土地活用プランナーが教える土地活用

土地活用の杜

土地活用の基礎知識

土地活用を考える前に読みたい本7選

ミミズク
土地活用について勉強しようと思うんだけど、どんな方法がお勧めなの?

ウサギ
たくさん勉強しておいた方が失敗になりにくくなるんだよ。そのためにはたくさんの本を読むのがお勧めだよ!

知識は身を助く

多くの方にとって、実際に土地活用の判断を迫られるのは人生で1~2回程度のはず。
一旦走り出したら10年単位の事業になるのが土地活用だからです。
そのたった1~2回の判断が「成功するか」「失敗するか」で人生の後半が大きく左右されるのはもちろん、子や孫の代にも多大な影響を及ぼすことになるのです。

 

そういう意味では、土地活用の判断は極めて重大であり、決して失敗は許されないわけですが、一口に土地活用と言っても幅広い選択肢があり、専門知識や最新の法令を理解しておく必要もあります。
このため、多くの地主さんは、業者などに“丸投げ”しようとします。
「あなたを信じてお任せするので、うまくやってよ」といった感覚です。
車や住宅を購入した際も、そんな感覚だったのかも知れません。
しかし、こと土地活用においては、そんな姿勢は極めて危険です。
この業界には海千山千の曲者がまだまだ跋扈しています。
地主さんが詳しくないのをいいことに、とんでもないババを引かされることに、ならないとも限りません。
そんな“しくじり地主さん”にならないためには、地主さん自身が土地活用の知識を身につけておくことが一番。
実際に経験しなくても、いくつもの事例を頭に入れておけば、「なにか変だな?」「話がうますぎないか?」という違和感がわいてくるものです。
専門用語を理解しているだけでも「この地主さんはよく勉強している」と思わせ、「下手な提案はできないぞ」と感じさせることで、より良い提案を引き出すことにもつながるのです。

そこでまずは土地活用関連の書籍をできるだけたくさん読むことをお薦めします。
その際に注意してほしいのは、企業が出している冊子やパンフレットではなく、書店で販売している中立的な著者の本を選ぶことです。
それも同じ著者だけでなく、幅広い考え・肩書の著者をピックアップし、多様な角度から土地活用に関する理解を深めるようにしましょう。
そこで参考までに、初めての方にもおすすめの土地活用関連の書籍をいくつかピックアップしてみました。
この他にもたくさんありますが、あまり古いものは法令も不動産環境も変わってきているので、発行日を確認し、できるだけ新しい本を選ぶのもポイントです。

ミミズク
土地活用を進めるなら絶対失敗したくないよ!どんな本がお勧めなの?

ウサギ
土地活用について詳しく書かれている本を早速紹介するよ!

「土地活用の教科書 谷崎憲一のその土地活用ちょっと待った!」

谷崎憲一著 2011/5

まさに地主さんにとっての「教科書」と呼ぶにふさわしい、幅広い知識を網羅した手引き書です。
事業として成功させるために欠かせないマーケティング的考察から、金融機関・建築会社・管理会社の選び方や、事業計画の作り方、近隣への対策まで、実践的な情報が分かりやすく解説されています。
著者自身がアパートやマンションの経営をおこなっており、その体験に基づいたノウハウや、コンサルタントとして培った専門的考察と事例が多数紹介されており、初めての方にも理解しやすい内容となっています。
成功例だけでなく、失敗事例も多数解説しているため、初めての方が陥りやすい問題や注意点を把握することができ、土地活用が初めての地主さんにはぜひ読んでほしい1冊です。

「“お金が貯まる”不動産活用の秘訣」

西島昭・谷口盛二著2014/9
“税金を減らしながら収入を増やす”という視点で、幅広い土地活用の方法を解説してくれます。
最近の環境変化にも着目し、現代に適した不動産活用の実践的ノウハウを紹介。古い自宅の活用、古いアパートの再生、商業ビルのローコスト再生など不動産の種類別活用例から、1億円、10億円など資産規模別の不動産活用パターンなど、幅広い事例を掲載しています。
土地活用についての幅広い知識を身につける事ができる、集大成的1冊

「プロの財産コンサルタントが教える やってはいけない不動産 相続対策」

高田吉孝著 2016/9
建物を建設する際に、建設会社や不動産会社の言われるままに進める安易な相続税対策や、借り入れに頼り過ぎた相続税対策など、昨今指摘されている「相続税対策としての不動産活用」の問題に警鐘を鳴らす1冊。
やらなくていい相続税対策、やってはいけない相続税対策という視点で書かれた本はまだまだ少なく、土地活用初心者は必ず読んでおくべき本と言えます。
特に、急増するサブリース(家賃保証システム、〇年間一括借り上げなど)に関するトラブルや相談事例などに充分ページを割き、問題点をわかりやすく解説しています。
また、「不動産現金化時代」という視点で、不動産神話の終焉も指摘。不動産を現金化した場合のお金の活用や財産の分散投資といった知識とポイントまで解説しています。

「利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50」

大谷義武著2016/7
売買取引約600棟、管理実績約8000戸、入居率約98%を実現してきた著者が、「利益の最大化」という視点で賃貸住宅経営のポイントをまとめた実践書。
Q&A形式でわかりやすくまとめられているので、実際に賃貸経営を始めてからでもバイブル的活用ができる一冊です。
裏技的なノウハウというよりは、実直で原理原則にのっとった方法で構成され、入居者がいつでも埋まってるような、利回りの良い、賃貸経営のあるべき姿を理解するのに最適な良書と言えます。

「相続対策、空室問題 定期借地 がすべて解決します!」

岩宗繁樹著 2016/10
「生産緑地」に指定され、都市部に広大な農地を所有する地主さんは、必ず読むべき1冊です。
2022年には、農地としての固定資産税や相続税の優遇がなくなる地主さんが多数発生することが予測されており、宅地化を選択すれば固定資産税などは一挙に跳ね上がりますし、利益が出れば、所得税も増えます。
一方で宅地化によって、より収益性の高い土地活用が可能になるため、一大チャンスと捉えることもできます。
ただし、莫大な面積の生産緑地が一挙に宅地として放出されれば、不動産市場が大混乱するのは必至なので、より周到な準備と対策が求められます。
そんな中、その一つの解決手段として「定期借地権」に着目し、多くの活用事例を通じた実践的ノウハウを解説してくれています。2022年問題は、都市農地を持つ地主さんだけに限らず、都市部全体の不動産環境を激変させる可能性があるため、あらゆる地主さんが読んでおきたい1冊とも言えます。

「誰でもわかる 地主のための地代交渉と借地・共有地の有効活用」

三原一洋・大野徳明著 2017/3
地主さんが直面する借地や共有地をめぐる問題の解決指南書
具体的な事例をもとに、法律や税務、交渉術までわかりやすく解説してくれています。
専門的な用語の解説やコラムなども盛り込み、初めての方にも理解しやすい構成が工夫されています。
借地や共有地を抱える地主さんはもちろん、今後借地での土地活用を考える地主さんにも読んでほしい1冊です。

「土地活用の成功学 知らないと損するマンション黒字経営の8つのカギ」

西田芳明著 2014/11
賃貸マンション経営を黒字で推移させるためのポイントを、市場分析や投資分析、プランニングなど8つの項目で分かりやすく掘り下げた解説書
大手建設会社などが奨める土地活用の裏側などにもスポットを当て、一括借り上げのからくりなどについてもしっかりと解説がなされており、アパート経営を検討する地主さんにも参考になる1冊です。

ミミズク
土地活用について書かれている本はたくさんあるんだね。でもインターネットでの情報収集でも良いんじゃないの?

ウサギ
情報が溢れている今の時代だからこそ、本を読んでしっかりとした情報を得る事が大切だよ!

本を読むと見える世界が変わってくる


インターネットで検索すれば、ほしい情報が瞬時に、タダで手に入る時代です。
土地活用には駐車場経営、商業系施設経営、医療系施設経営、介護系施設経営、ソーラー経営や、オフィス経営、トランクルーム経営など、非常に様々な活用法がありますが、方法によってメリットやデメリットが異なり、様々な情報が拡散されています。
そういう意味では、わざわざ本屋に足を運び、たくさんの本の中から1冊を選び、しかもお金まで支払うのは、なんとも非効率で時代遅れと思うかもしれません。
しかし、昔から「タダほど高いものはない」と言います。
インターネット上にあふれる情報には、「自社に有利」「広告スポンサーに有利」な記事が氾濫しています。
「嘘」こそ書いてはいませんが、巧妙に「誤解」させるような記事は数知れず、ネット情報だけを鵜呑みにしていると、取り返しのつかない事態(先祖代々の土地を失い、子や孫に莫大な借金を残すなど)に陥る危険性は否定できません。
これは、実際に業者に接する時も同じです。
非常に親切で感じの良い営業マンに説明されると、ついついすべてを信じて任せてしまいがちです。
「あの人がいうのだから、悪いようにはしないだろう」と。
しかし、営業マンがどんなに好人物でも、会社の方針には逆らえないのです。
不動産取引は信用取引ではなく、契約取引です。
つまり「契約さえしてしまえば、信用など失っても痛くも痒くもない」という業者は少なからず存在します。
このような人々を相手にする地主さんは、人一倍賢くなくてはならないのです。
そのためには、多くの「良書」を読むのが第一歩
専門用語や法令を理解し、たくさんの中立的立場の専門家の意見に接することで、真贋を見抜く力が身に付きます。
そうすれば、見えてくる世界も変わってきます
同じネット情報や営業マンに接しても、胡散臭さを嗅ぎ分けられるようになるはずです。
土地活用を考えるなら、今すぐにでも無料で得る事ができる情報を検索するのではなく、商品として情報を購入する為に、本屋に足を運びましょう
その他にも、土地活用の本には、久保川議道や、岡田尚夫など、様々な著書の本が出回っています。
Amazonプライム会員になるなど、自宅にいながら本を購入する事が出来る方法もありますから、商品詳細ページをチェックし、本を評価しながら自分に合った物を選ぶと良いでしょう。

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