貸マンション
一般的な賃貸住宅の中でも比較的規模が小さいものを賃貸アパートといいます。
他の業者の商品は軽量鉄骨造が多いですが、大東建託は木造の商品ラインナップが特に充実しています。
特に有名な建築家とコラボレートした「COLLABO」シリーズは、木を基調としつつも洗練されたデザインで人気があります。
耐震性や耐久性に不安を覚えられるかもしれませんが、大東建託の商品は様々な技術（後述）によって高い品質を確保しています。
賃貸マンション
一般的な賃貸住宅の中でも比較的規模が大きいものを賃貸マンションと言います。
こちらも木造が中心で、敷地に合わせたフレキシブルな対応が可能な「LIZEO3」や狭小地に適した「ASHADE」などがあります。
鉄筋コンクリートで落ち着いた外観が特長の「L’ILL」など、鉄筋コンクリートor鉄骨造で都市部のさまざまな敷地にも対応可能な「MODEST」など、木造以外の商品も充実しています。
規模が大きいぶん建築費用はかかりますが、その分戸数も増えるため経営が安定しやすくなります。
賃貸併用住宅
賃貸併用住宅は、賃貸住宅とオーナー自らが住む自宅が一つになった物件です。
賃貸併用住宅には様々なメリットがありますが、一番のメリットは建物のローンを毎月の賃料収入で返済できることです。
仮に毎月の賃料収入とローン返済額が均衡すれば、実質的な負担は0円（固定資産税や修繕費用などは除く）で自宅を手に入れられます。
また、賃貸併用住宅は独立した自宅と比べて相続税評価額や固定資産税評価額が安くなることがあり、相続対策、節税対策などの税務関連の対策にも有効です。
自宅を眺めのいい最上階にしたり、高齢者でもアクセスしやすい1階にしたりと、融通が聞くのもポイントです。
賃貸併用住宅はオーナーと入居者の距離が近いゆえに面倒なイメージがありますが、管理委託システムの「賃貸経営受託システム」を活用すれば、経営に手を煩わされることもありません。
サービス付き高齢者向け住宅
サービス付き高齢者向け住宅とは、その名の通りサービスが付いた高齢者向けの賃貸住宅のことです。
有料老人ホームが介護のための福祉施設であるのに対して、こちらはあくまでも賃貸住宅です。
サービスについては安否確認と生活相談が必須とされている他、食事や介護などのサービスを任意でつけることも可能です。
有料老人ホームと比べて比較的自由な生活が確保でき、なおかつサービスもついてくることから、介護の必要がない、もしくは少ない高齢者の間でニーズが高まっています。
大東建託のサービス付き高齢者向け住宅「エルダーガーデン」は、安否確認、生活相談、食事サービスがセットになっています。
サービスは「ケアパートナー」、契約、建物管理、賃料回収などは「大東建託パートナーズ」が実施します。どちらも大東建託グループの会社です。
住居部分には複数の緊急呼び出し装置が設置されており、万が一の際にも迅速な対応が可能です。
車椅子でも入りやすい玄関、手すりが設置された風呂、火災のリスクが軽減されたミニキッチンなど、随所に入居者の安全を確保するための工夫が施されているため、安心して住んでもらえます。
リノベーション・コンバージョン
リノベーションは建物の大規模修繕・模様替え、コンバージョンは用途変更を伴う建物の大規模修繕・模様替えのことです。
建物の経年劣化が進み、そのままでは借り手がつかなくなったが、再建築が難しい場合は、リノベーションやコンバージョンで価値を取り戻します。
大東建託には専門知識を有するスタッフが多数在籍しており、オーナーの建物の状態から最適なリノベーション・コンバージョン計画を提案します。
リノベーション・コンバージョン後の建物は最大で21年間一括借上をしてもらうことが可能です。
ジョイントシステム
ジョイントシステムは、大東建託がオーナーと企業を結びつけるサービスです。
大東建託が両者の間に立ち、建物と土地のコーディネートを行います。
企業誘致から契約、管理まですべて大東建託グループのサポートが受けられるため、初心者でも取り組めます。企業の誘致に成功すれば、賃貸住宅経営よりもさらに高い利回りを得やすくなります。
一般的な独立型の店舗だけでなく、ビルイン店舗や大型商業施設などにも対応しており、土地の形状や規模に応じた最適な企業を紹介してもらえます。
大東建託の土地活用の契約形態
大東建託の土地活用の契約形態には、「35年一括借上」と「賃貸経営受託システム」の2種類があります。
35年一括借上
35年一括借上は、大東建託グループがオーナーから物件を借り上げて、管理や賃料の回収などのあらゆる業務を担当するものです。
簡単に言えば「物件の又貸し」です。
このシステムでは、オーナーは入居者からではなく大東建託から毎月一定の賃料を受け取ります。そのため、入居率が下がっても収入が減ることはありません。
逆に入居率が増えても収入が増えることはありませんが、初めて土地活用を行うという人にとっては安心のシステムと言えるでしょう。
反面、自分で稼働率を高くする自信があるという方にとっては、余りメリットがありません。
受け取れる賃料は大和リビングが査定した適正家賃の80～90％となります。
例えば、適正家賃が10万円/戸、5戸の物件があった場合、受け取れる賃料は10万円/戸×5戸×80～90％＝40万円～45万円となります。借上期間は35年ですが、その後の建物の状態次第では再更新も可能です。
賃貸経営受託システムとは
賃貸経営受託システムとは、賃貸物件の経営に必要不可欠な業務である集金管理・建物管理を大東建託が代行してくれるシステムです。
オーナーは入居者から賃料を受け取り、賃料の一部を管理委託費用として大東建託に支払います。費用は建物の規模や収益性に左右されますが、概ね賃料収入の5％程度になることが多いです。
幅広いネットワークが必要な入居者募集や、法律に関する知識が求められる賃貸借契約、面倒な集金や滞納督促、クレーム対応などもすべて任せることができるため、オーナーはほぼ何もせずとも賃料を得られます。
35年一括借上と賃貸経営受託システムはどちらがお得？
入居率によります。
入居率が高い場合は賃貸経営受託システムのほうがオーナーが受け取れる賃料は高くなりますが、35年一括借上げは入居率が下がっても大東建託グループから受け取れる賃料は下がらないというメリットがあります。
一括借上の期間が35年間と言うのは他の業者と比べても長く、また当初10年間は賃料が固定されるため、大東建託を選ぶのならば一括借上のほうがおすすめかもしれません。
大東建託の実績は？
大東建託グループの管理戸数実績は2017年1月時点で100万戸を越えています。
2位の積水ハウスグループの約57万戸に大きく差をつけており、押しも押されもせぬ業界最大手であるといえます。
大東建託の土地活用のメリット
大東建託の土地活用のメリットとしては、以下の様なことが上げられます。
賃貸経営のすべてを任せられる
大東建託の土地活用システムの大きな特徴「賃貸経営受託システム」は、土地活用の企画立案から、市場調査、建築、管理、修繕まですべて大東建託グループが行ってくれるという、非常に画期的なものです。
建築や管理を行ってくれる業者は他にもありますが、修繕まで手を回してくれる業者は非常に少なく、大東建託の大きな優位点であるといえます。
様々な活用の提案が受けられる
大東建託は賃貸住宅・賃貸マンションのみならず、事務所や商業施設など様々な種類の土地活用に強く、土地の特性やオーナーの資金力、リスク選好に応じた最適な土地活用の提案が受けられます。
税務や資金、建築計画など様々な専門知識を有するスタッフが多数在籍しているため、適切な提案が受けられる可能性は非常に高いです。
様々な企業とのパイプがあるため、優良なテナントを見つけるのも比較的簡単です。
入居率が高い
大東建託の賃貸住宅入居率は、2014年時点で96.7％となっています。全国平均の81.1％を大きく上回っており、安心して任せることが出来ます。
家賃滞納率が低い
大東建託の家賃滞納率（1ヶ月を超える家賃滞納の割合）は0.09％です。
全国平均の3.20％を大きく下回っており、安心して任せることが出来ます。
様々な建物構造に対応可能
大東建託では、地盤の条件や立地条件、建物の規模などに応じて、最適な建物構造の提案を受けられます。
主な構造は以下のとおりです。
- ツーバイフォー工法
- エコプレカット工法
- 鉄骨造
- 鉄筋コンクリート造
ツーバイフォー工法は2インチ×4インチの規格化された柱を枠組みに、パネルで床や壁を構成するタイプの木造建築です。
木造軸組工法は柱と梁で建物を支えますが、ツーバイフォーは壁で建物を支えます。
構造材が線ではなく面で構成されているため、地震や風などの外圧に強いとされています。実際、東日本大震災ではツーバイフォー工法の建物は一つも全壊せず、全体の98％が当面補修をせずとも居住に支障が出ない程度に保たれました。耐用年数も75年～90年と長く、経営が安定しやすい工法であるといえます。
エコプレカット工法は工場でプレカット（予め切断しておくこと）した集成材（板状の木材を接着剤で貼り合わせたもの）と接合金物を使った工法です。接着剤で繋ぎ合わせているため一見外圧に弱そうに見えますが、実際には一般的な木材の1.5倍もの圧縮強度があります。
また、省令準耐火構造で設計されるため、火災保険が木造軸組工法と比べて安くなります。耐用年数も75年～90年と長く、経営が安定しやすい工法であるといえます。
鉄骨造は鉄骨の柱と梁で建物を支える構造です。
大東建託の鉄骨造「システムブレース構造」は、耐震性に優れ環境にも易しいオリジナルの構造で、地震時の構造体変形量を従来の3分の1に抑えます。
柱には座屈に強い各形鋼、梁には曲げに強いH形鋼を採用し、外圧を柔軟に受け流して地震に耐えます。外壁には不燃性の高いALCパネルを採用し、隣接する建物からの延焼、及び隣接する建物への延焼を防ぎます。
鉄筋コンクリート造はコンクリートの内部に鉄筋を入れた構造です。
柱と梁を一体とすることで、高い耐震性・耐久性を実現します。コンクリートは圧縮力、鉄筋は引張力に強く、鉄筋コンクリートは両方の長所を活かした合理的な構造であるといえます。
木造軸組工法や鉄骨造と違い、小さい部材を組み合わせるのではなく、すべての部材を一体としているため、遮音性、気密性、断熱性に優れます。
制震構造・免震構造に対応可能
地震に対抗する技術には
- 耐震構造
- 制震構造
- 免震構造
の3つがあります。
耐震構造は柱や梁、壁などを強く太くすることによって建物の頑丈さを底上げし、地震に耐える構造です。建物自体が強靭でも建物内部が揺れるため家具転倒などの危険があり、また建物上部ほど揺れが大きくなります。
制震構造は建物内部にダンパーと呼ばれる地震エネルギーを吸収する装置を設置し、地震の揺れを吸収する構造です。耐震構造と違い、揺れそのものをある程度小さくすることが出来ます。
免震構造は建物と基礎の間に免震装置と呼ばれる装置を設置し、建物に地震の揺れを伝えない構造です。最も揺れが小さくなることが多く、室内での被害を大幅に軽減できます。
大東建託は耐震構造を標準採用としていますが、追加オプションで制震構造や免震構造にすることも可能です。
東日本大震災以降、減災への関心が高まっている日本国内において、これらの構造を採用することは大きなアドバンテージとなります。
大東建託では建物の規模や構造に応じて最適な制震・免震構造の提案を受けられます。
資産形成サポートが充実している
大東建託で土地活用を始めると、大東オーナー会に入ることが出来ます。
これはオーナーと大東建託グループからなる全国ネットワーク組織で、所属すると
- 相続税試算
- 確定申告相談
- 借り換え相談
- 最新金利情報の提供
- 建物賃貸事業用地の紹介
- 遺告相談
- 後見人制度紹介
- 試算承継情報提供
など、資産を守り、増やし、資産承継として後世に残すための相続税対策など、様々なサポートが受けられます。
大東オーナー会では、各種情報誌の閲覧も可能となりますから、様々な質問者による疑問や回答もチェックする事ができます。
資産形成サポートがある業者は珍しくありませんが、ここまでサポート内容が充実しているのは大東建託だけです。
防犯性能が高い
一人暮らしの女性や小さい子供がいるファミリー層にとって、自宅の防犯性能は特に大切です。
大東建託はドアにピッキング防止機能を持つセキュリティ鍵を採用しています。メモリーキーは複製が困難で専門業者でも解錠に10分以上かかるため、防犯性能に優れます。
それでいて入退去時のシリンダー交換が不要なので鍵交換費用もかかりません。
玄関周りにはダブルロック（2ロック）と人感センサー付きライト、録画機能付きインターホンなどもあるため、防犯対策は万全です。これらの防犯設備はデザイン性も高く、建物によく馴染みます。
窓ガラスにはシャッター雨戸と面格子を採用。
破られにくく断熱性も高い複層ガラス（2枚のガラスの間に空気層があるもの）もあります。
断熱性能が高い
入居者に長く暮らしてもらうためには、快適な環境づくりがかかせません。
特に夏暑く冬寒い日本では、断熱性能の確保が非常に重要です。大東建託の建物は居住空間を覆うように床、外壁、天井に断熱材を挿入するため、季節にかかわらず快適な暮らしを実現できます。
外気温の影響を受けやすい窓にはアルミ樹脂複合サッシを採用。
加えて断熱性の高い複層ガラスで快適性を保ちます。複層ガラスには特殊金属膜があり、夏の日差しを60％カットします。
耐久性が高い
大東建託の建物は、耐久性と耐候性に優れた8層構造の屋根材を採用しています。耐用年数は30年で、雨や雪の多い地域でも安心です。
外壁には雨が汚れを洗い流す高耐久外壁サイディングを採用。汚れが勝手に落ちるため、メンテナンスの手間がかかりません。
床材は傷に強く変色しにくいだけでなく、1枚でも張替えが可能なため、原状回復も簡単です。
一括借上の期間が長く、賃料固定期間が長い
大東建託の一括借上げ期間は35年です。
一般的な業者の一括借上げ期間の30年とくらべて長く、長期間に渡り安定して賃料を得られます。
35年経過したあとも、建物の状態次第では再契約が可能です。
また、賃料固定期間は最初が10年、その後は5年毎に更新です。一般的な業者の賃料固定期間の2年と比べて長く、家賃相場が下落しても安心です。
原状回復や修繕費が不要
通常、賃貸物件を不動産経営するにあたっては原状回復費や修繕費の負担が必要不可欠です。
しかし、大東建託ならば35年間の原状回復費と30年間の修繕費はすべて業者持ちとなります。
追加費用がかからないため事業計画が立てやすくなります。
リノベーションやコンバージョンに強い
大東建託はリノベーションやコンバージョンに力を入れており、大規模修繕には非常に強いです。リノベーションした建物を最大で21年間一括借上げしてもらうことも可能なので、長期間に渡り安定した経営が望めます。
大東建託のデメリット
様々なメリットがある大東建託の土地活用ですが、一方でデメリットも存在します。
価格帯が高い
大東建託の最大のデメリットは、他の業者と比べると価格帯が高いところです。
大東建託は原状回復や修繕費用が一定期間無料で、加えて一括借上げ期間もかなり長く設定されていますが、その一部は建築費用に最初から含まれています。
大東建託がすべてを肩代わりしてくれるわけではないのです。
短期的な投資には向かない
大東建託の建物は価格帯が高く、また原状回復や修繕費用が一定期間かからないため、短期間での土地活用には余り向きません。
基本的には30年、もしくはそれ以上の長期間に渡り投資をしたい人向けと言えます。
数年～十年程度の土地活用を考えている場合は、賃貸アパート経営やマンション経営などではなく、駐車場やトランクルームなど、別の活用法を考えたほうがいいでしょう。
大東建託の土地活用が向いている人
以下の条件に当てはまる方には、大東建託での土地活用をおすすめします。
面倒なことは全て業者に任せてしまいたい土地活用初心者
大東建託は土地活用の計画から修繕までをすべて任せることができるため、土地活用など今までしたことがないという全くの初心者でも安心して任せられます。
土地を持っていて活用したいけれど、どう使っていいのかが全くわからないという方は、まずは大東建託の担当者に相談してみましょう。
資金が比較的豊富にある人
大東建託の坪単価は前述の通り比較的高いため、資金が豊富にある人でないとなかなか取り組みづらい一面があります。逆に、資金さえ用意できればそれに見合ったサポートや利回りを受け取ることができるため、確実に資産を増やすのには最適です。
一括借上げを前提にしたい人
大東建託の一括借上げは他の業者のそれと比べて借り上げ期間、賃料固定期間ともに長いため、安心して建物を任せることが出来ます。地方や郊外など、競争力に不安がある土地を活用する場合は、大東建託を検討した方がいいでしょう。
Q＆A
Q1：賃貸併用住宅を経営する際の注意点は？
A1：賃貸部分を何戸にするのか、というのが最大のポイントです。戸数が多くなるほど1戸当りのウェイトが小さくなるため空室リスクを軽減することができる一方で、その分建築費用も高くなります。また、いくら戸数を増やしても、それに見合ったニーズがない地域では宝の持ち腐れになってしまいます。
なお、実際に賃貸併用住宅を経営している人の多くは会社員であり、賃貸経営にかける時間がないため、一括借上げを利用しています。
Q2：実際に経営されている物件を見ることは可能？
A2：大東建託は時折実際に経営されている賃貸物件の見学会を開催しています。モデルルームではない、本物の賃貸建物が見られるため、毎回好評を博しています。会場は大阪や東京などの大都市が中心です。
Q3：一括借上システムの賃料はどうやって決まるの？
A3：交渉で決まります。物件の条件が優れているほど、賃料は高くなります。大東建託工業以外にも一括借上げを行っている業者があるので、複数の会社に見積を取って比較してみるといいでしょう。賃料が高いところにすぐに飛びつかずに、なぜその賃料になったのか、将来下落するリスクはあるのかについてもしっかりと説明を受けましょう。