土地活用プランナーが教える土地活用

土地活用の杜

土地活用の種類

土地活用の種類一覧とメリットデメリット

クマ
土地を持っているんだけど、持ってるだけだと毎年お金がかかるんだよね…。

ミミズク
土地は資産だけど、持っているだけだと、余計なお金がかかることが多い。土地活用してみたらどうだろう?

クマ
土地活用? それってマンションとか経営すること?

ミミズク
そう。土地は上手に活用して初めて、本当の資産になるんだ。

クマ
でも、どうやって? ぼくが持っている土地でも活用できるのかな?

ミミズク
もちろん! 早速、土地活用の種類について見ていこう。

今回の記事では、「土地活用」の種類を理解していきましょう。

土地活用の種類

土地活用は、おおむね次のように分類できます。

  • 売る(土地を売却してしまう方法)
  • 貸す(土地のみを貸し出すこと※地主さんは経営にタッチしない)
  • 自己運用(建物や設備の投資を行い、自ら経営に乗り出すこと)
  • 共同運用(専門家に土地を活用してもらい、利益を分配してもらう方法)

どの方法が良いかは所有する土地の条件によって変わります。

土地活用には「投資は少ないが収益が少ない」ものと「投資は大きいが大きな収益が見込める」ものがあります

そこで次に、地主さんの投資が小さい順に、そのおおまかなメリットとデメリットを見ていきましょう。

代表的な土地活用策のメリットとデメリット

売却

売却の場合は、投資は必要なく、まとまった現金が入ってくるのでその資金を不動産以外の投資に回したりすることも可能です。

しかし売却の場合、不動産会社への仲介手数料に加え、利益に対し多額の譲渡所得税が発生します。

特に保有期間5年以下の「短期譲渡所得」の場合、実に約4割(所得税30.63%、住民税9%※平成28年度税制)もの税金が発生するので注意が必要です。

また、売却した場合は、その時点で土地活用のメリットは放棄してしまうことを意味します。

条件の良い場所なら土地が継続的に利益を稼ぎ出してくれますが、その利益をまるまる買い手に譲ってしまうようなもの。しかも、相続税などの各種優遇処置も失うことになるのです。

条件の悪い、土地活用が困難な立地でない限り、まずは売却以外の可能性を探ることが鉄則です。

借地(定期借地権)

借地の場合も、地主さんの投資は必要ありません

そもそも「借地借家法」では、土地を借りる人の権利が強く保護され、契約が満了しても“地主さんの都合で借家人を立ち退かせることはできない”という問題がありました。

このため、「土地を貸したら戻ってこない」とさえ言われ、大きな問題になっていたことから1992年に施行されたのが「定期借地権」です。

これは、期限を区切って土地を貸し付けるもので、期限満了時には確実に土地を返還してもらえます。

この方法を使えば土地を手放すことなく、一定の借地料を長期にわたり得ることができます。また、更地で持っているよりも、税の優遇が受けられるのも魅力です。

しかしその反面、収益は決して大きくはないことは覚悟しなければなりません。土地活用の中では最もローリスク・ローリターンの方法と言え、収益性よりは安全性を重視する地主さんにお奨めの方法です。

共同運用(等価交換、土地信託)

等価交換

等価交換とは、マンションデベロッパーなどの事業者と共同で運用するもので、地主さんは土地を、事業者はマンションなどの建設費を出し合って事業展開します。

地主さんは土地の価値に見合った分を区分所有し(10戸分の住戸を所有するなど)、分譲や賃貸などに活用する方法です。

地主さんとしては、マンションやビルなどの巨額な建設投資は必要がなく、リスクなくマンションやビルの一部を所有することができます。しかも、大手デベロッパーの資金力や人材、分譲・入居者募集といったノウハウなども丸ごと利用できるメリットもあり、大変有利な方法です。

もちろん、この方法が可能なのは所有する土地がマンションやビルなどに適した立地であり、デベロッパーなどが積極的に開発に乗り出してくれる土地に限られます。

また、所有地は区分所有地になってしまうため、一旦等価交換してしまったら、以降は地主さんの自由にはならなくなります。

いわば、半分売却してしまうようなものと言えるのです。

土地信託

土地信託とは、信託銀行などの信託会社に土地を預け、事業化してもらう方法です。

等価交換同様、地主さんは建物建設資金等の投資は必要なく、大きな事業収益を見込むことができます。しかも等価交換と違って、土地を預けるだけのため、所有権を失うことなく自分の土地のままビルやマンション経営を行うことができます

また、信託銀行などは豊富な経験とノウハウを持っているので、土地活用は初めてという方でも大船に乗った気分で任せられるのも魅力。もちろん相続税対策としても有効です。

ただし、建設費の償却や運営経費、信託会社への報酬等は地主さんに降りかかってきます。

つまり、信託会社に丸投げする分、それなりのコストとリスクは覚悟する必要があるわけです。従って “事業が確実に成功する見込みの立つ優良な土地かどうか”で、地主さんのリスクは大きく変わってくるので、所有地を客観視した慎重な判断が必要になってきます。

自己運用

自己運用とは、所有地を利用して所有者である地主さん自身が事業化する方法です。

駐車場経営からアパート・マンション・ビル経営まで、様々な選択肢があります。投資規模は数十万円から数十億円まで様々ですが、所有地の担保価値の範囲内で投資できる事業を選択するのが基本です。

これなら、万が一事業に失敗しても土地を手放すだけで済みます。自宅など他の不動産まで担保に融資を受けてしまうと、すべてを失う危険性もあるので、充分なノウハウが身につくまでは手堅い自己運用を心掛けるようにすべきです

駐車場経営(月極め駐車場・コインパーキングなど)

所有地を駐車スペースに区切っただけの月極め駐車場なら数万円から数十万円程度の投資で事業化可能です。

アスファルト舗装が必要なら数十万円からの投資が必要になり、コインパーキングならさらに機器の投資が必要になります。それでも、建物を建設する場合に比べれば投資規模は少ない方なので、比較的手軽な土地活用策と言えます。

もちろん、所有地周辺に充分な駐車場需要が見込まれることが大前提です。収益性は需要次第ですが、それほど大きな収益性は期待できません。

空き家の活用(貸家・シェアハウス・民泊など)

使っていない空き家を相続した場合などは、リフォームした上で貸し出す方法もあります。

貸家物件は少ないので、ファミリー需要はもちろん、仲間同士数人が共同で借りるといった需要も期待できます。また、最近は民泊の要件が緩和されたこともあり、民泊需要も考えられます。

いずれの場合も、耐震性や安全性を高めるリフォームが必須となります。家が原因で利用者にけがなどを負わせた場合、多額の損害賠償などの恐れが生じるからです。数十万円から数百万円規模のリフォーム費用が予想され、それでも充分な収益性が見込まれるかどうかがポイントになります。

トランクルーム経営

トランクルームは、都市部など収納不足に悩むエリアで、物置のような施設を建てて貸し出す事業です。

簡単なコンテナを建てるだけなので初期投資は数百万円程度。30%程度の利回りを実現している例もあるので、短期間に投資を回収できるのが魅力です。住宅密集地など収納不足に悩むエリアに所有地がある場合に有効な方法です。

太陽光発電事業

所有地に高架台を並べ、ソーラーパネルを設置して売電収入を得る方法です。

当初の価格で10年間ないし20年間電気を買い取ってもらえる「固定価格買取制度」があるため、売電価格の下落という心配はありません。投資規模は数百万円からで、およそ10年で投資資金を回収できるとされます。

つまり、20年稼働すれば投資金額の2倍の収入が見込まれるわけです(実際には発電効率が落ちてくるのでそれ以上はかかります)。

周囲に住宅や生活施設がない場所でも事業化可能なので、市街地や都市部以外の土地活用策として有望です。投資規模、収益性ともに手ごろなので、ミドルリスク・ミドルリターンの土地活用策と言えます。

戸建賃貸経営

一戸建て住宅を建てて貸し出す方法です。

20坪、30坪の狭小地や、アパート建設は難しい変形地でも建てられ、比較的高い家賃収入が期待できます。

最近は、戸建賃貸用の商品開発も盛んで、1000万円を切るローコスト商品もあり、投下資金の回収期間が短くなっているのも魅力です。アパートなど集合住宅系賃貸住宅に比べて、戸建賃貸の供給数は極めて少なく“超貸し手市場”なのも特徴。

ファミリー層がターゲットなので、駅から多少遠い立地でも事業化可能です。

アパート経営・シェアハウス経営

戸建賃貸に比べると、投資規模は大きくなるものの、同じスペースでもより大きな家賃収入が期待できるのがアパート経営です。

ただし、建設コストを抑えるためにはある程度形の良い土地である必要があり、単身若者がターゲットになることから都市部で、しかも駅から徒歩10分圏内など、適した土地は絞られます。

近年、相続税対策でアパート経営に乗り出す地主さんが増え、過剰供給が周辺一帯の空室や家賃低下を招くなど、社会問題化しています。

また、地主さんのリスクを肩代わりしてくれると思いがちな「家賃保証制度」にも思わぬ落とし穴が潜んでいるので注意が必要です。

従来型のアパートでは入居者獲得が難しくなってきていることもあり、近年「シェアハウス」という形態の賃貸住宅も登場しています。個室のほかに入居者が自由に利用できる、リビングのような共有スペースを持った賃貸集合住宅で、比較的手軽な家賃で入居者同士のふれあいも楽しめると人気を呼んでいます。

賃貸マンション経営

アパートよりも大きな投資が必要ながら、同じ土地でもより大きな家賃収入が見込まれるのがマンション経営です。

地主さん自身が融資を受けてマンションを建設し、賃貸マンションとして経営する方法です。投資規模が大きくなる分、ハイリスク・ハイリターン型の土地活用策と考えがちですが、立地環境さえ整っていれば必ずしもリスクの高い方法とは言えません。

賃貸住宅経営の最大のリスクである「空室リスク」は、物件の魅力次第。魅力がなければ1戸だって埋まらないし、魅力さえあれば10戸だってすぐに埋まります。

戸数が多いことは、空室リスクとは無関係なのです。

また、賃貸アパートよりも耐用年数が長い分、より長期にわたる経営が可能で、家賃も高額に設定できるため、経営を安定化させます。

要はマンション経営が可能な土地でさえあれば、多額の融資を受けて事業化しても充分採算性が充分に見込める事業というわけです。

商業系施設経営(コンビニ・飲食店・ロードサイド店など)

幹線道路などに面し、お店を経営しても充分成り立つという土地の場合、単なる借地ではなく「商業系施設経営」という選択肢もあります。

これは、コンビニや飲食チェーン経営者などと共同で事業展開する方法。つまり、地主さんがコンビニや飲食チェーンの建物を建設し、経営者に対して店ごと貸し付ける仕組みです。

経営者は出店コストが抑えられ、地主さんは土地の担保力を生かして融資を受けることで、借地よりも大きな収益が見込めるのです。

賃料は住宅よりも高めに設定できます。ただし、商業系の場合、近くに競合店が出現するなど、借り手が経営不振に陥る危険性は少なくなく、ややハイリスク・ハイリターンな土地活用策と言えるでしょう。

テナントビル経営(オフィスビル・雑居ビルなど)

オフィス街や歓楽街、駅に近い場所など、オフィス需要や飲食店需要などが見込める立地の場合は、テナントビル経営も考えられます。

店舗の場合、住宅よりも高い家賃を設定できるため、高い収益性が期待できます。

入居者は多くが法人なので、入居者審査をしっかりすれば家賃滞納などのトラブルは少ないと言えます。ただし、建築費が大きくなるのと、飲食店などの場合、廃業や閉店も多いので注意が必要です。

医療・福祉・教育系施設経営

病院やクリニックなどの医療施設、デイサービス・グループホームなどの老人福祉施設、幼稚園・保育所などの教育施設好適地の場合も、単に土地だけを貸すのではなく、地主さんが建物を建築し、建物ごと貸し出す方法があります。

この場合も、利用者は初期投資を抑えられ、地主さんは所有地の担保力を生かせるので貸し手・借り手双方にメリットのある方法です。

医療系施設経営などの投資規模は数億円から数十億円にもなりますが、医療・福祉・教育系の施設は倒産・廃業などのリスクは非常に小さいので、経営者さえ見つかれば検討したい土地活用策です。

クマ
色々な土地活用方法、種類があるんだね! でも、自分で判断するのは難しそうだなぁ。

ミミズク
どんな土地活用が所有地に合っているのか、自分で判断できない時は、専門業者に依頼するのが一番だよ。

パートナー選びが最大のポイント

このように多くの選択肢があるのが土地活用ですが、どの方法を選ぶかは所有地によってほぼ決まってきます。

所有地の状態活用法
事業としての展望が充分に期待できる場合自己運用もしくは投資信託を検討。
多少リスクが高いと判断した場合等価交換や借地契約。
将来性が見込めないと判断した場合売却を検討する

上記のような活用法がセオリーと言えます。

いずれの場合も、それぞれ専門の事業者が存在するので、まずは絞り込まずに幅広く相談してみることがポイントです。

例えば信託会社は等価交換のデメリットを指摘するでしょうし、マンションデベロッパーは土地信託のデメリットを指摘するでしょう。

いろんな立場の業者の指摘を聞くことで、本当の可能性やリスクが見えてきます。

その過程で、信頼できる事業者を目利きしていきます。

他の土地活用方法も検討していること、実際どの会社に相談しているかまで話して、意見を聞くようにします。

信頼できる事業者かどうかは、できるだけたくさんの同業者の声を聞いて判断するのが確実です。

ミミズク
土地活用には多くの専門知識とノウハウ、ネットワークなどが必要。つまり、実績豊富で良質かつ誠実なパートナーを見つけ出すことが成功へのカギだ!

-土地活用の種類

error:
【無料】土地活用に失敗しない方法
土地活用に失敗しない方法

Copyright© 土地活用の杜 , 2020 AllRights Reserved Powered by AFFINGER4.