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土地活用で戸建賃貸

賃貸住宅経営と言えば、アパートや賃貸マンションが一般的ですが、近年「戸建賃貸経営」が注目を集めています。

クマ
戸建賃貸って?

ミミズク
「一戸建て住宅」を賃貸する事業のことだよ。狭い土地や、変形地、駅からやや遠いエリアの土地でも活用可能なんだ。

クマ
へえ~! アパート・マンション経営には少し不利な土地でもいいんだね。

ミミズク
そう。しかも戸建住宅への入居を希望する人が増えてて、人気が高いんだよ。

クマ
確かに、投資物件としてローコストな戸建賃貸用商品も続々開発されてるって聞いたよ。

ミミズク
収益性が向上しているのも大きな魅力だね。

今回は、このように魅力的な戸建賃貸経営のメリットやデメリット、注意点などを見ていきましょう。

戸建賃貸経営の魅力

入居希望者が多く、物件が少ない

国土交通省の調べでは、約7割の方が集合住宅よりも一戸建住宅を希望しているのに対し、実際に建築されている賃貸住宅の内、一戸建住宅はわずか2.5%止まり(建築着工統計報告/26年度)。つまり、入居希望者の数に対し、供給量が圧倒的に少なく、いわば“超貸し手市場”となっているのです。相続税対策としてアパート経営を始める地主さんが急増し、過剰供給が問題視される中、希少価値のある戸建賃貸は、今後ますます有望な賃貸住宅事業に挙げられるはずです。

駅から多少遠くても経営可能

戸建て賃貸は、マンションではない自宅を持ちたいファミリー世帯がターゲットなので、多少駅から遠くても充分ニーズがあります。駐車場になるようなスペースを確保すれば、マイカー利用のファミリー客を狙えるので、駅からさらに遠くても構いません。アパート建築が規制されているような住宅団地内でも、事業化の可能性があるのも見逃せないポイントです。

入居期間が長く、質の良い入居者が多い

ファミリー層の場合、子供の学校などの問題から、一旦入居すれば長い期間住んでもらえて入居率が良くなる傾向があります。また、単身者に比べてルールやマナーを守るご家族が多いので、家賃滞納や近隣からの苦情といった入居者トラブルに悩まされる心配も少ないと言えるでしょう。

家賃競争に巻き込まれにくい

アパートの過剰供給によって家賃の値下げ競争が勃発し、一帯の家賃相場が下がるという問題が起こったとしても、戸建賃貸なら安心です。ターゲットも間取りもアパートなどとは違う土俵に乗っているので、そのままアパートの家賃競争に巻き込まれる可能性は少ないと言えます。

小さな土地でもOK

建坪15坪程度の総2階建てなら30坪程度の延べ床面積を持った戸建賃貸を建築可能です。つまり、20坪、30坪程度の狭小地でも、建ぺい率・容積率によっては戸建賃貸経営が可能というわけです。誰も住まなくなった古家を取り壊して、戸建賃貸として有効活用するという方法も可能になるというわけです。

変形地にも対応可能

土地の形状が悪く、アパートやマンションではデッドスペースが生じてしまうような土地でも、建坪15坪程度の戸建賃貸を複数戸建築することで、土地を無駄なく活用することができます。

税金対策に有効

更地のままではなく賃貸住宅として活用することで、相続税や固定資産税を軽減することが可能です。特に、誰も住まなくなった古家は、そのまま放置しておくと迷惑空き家となり固定資産税が6倍に跳ね上がる懸念があります。アパートを建てるまでの広さがないような土地でも、賃貸住宅として活用できることは、節税の面では大きな魅力です。

「相続税対策」の関連記事はこちら ←以前の記事へリンク

売却しやすい

土地活用を考える上で、いわゆる「出口戦略」を持っていることも大切なポイントです。アパートやマンションの場合、売却しようとしても物件価格が高額なため、なかなか買い手が見つからない心配があります。しかし、戸建賃貸は比較的価格が手軽なので売却しやすい利点があります。しかも、投資家だけでなく自分で住むために購入する一般客もターゲットになるので一層売却しやすくなるのもポイント。つまり、比較的現金化しやすいのも、戸建賃貸のメリットなのです。
また、アパートなどと違い、戸建賃貸は分筆がしやすいため、子供たちに1棟ずつ相続させ、残りは売却するといった相続処理も可能になります。

クマ
たくさんメリットがあるんだね! 早速、戸建賃貸経営を始めてみようかな!

ミミズク
ちょっと待って。そもそも戸建賃貸は、供給数が少なかったんだ。何でかわかる?

クマ
何でだろう?

ミミズク
それはね、やっぱりデメリットがあるからなんだよ。

戸建賃貸経営の注意点と打開策

メリットいっぱいの戸建賃貸ですが、デメリットもあります。具体的に見ていきましょう。

収益性が集合住宅より落ちる

アパート一戸当たりの占有面積はおおむね5~6坪。これに対しファミリー向け戸建賃貸は25坪~30坪程度の床面積が必要です。つまり、アパートに比べてざっと5倍の床面積が必要なのに対し、家賃は5倍取れるわけではありません。良くて3倍程度でしょうから、面積当たりの収益性が大きく見劣りするわけです。地主さんとしては、アパートを建設した方が儲かるし、その分リスクへの対応力を持っていられることにもなるので、アパートを建てる方が得策と考えるわけです。

空室リスクの分散ができない

戸建賃貸の入居者は基本的に1世帯です。つまり、1世帯が退去すれば家賃収入は0円になります。10戸のアパートなら、1室退去しても9戸分の家賃収入が維持されるのに対し、戸建賃貸の場合は無収入になるわけです。ファミリー客の場合は特に、1月~3月の引っ越しシーズンを逃すと、なかなか借り手が見つからないという心配もあります。下手をすると数か月から1年も無収入状態になる場合も考えられ、地主さんにとってはリスク分散の観点からアパート経営を選択する方が多いのです。

これらの打開策としては、以下のような方法があげられます。

    • 戸建賃貸用ローコスト商品を利用し、建物の建築コストを抑え、初期投資を抑えることで利回りを改善する。
    • 広い土地なら、複数の戸建賃貸を建築することでリスク分散が可能
    • 「シェアハウス」型の居住スタイルにすることで、空室リスクの分散を図る。

メモ:古家をそのまま賃貸に出すのは危険!

建物の建築コストを抑えるのであれば、誰も住まなくなった古い家を賃貸に出すという方法ならローコストなのでは?と考えますよね。

しかし、老朽化した住宅は様々な傷みが隠れている場合が多く、万が一不具合が生じたらオーナーが修理する義務を負います。庭や外構がついている場合はそのメンテナンス費用もオーナー持ちになります。年間数万円もの持ち出しになるので、大きな負担になるのは間違いありません。
そういう意味では、古い家をそのまま賃貸に出すのは避けた方が無難です

クマ
色々なデメリットはあるけど、メリットも大きいから、戸建賃貸経営したいな。でもコストはかけたくない…
ミミズク
それなら、戸建賃貸用のローコスト商品がおすすめだよ。

近年では不動産投資が活発化しており、コスト面でのデメリットを補えるような、1棟1000万円を切る戸建賃貸用のローコスト商品が続々開発されています。モダンなデザインで耐久性・安全性の高い住宅で経営出来て投資効率がいいとあって、人気になっています。

具体的にどのようなものがあるのか、見てみましょう。

戸建賃貸用商品の一例

casita(カシータ)

カーサ・プロジェクト(本社/東京)が開発した戸建賃貸住宅で、全国各地の提携住宅会社が施工に当たる仕組み。「25坪から始める賃貸経営」をキャッチフレーズに、狭い土地でも可能な戸建賃貸経営を提案。60坪ほどの土地があれば車4台分の駐車スペースを確保した3LDKの戸建賃貸2棟を展開することも可能です。高品質な長期優良住宅でありながら、ローコストなのが魅力で、建築費は1棟当たり900万円~1000万円、運用利回りは土地を保有している場合で11~14%程度と、高い収益性が期待できます

プライムアセット

桧家不動産(本社/東京)が展開する戸建賃貸住宅で、首都圏を中心に1000棟の建築実績を誇るシリーズ。徐々に全国へとエリアを拡大中です。徹底したコストダウン努力により、税抜き773万円から建築可能で、最小敷地面積は20坪から。狭小地や変形地にも対応可能な320通りものプランが用意されています。デザイナーズ住宅と言われるスタイリッシュなデザインも特徴で、南欧風や古民家風など多彩なバリエーションがあります。「プライムウッド工法」と呼ばれる独自工法により耐震性・耐久性も万全。オーナー向けのサポート体制も充実しています。

フォレストメゾン貸家

住友林業が提案する戸建賃貸シリーズ。「ウォールフレーム構法」と呼ばれる独自の工法により、木造でありながら高い剛性を実現。この結果、自由なデザインや間取りを可能にし、自由設計の戸建賃貸住宅を提案できるようになりました。また、壁を取り外すといった可変性も持っているため、将来的には戸建賃貸から2世帯住宅にする、店舗併設部分を住居スペースにするといった柔軟な活用方法をプランニングできるのも魅力です。さらに、住友林業の手厚い経営サポートも利用できるため、経験・ノウハウに不安のある方にも安心です。

Oleth(オレス)

「地方でも通用する戸建賃貸」をコンセプトに、コミュニケーション&リーディング(本社/東京)が展開するデザイナーズ戸建賃貸。施工は全国の提携工務店が行い、耐震性・耐久性を追求した”シンプルモダン“の飽きの来ない洗練されたデザインが特徴です。ベタ基礎やモノコック工法、ペアガラスサッシ、24時間換気システムなどの上質仕様を標準装備し、ホテルライクな快適性を実現。それでいてオーナーの多くが12~14%の利回りを手にしているとされ、経営環境が厳しい地方都市でも高い収益性を実現しているのが注目されます。

クマ
この他にも戸建賃貸用商品はたくさんある。投資額の回収期間の検討と併せて、できるだけ幅広い企業から情報を集めて、じっくり比較検討して評価したいね!

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