土地活用プランナーが教える土地活用

土地活用の杜

土地活用の種類

30坪から40坪の土地活用

ウサギ
狭い土地を保有しているんだけれど、土地活用ってどの位の広さがあればできるのかな?

ミミズク
狭い土地でも、種類によって取り入れる事ができる土地活用はたくさんあるよ!

ウサギ
本当に?!狭い土地での土地活用法を早速教えて!

ミミズク
その前に、狭い土地で土地活用を取り入れる注意点を見てみよう!

狭小地の場合、過大な投資に注意

土地活用は、固定資産税や、相続税などの税対策にもつながります。

狭い土地であるからと言って放置しておくのではなく、税対策や、収益確保、収入増加のために、土地活用を検討する事がお勧めです。

 

30坪の土地と言えば、約100㎡ですから10m四方ほどの土地になります。
更地で10m四方の土地というのはひどく小さく感じるため“どうせたいしたことはできないだろう”と放置している地主さんも少なくありません

しかし、30坪あれば、一戸建て住宅はもちろん、賃貸アパート建築事例もありますし、賃貸マンション、テナントビル、店舗併用住宅だって建築可能です。
もちろん、用途地域や道路付けなどの制限をクリアすることは大前提ですが、立地によっては大きな可能性を秘めた“宝の土地”である場合もあるのです。
たとえば、流動人口の多い立地なら、空きスペースを利用して、宝くじ販売所の店舗と自動販売機を設置し、さらに広告看板を取り付けて、たった3坪の土地で毎月30万円以上を稼ぎ出している事例もあるほど。
30坪~40坪あれば、賃貸住宅を含めて、多くの選択肢があるので決して放置してはいけません。
ただし狭小地での場合、その土地から得られる収益の割には、初期費用が大きくなる傾向にあります。
つまり、必要な不動産投資はあまり変わらないのに、土地が狭い分、収益力には限界があり、収支がとりにくい傾向があるのです。
立地条件の良い土地なら、狭小地でも多額の融資を受けられる場合も多いかも知れませんが、めいっぱい融資を受けるのは危険です。
収益が小さいと、返済比率(収入に占める返済の割合)は相対的に大きくなります。
一般に返済比率が50~60%を超えると、ちょっとしたことで赤字に転落する危険性があると言われています。

従って、収益性が限られる狭小地では、過度な融資に頼らないことが鉄則です。
賃貸併用住宅を取り入れる場合でも、ビルやマンションといった建築費のかさむ土地活用ではなく、初期投資の少ない土地活用策を模索することが大切なのです。

 

では、30坪~40坪の土地でも比較的ローリスクで展開可能な土地活用策を見ていきましょう。

ウサギ
家を建てて賃貸に出す方法が収益が出そうだな、と思っているんだけれど、賃貸アパート経営の他にはどんな賃貸経営があるの?

ミミズク
賃貸に出す場合には、戸建てを建てるという方法もお勧めだよ!

アパート経営

30坪や40坪の土地でもアパートは建築可能です。

ただし、建築費を抑えるには土地の形が良い(四角に近い)ことが大前提で、変形地の場合は建築費が膨らみ、収支計画が厳しくなる場合があります。
また、容積率の大きい場所なら3階建て4階建ても可能ですが、その分、建築費がかさむ上、エレベーターなども必要になり初期投資が膨らんでしまいます。
初期投資を抑えるなら、木造もしくは軽量鉄骨2階建てのアパートが一般的で、その場合、1K(約25㎡)が4室から6室程度は取れるはず(所有地の建ぺい率・容積率で変わります)。

周辺の1Kの家賃相場を調べ、それに戸数を掛ければ毎月の家賃収入が出るので、何年で投資を回収できるか試算して、投資規模を判断すると良いでしょう。

投資回収期間は10年~15年程度が目安で、それ以上長くなる(つまり初期投資が大きすぎる)場合は、アパートにはこだわらない方が良いかも知れません。

戸建賃貸経営

戸建賃貸とは、集合住宅ではなく一戸建て住宅を賃貸する方法。

子供の声などの気兼ねがいらず、家族で暮らすのに十分な広さを備えた戸建賃貸住宅は人気が高く、その反面供給数は非常に少ないことから”募集すればすぐ入居者が埋まる“超貸し手市場となっています。

大家さんの視点に立てば、同じ土地で1世帯(メゾネットタイプなら2世帯)にしか貸せない戸建賃貸よりは、4世帯~6世帯に貸せるアパートの方が、より高い収益性とリスク分散を期待できると考えがち。
そういう大家さんが多いからこそ、戸建賃貸よりもアパートの供給戸数が多いとも言えるわけです。

しかし昨今は、アパートの供給が過剰気味のため、あえて競争の少ない戸建賃貸で安定経営を目指すという大家さんも増えています。

しかも、20坪、25坪の土地があれば建築可能な1000万円を切る戸建賃貸用商品も続々登場しており、比較的手軽な投資額で堅実な収益が期待できます。

土地活用で戸建賃貸」の関連記事はこちら

ウサギ
賃貸住宅経営は初期費用としての自己資金がかかりそうだな・・・狭い土地でも、賃貸以外での活用法はあるの?

ミミズク
賃貸だけに限らず、駐車場運営や太陽光発電事業、レンタルスペース収納などを検討してみるのもお勧めだよ!

駐車場経営

東京都内など、都市部ではまだまだ駐車場が不足しており、駐車場には根強いニーズがあります。

都市部に土地を所有している場合は、駐車場経営などの、月極駐車場としての利用もひとつの選択肢に挙げられます。

ただ、駐車スペースは1台当たり幅2.5m×長さ5mは最低限必要とされ、出入りのための車路も必要なので、30坪や40坪の土地では4~5台程度しか停めることはできないはずです。

それでも特別な設備の必要のない青空駐車場なら収益を確保できますが、立体駐車場やコインパーキングは、よほど立地に恵まれていない限り厳しいでしょう。

最近は、スマホなどを使って近くの駐車場を簡単に探すことができるサービスが始まっており、青空駐車場でも時間貸しが可能になってきています。
インターネットで検索すれば、業者が見つかるので、専門家に相談してみるのも良いかもしれません。

青空駐車場なら次の土地活用がしやすいというメリットもあり、未利用地を短期間でも活用したいという地主さんには可能性を探ってみる価値はあります。

太陽光発電事業


上記①~③は、都市部でなければ難しく、郊外や田舎に狭小地を所有している場合は「太陽光発電事業」が有望な選択肢に挙げられます。

太陽光発電自体は、個人住宅の屋根の上でも可能なシステムなので、30坪、40坪のスペースでも充分事業化可能です。

固定価格買取制度」により、契約した価格で向こう10年間もしくは20年間の買取りが保証されているのが大きな特徴で、おおむね10年で投資回収できる枠組みになっています。

送電線が近くにあるなどのいくつかのチェックポイントがありますが、幅広い未利用地で事業化が可能です。

建物の建築が制限されている「市街化調整区域」などにある土地でも事業化可能な、大変貴重な土地活用策です。

土地活用としての太陽光発電のメリットとデメリット」の関連記事はこちら
市街化調整区域の土地活用」の関連記事はこちら

レンタル収納スペース


物置のような、トランクルームなどの収納スペースを設置して貸し出す「レンタル収納スペース」も、30坪、40坪の未利用地の有望な活用策です。

収納用のコンテナを設置するだけなので、初期投資が手軽でランニングコストもほとんどかからないのが魅力

もちろん、周囲に収納需要があることが大前提なので、都市部や市街地に所有地がある地主さんに限られる方法です。
建物が建てられない土地にも設置できるため、例えば「幅4mの道路に2m以上接している」という条件を満たさないために、建物が建てられないような土地の活用策としても有効です。

ウサギ
土地活用を成功させる自信がないよ・・・

ミミズク
そんな時には思い切って売却や、借地を検討するのも1つの方法だよ!!

 

売却・定期借地


30坪~40坪の土地があれば、住宅は充分に建築可能です。

むしろ、土地が狭い分、土地の取得費が安く済むため、狭小地を探している方も少なくありません
庭が広いとエクステリア費用もかさむ上、除草などの維持管理も大変なこともあり、建ぺい率・容積率が大きく、住宅建築が可能な狭小地を好む人は少なくありません。

そんな土地を所有している場合は「売却」を検討するのもひとつの選択肢と言えるでしょう。

 

日本の人口はすでに減少局面に突入しています。これは、地価を引き下げる方向に作用するはずです。
また、都市部では2022年問題と言って、都市農地が宅地として大量に放出される可能性もあります。
これも、都市部の地価の引き下げ要因になると言えるでしょう。

 

このような背景を考えると、土地の値段が上がっていくことは考えにくく、むしろ少しでも高いうちに“売り抜ける”という考え方も充分あり得ます。
売却して手に入れた現金を”種銭“に、利回りの良い資産運用に活用するというのも現実的な選択肢です。
ただ、やはり土地を手放したくはないという場合は、住宅建築のための借地として活用するのもひとつの方法です。

この場合、一定期間が経過したら確実に土地を返してもらえる「定期借地権」で契約するのが鉄則です。

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