寺や神社の中には、多くの土地を保有しているところもあるのではないでしょうか。
多くの土地を寺や神社が保有している場合には、土地活用がおすすめです。
ここでは、寺や神社の土地活用で有効な選択肢、神社仏閣の土地活用をする時の注意点、節税目的のケース、についてご紹介しましょう。
寺や神社の土地活用で有効な選択肢
寺と神社は、基本的に公益事業を行うところです。
しかし、公益事業の他に、社会貢献として、マンションや駐車場を経営したり、教育施設である保育園・幼稚園等を運営したり、コミュニケーションを地元社会と図るための施設として開放したりすること等ができます。
最近は、寺や神社が保有している土地を有効に活用するために、ビルを建てて、住宅、高齢者施設、事務所との複合開発、観光目的の好立地を活用したケースも多くなってきています。寺や神社の有効な土地活用の具体的なケースについてご紹介しましょう。
ビルなどの建設
総合設計制度等を使って、有効に保有している土地の余った容積を活用します。
総合設計制度というのは、都市計画で決められている制限について、建築基準法において緩和が特例的に認可される一つの制度です。公開空地を確保することによって、容積率、斜線制限、高さ制限等が緩和されるものです。
寺や神社は、現在の状態、あるいは新築、改築して、空いている土地を使ってビルを建てます。新しく建てたビルの1階に、寺社所や社務所だけを移すこともできます。
例えば、住宅、事務所にしたり、下層階を幼稚園・保育園、上層階をマンションや高齢者施設にしたりすることができます。
また、寺や神社を新しく建てる際に、ビルを建てて、大きなピロティを下層階に設けることもできます。
例えば、高層階は住宅、事務所、低層階は寺や神社の関連施設にすることもできます。
納骨堂
寺や神社を新しく建てる際に、複合施設とすることもできます。
墓地が都市部において足りないため、寺や神社の中に納骨堂等を展開している場合もあります。
寺や神社の中には、寺や神社の開かれたものを展開している場合もあります。
このような場合は、付帯施設を地元の文化ホールのように幅広く使うこともできます。
幼稚園など保育施設
これ以外にも、寺や神社が保有している土地は、いろいろな土地活用の方法があります。
寺や神社が保有している空いた土地を使って、保育園・幼稚園を運営することもできます。
なお、保育園・幼稚園を運営する場合は、専門の業者にアドバイスをしてもらうこともできます。
土地や建物を葬儀社へ賃貸することもでき、収入が安定して確保できます。
恵まれた自然環境や観光資源等が寺や神社の周辺に揃っていると、宿坊等も可能性があります。
神社仏閣の土地活用をする時の注意点
神社仏閣が空いている土地を保有している場合には、土地活用をするのがおすすめです。
しかし、神社仏閣が土地地活用をする時には、税金について注意が必要です。
神社仏閣が保有している駅の近くの土地に建設したビルで納骨堂を運営する場合、儲けに対する課税についてご紹介しましょう。
県庁所在地にある寺院が保有している駅の近くにある土地にビルを建設して、納骨堂として約300基を納めることができるものをこのビルの中に作りました。
仏壇仏具を販売している業者に、納骨堂の販売については委託しています。
この寺院の認識としては、宗教目的が納骨堂を販売するものであるため固定資産税等の税金はかからないということです。
しかし、地域によっては固定資産税等がかかっている場合もあるということを聞いて心配しているそうです。
では、寺院が保有している土地にビルを建設して、納骨堂をこのビルの中に作って販売する場合には、収益事業であると判断されるのでしょうか？
物品を紹介する等を行っている場合には、税金がかかる場合があります。
平成27年11月30日付けの新聞報道によれば、提携先の仏壇仏具業者の出先を納骨堂の中に設置しているため、宗教法人は固定資産税を課税された、とされています。
この新聞報道だけから判断する限り、遺骨を納める人に宗教法人のサイドが物品を買うことを紹介している可能性が大きいでしょう。
そのため、宗教法人のサイドが物品を買うことを紹介していることが、固定資産税を課税された要因になったのでしょう。
もし、宗教法人のサイドが実際に物品を買うことを紹介しているのであれば、この行為は収益事業になり、固定資産税が課税されます。
課税した官庁としても、実態によって課税すると報道されています。
納骨堂ビジネスの全てのケースで、固定資産税や法人税が課税されるということではありません。
そのため、まずはそれほど心配する必要はないでしょう。
つまり、納骨堂の運営そのものは、間違いなく宗教活動になります。
また、お客さんを仏壇仏具の業者等に紹介してもらって、手数料等を業者に払うのも問題ありません。
このような場合には、固定資産税や収益事業ということで法人税が課税される等というようなことにはならないでしょう。
しかし、納骨堂の運営スタイルによって、もし物品を紹介するような要素があると課税されるため、改善するのがおすすめです。
納骨堂ビジネスの課税については、少し気がかりな動きであるため、十分に新聞報道等に注意する方がいいでしょう。
節税目的のケース
寺や神社が保有している土地で、節税目的で賃貸アパート経営を行うケースもあるのではないでしょうか。
ここでは、寺の住職が個人で保有している建物と土地で、節税目的で賃貸アパート経営を行うケースの注意点についてご紹介しましょう。
住職として、寺の隣に建物と土地を個人で保有しています。
この建物の部屋のいくつかをアパートにリフォームして、賃貸アパートにすることを計画しています。
この場合、給与は住職として少なくして生活を賃貸収入で行うケースと、アパート経営のために土地を寺が借用して、寺の収入に家賃をするケースでは、節税効果としてはどちらが高くなるでしょうか？
規模によっても違ってきますが、慎重に賃貸アパート経営は考えましょう。
不動産賃貸業の場合には、「五棟十室基準」というものがビジネス規模としてあります。
この基準が、判断する場合の一つのポイントになります。
アパート等のケースは10以上独立した室数がある場合、独立家屋のケースは5棟以上の場合には、ビジネスとして経営ができると言われています。
このような場合には、「青色申告」を不動産所得に関して選ぶと、青色申告特別控除が適用になります。
青色申告特別控除の場合の控除額は、ビジネス的規模の基準をクリヤーすると65万円になります。
もし、クリヤーできなければ10万円の控除額になります。
また、ビジネス的規模の場合には、届出することによって青色事業専従者給与を親族や配偶者に払うことができます。
このように、控除額等は賃貸物件がビジネス的規模かどうかで違ってきます
しかし、今回のような、建物の部屋のいくつかをアパートにリフォームして賃貸する場合は、基準はおそらくクリヤーできない規模でしょう。
不動産所得を計算する場合は、賃料や礼金・敷金、更新料などのトータルの収入額から、必要経費である固定資産税、減価償却費、損害保険料、修繕費等を差し引きます。
この不動産所得と、地代収入と給与収入とを比べてみると、有利かどうかを判断することができます。
しかし、土地を寺が借用して賃貸アパートを建築する場合は、「不動産貸付業」という収益事業のものになるため、法人税を寺は申告する必要があります。
このことも考えて判断しましょう。
さらに、空室リスクが賃貸アパート経営の場合にはあるため、慎重に見極めましょう。