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旭化成ホームズの土地活用口コミと評判

ウサギ
旭化成ホームズで土地活用を検討しているんだ。

ミミズク
名前が知られている会社だと安心だよね。旭化成ホームズが有名であるのにはちゃんとした理由があるんだよ!

ウサギ
旭化成ホームズってどんな会社なの?旭化成ホームズについて詳しく教えて!

ミミズク
それでは早速詳しく調べて見よう!

今回の記事は、旭化成ホームズの土地活用プランが気になっているけれど、安心して任せられるかどうかがわからず不安という方の疑問を解決するものです。

実際に旭化成ホームズの資料請求を行い、営業の有無なども含め、ホームページに書いていない内容も確認し、細かく評価をしています。

 


旭化成ホームズの土地活用プランは

  • 土地活用プランが豊富
  • 一括借上の期間が30年と長い
  • 最高で60年まで保証がつく

など、様々なメリットがあり、初心者でも比較的簡単に利益を出すことができるというのが、当サイトでの結論です。

このページでは旭化成ホームズの土地活用の特長やメリット、デメリットなどを解説していますので、パートナーとなる業者選びの際の参考にしていただければと思います。

 

旭化成ホームズの土地活用を7つの観点から10段階評価

評価評価の根拠
建物管理の実績7現在の管理戸数は約7万5000戸(業界13位)。
対応エリアの広さ7首都圏、東海、関西、西日本の計23都府県に対応。東北や北海道、四国は対象外
土地活用プランの数6賃貸住宅・賃貸併用住宅が中心。
建物の品質9耐震性、耐久性、耐火性のいずれも非常に優秀。
一括借上システムの充実度8期間30年、当初10年は賃料固定。その後は2年に1回更新。賃料が10年変わらないのは優秀。
価格帯5軽量鉄骨で60万円/坪~、重量鉄骨で80万円/坪~とやや高い。
アフターサービス9最低30年、最大60年の保証あり。
しつこい営業がないか9メール2通(挨拶と確認)

 

ウサギ
評価を見ると旭化成ホームズは、アフターサービスが充実しているという事がわかるね!

ミミズク
その他にもたくさんのメリットがあるよ。まずは旭化成ホームズのプランと契約方法を調べてみよう!

 

旭化成ホームズの提供している土地活用プラン

旭化成の提供している土地活用プランは大きく

  • 賃貸専用住宅:いわゆる一般的な賃貸アパート経営・賃貸マンション経営。
  • 賃貸併用住宅:自宅と賃貸部分が一体化した物件。
  • コミュニティ賃貸:共通の価値観を持つ入居者を集める、コミュニティ性を重視した物件。
  • マイスタイル賃貸経営:独自の付加価値を付け加える、オリジナル性の高い物件。

の4つに分類できます。

どの商品プランにもそれぞれメリットやデメリットがありますが、初心者に向いているのはやはり賃貸専用住宅です。
最もオーソドックスなスタイルなので成功するためのノウハウが蓄積されているからです。

 

賃貸専用住宅には2階建ての「LISO」、3階建ての「PLANEX3」、4階建ての「PLANEX4」などがあります。

入居者ターゲットに合わせてインテリアや設備を選ぶことも可能で、自由度の高い経営ができます。

旭化成ホームズの土地活用の契約形態

旭化成ホームズの土地活用の契約形態には、「30年一括借上システム」と「総合管理システム」の2種類があります。

30年一括借上システムとは

30年間一括借上システム」は、旭化成ホームズが賃貸住宅オーナーから物件を借り上げて、管理や賃料の回収などのあらゆる業務を担当するものです。

簡単に言えば「物件の又貸し」です。

 

このシステムでは、オーナーは入居者からではなく旭化成ホームズから毎月一定の賃料を受け取ります

そのため入居率が下がっても収入が減ることはありません。逆に入居率が増えても収入が増えることはありませんが、初めて土地活用を行うという人にとっては安心のシステムと言えるでしょう。

反面、自分で稼働率を高くする自信があるという方にとっては、余りメリットがありません

 

また、更に安定性を重視したい場合は、30年間一括借上システムに10年間賃料固定をつけることも出来ます。

この場合、最初の10年間は賃料の見直しが行われないため、契約した時点で10年間の収入が確定します。
10年目以降は2年毎に賃料を見直します。

 

一見いい事づくめに見えますが、その分賃料水準が下がりやすいインフレになった場合に実質的な賃料が目減りするなどのデメリットもあります。

総合管理システムとは

総合管理システムとは、賃貸住宅経営に必要不可欠な業務のすべてを旭化成ホームズが代行してくれるシステムです。
オーナーは入居者から賃料を受け取り、賃料の一部を管理委託費用として旭化成ホームズに支払います

代行してもらえるおもな業務は以下のとおりです。

  • 入居者募集と契約:独自の募集耐性と厳しいチェックシステムにより、質の高い入居者を厳選して確保します。契約書の作成から契約締結まで、すべてを代行してもらえます。
  • 集金:家賃を入居者から回収し、それをオーナーの口座に振り込みます。賃料の未納が合った場合は、旭化成ホームズが回収作業を行います。
  • 退室:入居者が退室した場合、部屋を入念にチェックして原状回復にかかる費用を割り出し、入居者に請求します。作業の手配もすべて代行してもらえます。
  • 更新業務:更新日の設定から新賃料の決定まで、すべて代行してもらえます。
  • 苦情処理:入居者や近隣住民からクレーム受付を代行してもらえます。問題解決は、旭化成ホームズがオーナーと相談の上で行います。
  • 建物管理:日々の清掃や保守管理業務、あるいは修繕が必要になったときの業者の手配などを行ってもらえます。

これを見ていただければ分かる通り、総合管理システムでは発生するほぼすべての業務を任せることが出来ます

オーナーがするべきことはクレームが入ったときどのように対応するかを決めることと、賃料の振込を確認することぐらいです。

30年間一括借上システムと総合管理システムはどちらがお得?

毎月得られる賃料収入が安定するという点では、30年間一括借上システムのほうが圧倒的に優れています

何しろ旭化成から毎月一定の賃料が入ってくるのですから、これほど安心なことはありません。

しかし、ずっと満室やそれに近い状態が続いた場合は、総合管理システムのほうが得をすることもあります。

 

具体的に計算してみましょう。

30年一括借り上げシステムを利用した場合、オーナーが得られる賃料は満室経営が行われた場合に得られる賃料の80%程度です。
例えば、1戸5万円、10戸の物件の場合、オーナーが受け取れる賃料収入は5万円×10戸×0.80=40万円程度となります。

一方、総合管理システムを利用した場合、オーナーは得た賃料の5%程度を管理委託費用として支払います。
例えば1戸5万円、10戸の物件を満室経営した場合、オーナーが受け取れる賃料収入は5万円×10戸×(1.00-0.05)=47万5000円となります。
満室経営ができるのならば、総合管理システムを選んだほうがいいのです。

ちなみに、一括借上げシステムと総合管理システムの損益分岐点は稼働率84%です。
稼働率が84%を超えるならば総合管理システム、超えないならば一括借上システムのほうがお得になるわけです。

ウサギ
どんなに有名でも、実績がないと不安だよ。

ミミズク
そんな心配はご無用!旭化成ホームズは数多くの実績があるんだよ!

ウサギ
旭化成ホームズに興味がわいてきたよ。

ミミズク
旭化成ホームズで土地活用を行うメリットやデメリットもしっかりと調べておこう!

旭化成ホームズの実績は?

土地活用のパートナーに多くの方が求めるのは、企業としての実績でしょう。

旭化成ホームズは、旭化成不動産レジデンスのグループ会社です。現在の管理戸数は約7万5000戸で、不動産業界第13位となります。
対応エリアが全国ではない企業としては比較的多い方で、実績は十分にあるといえるでしょう。

旭化成ホームズの土地活用のメリット

旭化成ホームズの土地活用は

  • 将来を見据えた提案
  • 安心のサポート
  • 独自の技術

の3つに支えられています。この3本柱こそが、旭化成ホームズの最大の強みと言えます。

相談時から将来を見据えた提案が受けられる

土地活用で利益を上げるためには、長期的な視野が必要不可欠になります。

活用を始めた直後は順調に益が上がったとしても、その後の経年劣化などで賃料が下がる一方で修繕費用がかさみ、全体として赤字になってしまっては全く意味がありません。

その点、旭化成ホームズでは、ロングライフ賃貸住宅を基本とし、最初の相談から将来を見据えた提案を受ける事が可能です。

もちろん、最初の提案に十分納得出来ない場合は、担当者にブラッシュアップを頼むことも可能です。

 

また、土地活用をする目的は人によって異なります。

ビジネスとして土地を購入、登記し、その後土地活用を進める人もいれば、年金代わりの安定した収入源がほしいという場合もありますし、相続税などの相続対策、節税目的に始める人もいるでしょう。
そうした個々の事情もしっかりと営業マンがヒアリングしたうえで、その目的に合った最適な提案が受けられますから、旭化成ホームズのプランには大きなメリットがあると言えます。

 

旭化成ホームズには一級建築士だけでなく、フィナンシャルプランナーや各種コンサルタントなど様々な専門家が多数在籍しており、彼らによるセミナーやコンサルティングなどが行われています。

彼らのサポートを受けつつ、具体的な土地活用プランを考えていくといいでしょう。

ALCコンクリート「ヘーベル」の技術が優れている

流石にハウスメーカーだけあって、旭化成ホームズの住宅は非常に高品質です。

旭化成ホームズの住宅の品質を支える技術の中でも特に優れているのが、安心と快適を60年守り続けるALCコンクリート「ヘーベルです。ヘーベルハウスやヘーベルルームと聞くと、CMなどで聞いたことがあるのではないでしょうか。

 

ALCコンクリートとは気泡を含むコンクリートで、1920年にスウェーデンで開発されたものです。
「ヘーベル」には以下のような特徴があり、他者のALCコンクリートとくらべて以下のような点が優れています。

  1. 軽量性:比重は0.6で水より軽い。軽いため地震時や台風時に建物に掛かる力が少なくなり、安全性が向上する。
  2. 耐久性:風雨や日光などにさらされてもほとんど劣化せず、新築時と同じクオリティが長期間に渡り維持される。
  3. 耐火性:60分の耐火試験をクリアした、国土交通大臣が認可した耐火構造部材。
  4. 高強度:トバモライト結晶(熱や水化学変化を起こさない結晶)が、高い強度を実現。
  5. 寸法安定性:耐水性に優れており、乾燥してもほとんど収縮しない
  6. 遮音性:コンクリート内部にある無数の細かい気泡が騒音を大幅にカット
  7. 断熱性:一般的なコンクリートの10倍の断熱性で、冬は暖かく夏は涼しい、快適な環境を実現
  8. 調湿性:四季を通じて湿度を緩やかに調整

耐久性が高い

旭化成ホームズの物件の基本構造部分は、原則として60年間メンテナンスフリーです。

非常に耐久性が高いため、大規模な修繕を行わずとも建物のクオリティが維持されます。

建物のクオリティが維持されれば賃料を下げる必要もなくなるため、利回りが上がります。
基本構造以外の部分も高耐久化がなされています。

 

ロングライフ住宅とするために、外壁塗装には3回塗装をする「ロングライフコート」を採用しています。
十分な厚さによって耐水性能を確保しているだけでなく、防音性にも優れています。
紫外線吸収剤が埋め込まれているため、塗装の劣化スピードも非常にゆっくりです。

耐火性が高い

阪神淡路大震災では、地震そのものよりもむしろその後に発生した火災による被害が甚大でした。

旭化成ホームズのALCコンクリートには多数の気泡があるためなかなか温度が上昇せず、火災発生から60分経過しても木材の発火危険温度である260度を大きく下回ります

火の不始末などで自宅内部から火災が発生した場合も、内装下地の不燃性ボードが火災の炎症を防いでくれるため、被害の拡大が抑制されます。

耐震性が高い

旭化成ホームズの建物の耐震性は実験でも証明されています。

同社が世界最大の実験施設「Eディフェンス」で行った実験によれば、過去に大きな被害をもたらした地震、さらには将来発生が懸念されている地震を、23回以上入力したものの、基礎や構造などに被害は出ませんでした

 

旭化成ホームズの建物は基本的に、決まった規格の部材を工場で製造し、それを組み立てる「工業化建築」となっています。

工業化建築のメリットは、製造の工程がシステム化されているため、現場の作業員の技術力に左右されず、安定した性能や品質が確保されることです。

 

3階~5階建ての建物では、重鉄・システムラーメン構造が採用されています。

ラーメン構造とは、柱と梁(地面に平行な線材)で建物を支えるシステムで、壁式構造(壁で建物を支えるシステム)より自由な空間を確保しやすいというメリットがあります。

重鉄の柱と梁は非常に強靭で、力を分担して支え合います

 

また、超高層ビルでも採用されているオイルダンパー制震システムを採用しており、地震時の振動を吸収します。

制震とは建物内部に振動エネルギーを吸収するための部材を組み込んで、地震時に揺れを吸収する仕組みです。
振動そのものが小さくなるため、建物だけでなく内部にいる人や財産の安全性も確保されます。

 

一方、一般的な建物でよく見られる耐震とは、強固な部材を使うことによって建物の揺れに耐えるシステムのことです。
建物自体は倒れなくても、中が激しく揺れるため人命や財産を脅かすことがあります。

 

2階建ての建物では、画期的な躯体システムである「ハイパワード制震ALC構造」が採用されています。
これは柱と梁の間の空間に制震デバイスという振動エネルギーを吸収するための部材を組み込んだもので、従来の筋交い(柱と梁の間に斜めに線材を入れたもの)よりも揺れが小さくなります。

これらの優れた技術が、旭化成ホームズの建物を支えています。

最大で60年まで保証がつく

通常建築会社が追わなければならないとされている保証期間は10年です。

しかし、旭化成ホームズの場合、点検システムが充実しており、最低でも30年間の保証がついてきます。

さらに、工業化建築の場合は、有償点検を5年毎に行えば、最大で60年まで保証を延長することが出来ます。

一括借上システムが有る

前述の通り、旭化成ホームズの土地活用の契約形態には一括借上システムと総合管理システムがあります。

一括借上システムはすべての地域で対応してもらえるわけではありませんが、対応してもらうえれば安定して賃料を得られます

旭化成ホームズの土地活用のデメリット

旭化成ホームズの土地活用には様々なメリットがありますが、一方でデメリットも少なからず存在します。

価格帯が高い

旭化成ホームズの土地活用の最大のデメリットといえるのが、建物全体の価格の高さです。
前述の通り、旭化成ホームズの建物は非常に高品質であり、どうしてもその分価格も高くなってしまうのです。
高品質かつ長持ちするので資産価値は高く、中長期的な資産活用に向いているのですが、やはり初心者にはなかなか手が出しづらいです。

対応地域が全国でない

旭化成ホームズの対応地域は以下の通りとなっています。

関東東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、栃木県、茨城県、群馬県、山梨県
東海静岡県、愛知県、三重県、岐阜県
関西滋賀県、京都府、奈良県、大阪府、和歌山県、兵庫県
西日本岡山県、広島県、山口県、福岡県 、佐賀県

ウサギ
旭化成ホームズは魅力があるけれどデメリットも視野に入れた上で検討しなければいけないんだね。

ミミズク
旭化成ホームズに向いている人、向いてない人もいるから、旭化成ホームズでの土地活用が向いているかどうか、まずはチェックしてみよう!

旭化成ホームズの土地活用が向いている人

以下の条件に当てはまる人には、旭化成ホームズでの土地活用をおすすめします。

一括借上を前提に安定した土地活用をしたい人

旭化成ホームズは一括借上の期間が他の会社と比べて非常に長く、安定経営が可能になります。

土地活用に関しては初心者なので稼働率を上げる自信がない、あるいは賃料の高さよりも安定性を優先させたいという方には、旭化成ホームズがおすすめです。

長期的に安定的な収益を得たい人

旭化成ホームズの物件は非常に高品質・高耐久であり、中長期的な土地活用に向いています

逆に言えば高品質・高耐久である分初期費用が高いため、短期的な土地活用には余り向いていません

Q&A

最後に、旭化成ホームズで土地活用をする人向けのQ&Aをまとめておきます。

 

Q1:一括借上の賃料はどうやって決まるの?

A1:交渉で決まります。
物件の条件が優れているほど、賃料は高くなります。
旭化成ホームズ以外にも一括借上げを行っている業者があるため、レオパレスや積水ハウスなど、比較的知名度のある複数の業者に見積を取って比較してみるといいでしょう。
賃料が高いところにすぐに飛びつかずに、なぜその賃料になったのか、将来下落するリスクはあるのかについてもしっかりと説明を受けましょう。

 

Q2:提案されたプランは必ず受け入れるべき?

A2:もちろん、そんなことはありません。旭化成ホームズは優秀な業者なので、最初からかなり練り込まれた提案をしてもらえることが多いのですが、それでも完璧なものではありません
プランを多少練り直すだけでより賃料収入が増えたり、建築コストが下がったり、稼働率が上がったりするため、どんどん依頼を出してブラッシュアップしてもらいましょう。

 

Q3:修繕積立金はいくらぐらい積み立てておけば良い?

A3:物件によって必要な修繕費用は異なるのでなんとも言えません。
旭化成ホームズの物件は高品質ですが、それでも長期的にはメンテナンスが必要になるため、ある程度まとまった金額を用意しておきたいものです。
業者に将来発生するであろう費用を見立ててもらい、それを月割にして積み立てておきましょう。

ウサギ
旭化成ホームズについて詳しく知ることができたよ!

ミミズク
土地活用には様々な方法があるから、1社だけで決めてしまうのではなく、その他の会社でも相談してみる事がお勧めだよ!

まとめ

旭化成ホームズの物件は全体的に高品質・高耐久で、中長期的な土地活用にはぴったりです。

一方でその分費用がかかるため、深く考えずに初めていいものではありません。

土地活用は後々のプラン変更が難しいため、始める前には入念に検討しましょう。

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