今回は、土地活用の選択肢の一つである「定期借地制度」について解説していきます。
目次
定期借地とは？
通常の借地契約の場合、原則として貸し主から借地契約の解約はできません。
「法定更新」と言って、貸し主が自分で使用するなど正当な理由がない限り、契約は自動的に更新される規定になっています。このため昔は「土地を貸したら戻ってこない」と、地主さんの間では言われていたほど。
しかし、これではあまりに地主さんに不利であることから、1992年に導入されたのが「定期借地制度」です。
簡単に言えば“期限を切った借地契約”で、契約期限が来れば土地は貸し主に確実に返還されるという仕組み。契約更新は貸し主の意向がない限り、原則としてできません。
地主さんにとっては土地を手放すことなく計画的な活用が可能になり、また借り主も購入するよりも軽い費用負担で土地を利用できるなど、貸し主・借り主双方にメリットがある制度です。
この“一定期間土地を利用する権利”を「定期借地権」と呼び、現在次の3つのタイプがあります。
一般定期借地権
借地期間を50年以上に設定することで、以下の3つの特約を付けることが可能になります。
- 契約は更新しない
- 建物を再築しても借地期間を延長しない
- 建物買取請求権を行使しない
つまり、借地期間が満了した時点で、借り主は建物を取り壊して土地を返還することを約束させることができるわけです。
契約の更新や延長に応じる必要はなく、期間中は安定した地代収入が得られるのはもちろん、地代の改定も可能です。また、地代とは別に一定の補償金を預かることができ、これを金融商品や事業資金、納税資金に充当しても問題はありません。
注意点としては、契約期間が50年以上と長期にわたることから「公正証書」を作成し、上記3点の特約をきちんと文面で残しておくことが重要です。
建物譲渡特約付き借地権
借地期間30年以上で、期間終了後は地主さんが建物を買い取るという特約を付けて契約する借地権です。
一般定期借地権よりも短期間に土地が戻ってくる上、例えばアパートやマンションを建てた場合は建物を買い取ってそのままアパートや賃貸マンションの経営に乗り出すことも可能になります。
もちろん、安定した地代収入や保証金が得られるといった一般定期借地権のメリットも同じです。
注意点としては、期間終了後は地主さんが建物を買い取る必要があり、建物によってはそれなりの資金の手当てが必要になる場合もあります。それに向けた準備と資金計画を早めに立てておくことが大切です。
事業用定期借地権
住居以外での事業に利用することを条件に、10年以上50年未満の期間に設定して契約する借地権です。
住居用よりも、コンビニや飲食店などの店舗、工場などに向いている土地に有効な定期借地権で、契約終了後は、地主さんへの建物買い取り請求はできないものとなっています。つまり、最短10年で土地が戻ってくるのが魅力で、立地環境によっては住居用の賃貸経営よりも収益性がよく、高い地代を設定できるケースもあります。
注意点としては建物の用途が住居以外という縛りがあるため、利用者の絶対数が限られる点。場合によっては何年も借り手が見つからない可能性もあるので、一般定期借地権や建物譲渡特約付き借地権も視野に入れ、柔軟な姿勢で臨むことも必要でしょう。
地主さんにとっての定期借地権のメリット
自前で賃貸住宅経営や駐車場経営に乗り出す場合や、普通借地権で地代収入を得る場合と比べて、定期借地権には地主さんにとって多くのメリットがあります。
莫大な借入金は不要
土地を担保に金融機関から融資を受けて分譲マンション経営などをする場合、建築費などのために莫大な借入金が発生します。
現在は空前の超金利時代ですが、融資期間内に金利が上昇するリスクは高く、借入金額が大きい場合、返済額が大きく増える危険性もあります。定期借地権なら、建物建設で建築業者へ払う借入金は必要なく、従って景気や金利動向に一喜一憂する心配はありません。
長期安定収入
自前で賃貸マンションやアパート経営を行う場合、必ず空室リスクが生じます。
また、10年後、20年後には建物も劣化し、それにつれて入居率や家賃の低下も心配されます。これに対し、定期借地権の場合は、入居率などに関係なく毎月一定の地代収入が入ってきます。
しかも、50年契約なら50年間は安定した収入が約束されるのです。精神的にも家計の面でも極めて安心です。
経営・管理の苦労とは無縁
自前で賃貸マンション経営などに乗り出す場合、通常、オーナーの立場として入居者トラブルへの対応や建物の修繕や管理といった様々な負担が肩に重くのしかかります。
定期借地権なら、そのような経営にかかわる手間や心労とは無縁です。
立ち退き交渉は無用
普通借地権では借り主の権利が手厚く守られていたため、契約期間満了時の立ち退き交渉が難航することは珍しいことではありませんでした。
貸し主の方が多額の費用を負担して“立ち退いてもらう”という事態が数多く見られたのです。
このような問題を解決する目的で導入されたのが定期借地権で、立ち退きに関するトラブルの心配はほぼなくなりました。
税制面の優遇
定期借地権の場合でも、宅地として活用すれば税制面で優遇が受けられます。
1戸当たり200㎡以下の小規模宅地の場合、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1に軽減されます。また、相続税は最大45％の評価減になるなど、税の優遇措置はそのまま受けられます。
まとまったお金を受け取る方法も
定期借地権では、毎月の地代しか手にできないと考えがちですが、「敷金」「保証金」「権利金」「前払い地代方式」など、契約時にある程度まとまったお金を受け取る方法もあります。
- 「敷金」
賃料未払いや原状回復費用の保全などを目的に、賃料の1～2年分を設定するのが一般的。 - 「保証金」
期間終了後は無利息で返還する預り金。ただし、50年契約なら50年後に返還すれば良いお金なのでそれまでは事業や運用に活用することもできます。 - 「権利金」
地代とは別に権利金という形でまとまった費用を受け取ることも可能です。ただし、個人地主の場合は一般に不動産所得とみなされ課税されるため、注意が必要です。権利金額が土地の時価の50％を超える場合は、譲渡所得課税（20％）が適用される可能性があります。 - 「前払い地代」
地代を前払いしてもらう方式で、この場合一括して受け取っても毎年分割して計上することができるため、税制上は大変有利です。※詳しくは次項をご参照ください
これらの一時金の組み合わせは自由裁量となっており、借り主との交渉によってはある程度まとまった一時金を手にすることも可能になります。
資産価値アップも
デベロッパーなどの力であなたの土地が魅力ある住宅地へと変貌し、さらにそれに伴って商圏人口が増え、周辺の住環境の整備が進めば、土地の評価額がぐんぐん向上していくことが充分考えられます。
契約終了後は価値の上がった土地が返ってくるのです。
外部のお金や人材、ノウハウを利用して、子や孫の世代に優良な資産を形成していくことが可能になるのです。
リースバック方式とは事業用地として、貸し主の土地を、コンビニ事業者のような借り主に一定の期間貸す方式です。この時、建築協力金を借り主から無利息で融資してもらい、それを元手に建物を建てます。つまり、建物は貸し主のものになります。
それに対して定期借地権による契約は、借り主が建物を建てて、期間満了時には貸し主が更地に戻す必要がある、という点で違いがあります。
何か他の用途に使用する場合は、定期借地権にするとメリットがあると言えます。
注目を集める「前払い地代方式」
国税局は平成17年より「定期借地権の前払い一時金の税務上の取り扱い」を示しました。
これにより、期間中の地代を一括前払いで受け取っても、毎年分割して計上することが可能となり、税制上、大変有利になっています。この制度を活用することでまとまった資金を確保して、さらなる投資や運用に役立てやすくなりました。
前払い地代方式のポイント
- 原則として返還不要
地代を前払いしてもらうものなので、保証金と違って返還の必要はありません。 - 毎年分割して計上できる
権利金とは違い、一括で受け取っても毎年分割して計上することができます。 - 前払い・月払いは自由に設定
前払い分を多くして一時金を多く受け取る、あるいは月払い分を多くして長期安定収入を確保するなど、その割合は自由に設定できます。 - 使い道は自由
受け取った前払い家賃は、借入金の返済や自宅のリフォームなど、何に使っても自由です。