土地活用プランナーが教える土地活用

土地活用の杜

土地活用の基礎知識

土地活用を利回りで比較

クマ
土地の活用方法には、さまざまな選択肢があるけど、どうせやるなら一番利益の出るものを選びたい!
ミミズク
それなら「利回り」を基準にして選ぶといいよ。利回りについて詳しく見て行こう!

投資活動の利益について「利回り」という基準がありますが、今回はこの利回りごとに土地活用の方法を比較してみます。

選択肢ごとの利回りを比較したい方はこちら

土地活用した時の利回り計算方法

まずは、「利回り」の計算方法です。

土地活用の指標として多くの人が気にかける利回り。利回り自体は優秀な指標なのですが、利回りの計算方法を正しく理解していないために収益性の低い物件を掴んでしまう人が意外と少なくありません。

正しい利回りの計算方法を把握すれば、物件情報サイトの広告に惑わされることもなくなり、より良い物件を購入できる可能性が高まります。土地活用で成功したいならば、必ず利回りの正しい意味を理解しましょう

実質利回りと表面利回り

利回りには表面利回り実質利回りの2種類があります。計算しやすいのは表面利回りですが、より重要になるのは実質利回りです。

表面利回りとは、アパートやマンション、あるいは駐車場などがずっと満室、あるいは満庫となったとき年間賃料収入を、不動産の購入価格で割ったものです。

表面利回り=満室時の年間賃料収入÷不動産購入価格

例えば、10戸あるアパートを購入する場合について考えます。1戸当たりの月間賃料が5万円、アパートの購入価格が6000万円だった場合、表面利回りは以下のようになります。

表面利回り=(5万円×10戸×12ヶ月)÷6000万円=0.1=10%

一方、実質利回りとは、実際の年間賃料収入から諸経費(管理費や固定資産税)などを差し引いた実質的な1年あたりの収入を、不動産価格に諸経費(登録免許税、印紙税など)を足した実質的な物件購入価格で割ったものです。

実質利回り実際の年間賃料収入-年間諸経費)÷(不動産購入価格+購入時諸経費)

例えば、10戸あるアパートを購入する場合について考えてみます。

1戸当たりの月間家賃が5万円でずっと満室が続き、年間諸経費が100万円、アパートの購入価格が6000万円、購入時諸経費が600万円だった場合、表面利回りは以下のようになります。

実質利回り=(5万円×10戸×12ヶ月-100万円)÷(6000万円+600万円)≒0.0757…=7.57%

表面利回りは計算しやすいため、物件情報サイトなどによく記載されていますが、年間諸経費や購入時諸経費を一切考慮していないため、大雑把な指標にしかなりません。もちろんまるで役に立たない指標というわけではなく、その物件の大まかな収益力を知るには有効です。

一方、実質利回りは計算が複雑ですが、よりその物件の実質的な収益力を表しています。

物件の収益力を考える際には、表面利回りではなく実質利回りを基準に考えてください。

ただ、実質利回りにも弱点はあります。それは毎年変化するということです。

満室でない状態が続けば、実質利回りは下がってしまいます。また、建物が劣化すると修繕費などの年間諸経費が高くなるため、やはり実質利回りは低くなります。実際に物件を運営したときの実質利回りは、今この瞬間に計算で算出した実質利回りよりも更に低くなることを覚悟しておいたほうがいいでしょう。

また、最初の年は色々な諸経費がかかってきて、これも無視できません。

初年度にかかる経費

土地活用で見過ごされがちなのが初年度にかかる経費=購入時諸経費です。

一般的に物件購入時には、物件金額の7%~8%程度の諸経費がかかるとされています。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した際にかかる税金のことです。

不動産を取得してから半年~1年ぐらい経つと都道府県から納税通知書が届くので、それに従って納付します。納期は都道府県によって違います。不動産取得税額は以下のように計算します。

不動産取得税=固定資産税評価額×4%

登録免許税

登録免許税とは登記の際に納める税金です。登記とは土地や建物などの所有権を明確にするために、法務局に登録する制度です。

日本の不動産は、国が運営する法務局が管理しています。なのでその不動産が誰のものであるかで揉めたとしても、法務局に問い合わせればその不動産の所有権が誰にあるのかがすぐに分かります

逆に言えば、登記をせずに物件を放置した場合、知らないうちに第三者が登記を行い、所有権を主張してくる可能性もなくはないということです。不動産を取得した場合、あるいは贈与や相続を受けた場合は必ず登記をしなければなりません。

登録免許税は原則として、いいかのように計算します。

登録免許税=課税標準×税率

課税標準とは、その物件の金額です。と言っても、実際の購入価格がそのまま課税標準になるわけではありません。

市区町村で管理している固定資産課税台帳に価格が記載されている場合は、その価格が課税標準となります。固定資産税評価額は通常、実勢価格の7割程度になるとされています。

記載されていない場合は、登記所が価格を認定します。登記所は日本全国に約500箇所あり、それぞれ管轄地域が違います。詳しくはその不動産を管轄する登記所までご確認ください。(参考:管轄のご案内 法務局)

税率は以下のとおりです。

固定資産税評価額の税率

土地の売買:1000分の20(2%)
土地以外の不動産の売買:1000分の20(2%)
相続による取得:1000分の4(0.4%)
贈与による取得:1000分の4(0.4%)

具体例をもとに計算してみましょう。例えば、土地の固定資産税評価額が4000万円、建物の固定資産税評価額が3000万円だった場合、登録免許税は以下のようになります。

登録免許税=4000万円×2%+3000万円×2%=140万円

抵当権設定費用

抵当権設定費用とは、債務者が債務不履行を起こした場合、他の債権者よりも優先的に弁済が受けられる債権者が持つ権利のことです。通常、金融機関のローンで物件を購入する場合、債務者は物件に対して抵当権を設定します。

その後万が一債務不履行が起きた場合、金融機関はその物件を取り上げ、競売にかけることができます。

抵当権はあくまでも債務不履行の際にその物件を取り上げる権利であり、債務が履行されている限り債務者はその物件を自由に使えます。ローンを完済した場合、もう抵当権は必要なくなるため、抵当権抹消の手続きを行います。

抵当権設定時にも、登録免許税を支払わなければなりません。登録免許税額は以下のとおりです。

登録免許税=金融機関から借りた金額×0.4%

なお、以下の条件を満たした場合、0.4%の部分が0.1%に軽減されます。

新築住宅の場合

  • 自己の住宅として使用するために抵当権の目的となる建物を新築したこと。
  • 抵当権の目的となる建物を新築するための、貸金の貸付等に関わる設定登記であること
  • 登記簿上の床面積が50㎡以上(上限なし)である。
  • 新築後1年以内に登記すること。

中古住宅の場合

  • 自己の住宅として使用するために抵当権の目的となる建物を購入したこと。
  • 抵当権の目的となる建物を購入するための、貸金の貸付等に関わる設定登記であること。
  • 登記簿上の床面積が50㎡以上(上限なし)である。
  • 購入後1年以内に登記すること。
  • 建後20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)に建築された建物であること。

仲介手数料

仲介手数料とは、仲介業者を介して不動産を売買した場合に、不動産仲介業者に支払う手数料のことです。

仲介手数料には以下のように上限が定められております。

売買価格が200万円以下の場合:売買価格の5%
売買価格が200万円超~400万円以下の場合:売買価格の4%+2万円
売買価格が400万円超の場合:売買価格の3%+6万円

例えば、物件価格が5000万円の場合、仲介手数料の上限は5000万円×3%+6万円=156万円となります。

これはあくまでも上限であるため、不動産会社が認める場合はそれより安くしても問題ありません。

ただし、物件価格が高い場合は、どの不動産会社も上限いっぱいまで仲介手数料を請求するのが一般的です。

司法書士費用

登記の手続きは通常、金融機関が紹介してくれる司法書士を通じて行います。

司法書士とは主に登記業を行う資格のことです。司法書士費用は法律で決められているわけではありませんが、5000万円のアパートの場合は10万円~15万円、1億円のマンションの場合は15万円~20万円程度が目安となります。

通常は物件購入価格が高いほど司法書士費用も高くなります。なお、司法書士が登記の手続きのために使った経費(交通費など)は報酬とは別に支払う必要があります。

火災保険料

失火責任法という法律で、貸借人が火災の火元だったとしても、重大な過失がなければ、オーナーや近隣住民は被害を受けても損害賠償を請求することができないという決まりがあります。

貸借人の不注意で財産をまるまる失うというのは明らかに馬鹿げていますし、万が一に備えて火災保険に入るべきです。

火災保険の費用は建物の構造や地域によって差がありますが、基本的に鉄筋コンクリートなどの火に強い構造の建物ほど、あるいは火災がおきづらい地域ほど安くなります。20万円~70万円ほどを見込んでおくといいでしょう。

なお、火災保険の保険期間は以前は最長で36年でしたが、2015年10月より10年まで短縮されてしまいました。火災保険の1年あたりの保険料は保険期間が長いほど安くなるように設定されているため、実質的には値上げが行われたといえます。

オーナーが入るべき火災保険は?

火災保険には建物に対する保険と、家財に対する保険があります。

このうち、物件の所有者(オーナー)が加入するのは建物に対する保険です。火災保険と名がついていますが、実際には火災以外の様々な災害時にも保証が受けられます。特約の内容は保険商品によって違うので、加入前に色々と比較してみるといいでしょう。

また、火災保険には「施設賠償責任特約」「家賃補償特約」をつけることができます。施設賠償責任特約は、建物や施設の老朽化によって貸借人や周辺住民などに不利益を与えた場合(水漏れで家財を汚した、外壁が崩落して駐車場の車を傷つけたなど)に保険金が下りる特約です。

一方、家賃保証特約とは、火災が発生して無収入にになってしまった場合、その期間中に得られていたはずの家賃収入と同額の保険金が下りる特約です。

これらの特約は必ずしも必要なものではありませんが、特約に加入することによって発生する追加の保険料はそれほど高くないので、万が一に備えたい場合は加入した方がいいでしょう。

固定資産税・都市計画税

マンションやアパート、土地などの固定資産を所有している場合は、その金額に応じて固定資産税を払わなければいけません。またその固定資産が都市計画区域の市街化区域に存在する場合は、合わせて都市計画税も払わなければなりません。

市街化区域とは市街化がすでに進んでいるか、10年以内に市街化が進むとされている区域で、最終的な決定は県知事が行います。詳しくはその物件が存在する都道府県のウェブサイトなどでご確認ください。

毎年の固定資産税及び都市計画税は、以下のように計算します。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%
都市計画税=固定資産税評価額×0.3%

したがって、市街化区域では固定資産税評価額の1.7%、その他の区域では固定資産税評価額の1.4%を支払う必要があります。固定資産評価額は実勢価格の7割程度です。

通常、アパートやマンションは月日が経つほど実勢価格が下がるので、それに伴い固定資産税評価額も下がります。逆に言えば、最も固定資産税評価額が高くなるのは初年度ということです。

税金が払えなくなることがないように、しっかりとキャッシュを用意しておきましょう。

印紙税

印紙税とは、租税や行政に対する手数料の支払いに使われる税金です。契約書や領収書などの課税文書と呼ばれる文書に、コンビニや税務署などで変える収入印紙と呼ばれる紙を貼り付けることによって支払います。最低額面は1円、最高額面は10万円で、複数枚貼っても構いません。

不動産の売買時に作成する契約書も課税文書であり、記載された契約金額に応じて以下の印紙税がかかります。

1万円以上~10万円以下:200円
10万円超~100万円以下:400円
50万円超~100万円以下:1000円
100万円超~500万円以下:2000円
500万円超~1000万円以下:1万円
1000万円超~5000万円以下:2万円
5000万円超~1億円以下:6万円
1億円超~5億円以下:10万円
5億円超~10億円以下:20万円
10億円超~50億円以下:40万円
50億円超~:60万円

契約書に貼る印紙税はどちらが払っても構いません。

2部発行する場合は自分の契約書のぶんの印紙税を売主と買主がそれぞれ負担する(つまり事実上折半)事になりますが、1部しか発行しない場合はどちらが支払っても、あるいは折半にしても構いません。話し合って決めてください。

ローン取扱手数料

銀行などでアパートローンを組む場合、ローンの取扱手数料を支払わなければなりません。

手数料は借入額にかかわらず固定の場合と、借入額に比例して変動する場合があります。参考までに、主要な銀行のローン取扱手数料を掲載しておきます。

  • 三井住友銀行:10万8000円(税込)
  • 横浜銀行:10万8000円(税込)
  • オリックスローン:借入金額の1.08%(税込)
クマ
色々な費用が掛かることは分かったけど、実際の利回りってどのくらいなのか、詳しく知りたいよ!
ミミズク
それじゃあ活用方法ごとに利回りを見てみよう。

活用方法ごとの平均利回り

ここからは、土地活用法も含めた平均利回りを考えていきたいと思います。なお、ここでいう利回りとは、全て表面利回りのことです。

尚、中古物件というのはすでにお持ちの物件(空き家活用など)の場合で、売却価格から算出した利回りとして、参考程度にお考え下さい

選択肢平均的な利回り
アパマン経営6~15%程度
戸建賃貸12~20%
?月極駐車場3~8%
?コインパーキング5~10%
サービス付き高齢者向け住宅6~10%程度
有料老人ホーム8~12%程度
トランクルーム10~20%
新築賃貸併用住宅3~5%
中古賃貸併用住宅4~7%
太陽光発電6~8%

アパート・マンション経営の場合

アパート・マンション経営のような、賃貸住宅投資の利回りは物件によって大きく異なります。

殆どの不動産情報サイトは表面利回りで記載されていますが、その利回りは高いところでは30%を超えていたり、一方で5%を下回るものもあったりと様々です。一般的に、表面利回りは以下の数値に落ち着くことが多いようです。

  • 東京23区の新築物件:6~8%
  • 東京23区の中古物件:8~10%
  • 郊外の新築物件:8~10%
  • 郊外の中古物件:10~15%

かなり大雑把ですが、概ねこのような数字になります。

最も表面利回りが低い東京23区の新築物件は非常に需要が旺盛なので、いつでも満室もしくはそれに近い状態が維持しやすく、表面利回りと実質利回りの乖離が小さくなります。

一方、郊外の中古物件は需要に乏しいため、満室やそれに近い状態を維持するのが非常に難しいです。いくら表面利回りが高くても空室だらけになってしまえばそれは絵に描いた餅でしかありません。加えて中古物件は修繕費用がかかりがちなため、表面利回りと実質利回りの乖離はさらに大きくなります。

もちろん、だからといって郊外の中古物件は収益性の低いものばかりなのかというと、必ずしもそうとはいえません。郊外の中古物件であっても、人が入る物件には入ります。

安く売られている郊外の中古物件を購入し、リノベーションで新築同様、もしくはそれ以上の価値がある物件に再生できれば、高い利回りを維持することも可能です。結局はオーナーの腕次第、というわけです。

戸建賃貸住宅経営の場合

戸建賃貸住宅とは、その名の通り一戸建ての賃貸住宅です。

住宅ローンは組みたくないが、戸建住宅に住みたいという人たち(主にファミリー世帯)が顧客です。戸建賃貸経営の平均利回りは以下のようになっています。

戸建賃貸住宅12~20%

戸建賃貸住宅は、アパートやマンションと比べて利回りが高くなっています。現時点では需要の割に供給が少ないからです。都市部でも15%以上の平均利回りが得られることが多く、うまく行けば短期間のうちに投資額を回収できます

ただし、戸建賃貸住宅は1戸しか貸し出さないため、入居率は0%か100%にしかなりません

100%のうちはいいですが、0%になってしまうと収入がまるまるなくなってしまい、しかも修繕費や固定資産税などで経費はかかり赤字になってしまいます。表面利回りが高いぶん、それに伴うリスクも大きいのです。

駐車場経営の場合

駐車場投資は更に、月極駐車場コインパーキングに分けることができます。

月極駐車場は特定の顧客に1ヶ月単位で駐車場を貸し出す形態で、コインパーキングは数十分単位で不特定多数の顧客に駐車場を貸し出す形態です。両者の平均的な利回りは以下のようになります。

月極駐車場:3~8%
コインパーキング:5~10%

月極駐車場は機会を設置する必要がなく、簡単に始めることができますが、単位時間あたりの賃料はコインパーキングに劣ります。ただし、一旦契約した客は長期間契約してくれることが多く、稼働率を高いところで維持しやすいという長所もあります。

コインパーキングは機械の設置などにお金がかかりますが、単位時間あたりの賃料は高いです。ただし、出入りが激しいため満庫にしておくのが難しいという一面もあります。

なお、月極駐車場とコインパーキングでは、適した土地が違います。

月極駐車場の主な顧客はその周辺に居住している住民であるため、住宅地が適しています。一方、コインパーキングの主な顧客はその周辺で買い物をしたり、あるいは会社に行ったりしたい人たちなので、商業地が適しています

月極駐車場に向いている土地を無理やりコインパーキングにしても実質利回りが下がるだけに終わることが多いので注意しましょう。

サービス付き高齢者向け住宅・有料老人ホームの場合

サービス付き高齢者向け住宅とは、高齢者のためのサービスがついた賃貸住宅のことです。

住宅部分については通常のアパートやマンションなどと同様に賃貸契約を結び、高齢者のためのサービスの部分は別途契約を結びます。サービスは選択制であり、入居者が必要としていない場合は契約しないこともあります。

一方、有料老人ホームは住宅部分とサービス部分が同一事業者によって包括的に提供される施設です。

サービス部分までパッケージになっているため、原則としてサービスが必要ない健康な人は入居できないことになっています。両者の平均的な表面利回りは以下のようになります。

サービス付き高齢者向け住宅:6~10%程度
有料老人ホーム:8~12%程度

サービス付き高齢者向け住宅のほうが表面利回りが低くなっているのは、こちらのほうが厳しい面積要件があるからです。サ高住は共同スペースが無い場合は25平米以上、共同スペースがある場合は18平米以上の居室面積を確保しなければならないとされています。

一方、有料老人ホームは施設によって異なりますが、サービス付き高齢者向け住宅と比べると狭く設定されています。同じ面積でもより多くの高齢者を受け入れることができるため、利回りが高くなるわけです。

なお高住の場合主な収益源は入居者の払う賃料ですが、有料老人ホームの場合は入居者の支払う利用料の他に、給食会社向けの調理場所の部分の賃料収入、運営介護会社向けの事務所の賃料収入も入ってきます

トランクルーム経営の場合

トランクルームとは簡単に言えば個人用の貸倉庫のことです。

家においておくには邪魔だけれど、捨てるのは忍びないというものを顧客から預かり、その見返りとして毎月の賃料を受け取る、というビジネスです。

トランクルームの利回りは以下のようになります。

トランクルーム:10~20%

トランクルームの利回りは、アパートやマンションなどと比べてかなり高めに設定されています。初期費用が余りかからないからです。

トランクルームの設置費用は、アパートやマンションなどのの建設費用よりも明らかに安いです。投資金額が少なく済む点は魅力だと言えます。

また、スペースが小分けになるため、単位面積あたりの収益性が高くなります。

加えて人が居住することはないため必要な設備が少なく、多少劣化しても問題ないことが多い(修繕費がかからない)ため、土地活用の手段としては非常に有力です。

ただし、問題点もあります。トランクルームの需要があるのは、現時点では大都市やその周辺に限られています

土地が余っている地方ではトランクルームなど借りずとも自宅の庭に物置でもおいてその中に保管すればいいからです。高い表面利回りに近づけるほど実質利回りが高くなるのは都市部だけ、と思っておいたほうがいいでしょう。

賃貸併用住宅の場合

賃貸併用住宅とは、賃貸物件と自分の居住用の自宅が一体となった物件のことです。

賃貸部分で得た収入をローンの返済に当てつつ自宅を得られるというメリットが有るため、サラリーマンの副業として人気があります。賃貸併用住宅の平均的な利回りは以下のとおりです。

新築賃貸併用住宅:3~5%
中古賃貸併用住宅:4~7%

賃貸併用住宅は、一般的なアパート経営やマンション経営と比べて利回りが低くなりがちです。

自分が住む部分は収益を産まず、そのぶん賃料収入に対して建築費が高くなるからです。逆に言えば、平均利回りが3~5%でもそれなりの投資になるというのが魅力でもあります。

賃料収入だけで毎月のローン返済を完全にカバーすることはやや難しいですが、常に満室やそれに近い状態を維持できれば不可能ではありません。また、自宅の面積が総面積の51%を超えている場合は、不動産投資ローンではなくより金利の低い住宅ローンを利用することも可能です。

太陽光発電の場合

太陽光発電とは、太陽光を電池を用いて電力に変換する発電方式のことです。

土地にソーラーパネルを設置して電力を生産し、電力会社に買い取ってもらうことによって収益を得ます。太陽光発電の平均的な利回りは以下のとおりです。

太陽光発電:6~8%

太陽光発電は一般的に土地の安い農村で行うため土地の取得費用は余りかかりませんが、ソーラーパネルの設置に費用がかかります。

一方、太陽光発電で生産した電力は電力会社が予め決められた価格で買い取ってくれるため、表面利回りは安定しやすいです。ただし、固定価格買取制度における買取金額は今後は年々下がっていく見通しです。

クマ
なるほど、色んな活用方法があるし、利回りもコストも違うんだね。

ミミズク
利回りだけで投資を選ぶならば、トランクルームがおすすめだよ。経営手腕に覚えがある投資家なら、表面利回りに高い実質利回りを叩き出せるだろうし、資金を早く回収できるね。

クマ
でも、利回りが高いほどリスクが大きいし、期待していたとおりの利回りが得られなくなる可能性が高まるし…。
ミミズク
そうだね。土地活用では原則、表面利回りとリスクは比例する。リスク許容度に応じて、土地の活用法を決めるといいね。

-土地活用の基礎知識

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