土地活用プランナーが教える土地活用

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土地活用の基礎知識

土地活用をする理由

クマ
土地活用はなぜ行った方が良いの?

シカ
土地活用を行う事で、節税対策や収入を見込めるよ!

クマ
収入や節税は魅力だけれど、土地活用を行うのは面倒だからそのまま放置しておきたいんだけれど・・・

シカ
土地をそのまま放置しておいても何も良い事はないんだよ。土地活用の目的について詳しく調べてみよう!

土地活用の3つの目的

土地活用とは、土地を使って経済的利益を獲得することを意味します。
土地活用によって得られる経済的利益とは、地代や家賃収入などの「収入」と、相続税や固定資産税などの「節税」の2つです。

土地活用=土地を使って経済的利益を獲得すること

「経済的利益とは」

  • 地代や家賃などの「収入」
  • 相続税や固定資産税などの「節税」

空き地のまま何も使っていない土地や、空き家を上手に活かす方法のほか、青空駐車場のように“使ってはいるもののあまり利益を生んでいない”土地や建物をより効果的に活かすことも土地活用の一種です。その目的は大きく3つ。

  1. 税金の軽減
  2. 生活資金の確保
  3. 保有コストの確保

自分はそもそも何を目的に土地活用するのかを明確にしておくことが、間違った土地活用に陥らない第一歩となります。

それぞれにメリットとリスクがあるので、順に見ていきましょう。

① 税金の軽減

相続税の計算では、土地や建物の課税評価額は低く抑えられます。
現金1億円を相続させるよりも、1億円で賃貸アパート経営や賃貸マンション経営などの賃貸住宅経営を取り入れ、相続させた方が、土地や建物の評価減となり、相続税を大幅に圧縮できるのです。
確定申告を取り入れる際には、所得税や住民税などの還付を受ける事も可能となります。

 

簡単に言うと、空き地に建物を新築し、賃貸事業を取り入れるだけで、相続税評価額を半分以下にできるのです。
さらに、借金は相続財産から差し引くことができるので、あえて借金を作ることで節税するという地主さんもいます。

 

また、固定資産税も更地よりも住居として活用している方が6分の1に軽減されます。
こちらは毎年のことなので、固定資産税が6分の1になる効果は極めて大きなものがあります。
誰も住まなくなった空き家は、逆に固定資産税評価額が6倍になる場合もあるので、空き家の有効活用も重要な視点です。

 

相続税対策」の関連記事はこちら

 

注意すべきリスク

相続税対策や固定資産税の節約という点では、賃貸住宅を建築することが最も有効な対策となります。

しかし、当然、建築費用という大きな投資が必要になってきます。
自己資金が少なくても、金融機関は、アパートローンや賃貸マンション経営などの物件建設資金融資に積極的なので、資金調達も難しくはないかも知れません。

しかし、だからと言って必ずしも賃貸経営が成功するとは限らないので注意が必要です。
現在、相続税対策のために賃貸経営に乗り出す地主さんが急増しており、供給過剰傾向にあると言われています。
これに拍車をかけているのが、実際の入居者の入居率に関係なく一定の家賃を保証してくれる「家賃保証制度」。
一見、大家さんのリスクを肩代わりしてくれる制度のようですが、実際は初めの保証家賃は10年程度で見直され、入居率が悪く、空室が多い場合には、保証家賃は引き下げられる仕組みになっているのです。

 

つまり、数十年にわたって保証されると思っていた当初の収支計画は崩壊し、ローン返済もままならなくなる事態は充分にあり得るということ。
特に、億単位の投資をした場合、返済期間も長くなるため、返済途中に賃貸環境が激変するリスクは増大します。

 

万が一ローン返済ができなくなれば、資産を失った上に借金を残すことにもなりかねません。これでは何のための相続税対策かわかりません。
あくまでも節税が目的なら、必要以上の巨額な投資は避けるべきです。

「この土地ならこれぐらいの融資は引き出せるので、思い切ってドーンと豪華な賃貸マンションを建てましょう!当社の家賃保証システムご利用で、こんなに利益が見込まれます!」などと提案してくる会社には要注意です。
はじめに「あくまでも節税が目的なので、最小限のプランを提案してください」と明確に申し入れることが大切です。
また住居系以外の土地活用では節税効果は薄いので、節税が目的なのであれば、工場や店舗への貸し出しや、テナントビル、駐車場経営、太陽光発電といった事業には手を出さない方が賢明です。

② 生活資金の確保

老後の豊かさは「貯蓄」ではないと言われています。

どんなに貯蓄があっても、他に収入がない場合、預金を取り崩すというのは、ひどく怖いもの。
仮に2000万円の貯蓄があっても、1500万円に減ると不安になり、1000万円を切ると、怖くてそれ以上預金を切り崩せなくなると言われます。

そうなると、年金の中だけで生活するようになり、豊かさとは程遠い生活を送るようになるわけです。
それは貯蓄が5000万円ある人でも同じで、3000万円に減れば不安になり、年金だけで生活する方が多いのだそうです。
つまり、老後を豊かに過ごすには、年金以外の収入を持つことが非常に重要なのです。

 

働くのもひとつの方法ですが、収益性がある不動産を確保するのも選択肢のひとつ。

 

万が一介護や通院などで働けなくなっても、年金以外に毎月安定した収入があることは、経済的にも精神的にも豊かさを約束してくれます。

注意すべきリスク

老後のための安定した収益確保を目的に土地活用する場合も、環境変化を考えてできるだけ返済期間を短縮しておくのが鉄則です。

年金収入しかない中で、マイナスのキャッシュフロー(収入よりもローン返済が多くなること)が生じては生活を崩壊させかねません。

 

手持ちの現金だけで可能な事業を模索した方が無難です。

 

また、というベース資金があるので、豊かさを感じられるだけの収入があれば良いという視点を持つこともポイントと言えるでしょう。
毎月数十万円のキャッシュフローを目指すのではなく、ほんの数万円ずつのキャッシュフローがあれば良いと考えることで、より安全で確実な土地活用が視野に入ってきます。

 

例えば、建物は建てずに土地のみを一定期間貸し出す「定期借地権」や、わずかな投資で事業化可能な青空駐車場資材置き場などは、収入こそ限られますがリスクをあまり心配することなく安定した収入確保が期待できます。

③ 保有コストの確保

土地は所有しているだけで固定資産税や都市計画税などの保有コストがかかります
そのままでは、負の財産でしかないので、せめて保有コストぐらいは稼ぎ出すために土地活用を行う場合もあります。

 

そのまま相続させても、子供たちには迷惑でしかないので、ちょっとした「持参金」を持たせて次の代に引き継ぐわけです。

 

固定資産税ぐらいを稼いでくれれば良いと割り切れば、自販機や看板の設置、青空駐車場、資材置き場なども考えられます。
建物の屋根を利用して太陽光発電事業を行うという選択肢もあるかもしれません。

注意すべきリスク

ゆくゆくは子供たちに相続することになるので、できるだけ管理などの手間がかからない土地活用を工夫すべきでしょう。

子供たちの生活拠点が遠く離れた場所である場合も多いので、管理を含めて丸ごと任せられる事業を模索するようにしましょう。

クマ
簡単に行う事ができる土地活用もあるんだね。

シカ
土地活用をとりいれるからといって、必ずしもアパートマンション経営を行わなければいけないという事はないんだよ!

クマ
土地活用は積極的に取り入れた方が良いんだね。でも、土地を放置しておくと、収入や節税以外の問題でどんな事が起きるの?

シカ
土地を放置しておくと、税金が高くなってしまう事もあるんだよ。土地活用は、将来の事も考えて取り入れるようにしよう!

放置するのが一番のリスク

土地活用には様々なリスクがあるのは事実です。
一歩間違えば生活を崩壊させることも充分にあり得ます。

しかし、だからと言って何もせず放置するのも大きなリスクが潜んでいます。
例えば、誰も住まなくなった空き家が「迷惑空き家」に認定されると、固定資産税が6倍に跳ね上がる可能性があります。
しかもこれだけでなく、ゴミの不法投棄や不審火といった犯罪を呼び込むこともあります。

地震や強風で家屋が壊れ、通行人や近隣住民にけがをさせれば、所有者に法的責任が問われる事態もあるのです。

 

 

これを回避するには、定期的に窓を開けて風を通したり、除草・剪定などの管理が必要になったりしますが、これを地主さんが行うのは困難でしょう。
空き家の管理を専門に請け負う業者も登場していますが、それなりのコストが発生します。
空き地の場合も同じで、不法投棄や違法駐車の温床となり、雑草や樹木がはびこって治安や美観を損ねる“迷惑な存在”になりかねません。
このような事態を回避するには、何らかの方法で土地を活用し、人の出入りがあるようにすることが重要なのです。
それを怠って放置していると、思わぬ代償を支払うことにもなりかねないので注意が必要です。

 

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