土地活用プランナーが教える土地活用

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田舎の土地活用

田舎の土地活用

クマ
田舎の土地を持ってるんだけど、何かいい活用方法はないかな?

ミミズク
それにはまず、田舎の土地の特性や傾向を知るところから始めてみよう。

田舎にある土地には、都市部の土地とは違った特性や傾向があります。

今回の記事で、その特性を学ぶとともに、田舎の土地をどのように活用したらいいか、その具体的方法を見ていきましょう。

田舎にある土地の特性と傾向

アクセスが悪い

田舎の場合、マイカーがないと生活できないケースが多いため、駐車場があっても賃貸住宅事業などは困難でしょう。

たとえ鉄道の駅が近くにあっても列車の本数が少なければ通勤・通学が不便なため、ファミリー客からは敬遠される恐れがあります。

また、飲食店や商業施設など不特定多数のお客様を相手にする店舗にとっても厳しい立地環境と言えます。

ただ、“こだわりのお蕎麦屋さん”など、特色のあるお店ならわざわざ車で出かける人も多いので借り手によっては成立する可能性があります。

しかし、その場合でも特定少数のリピーターを相手に商売するわけですから、事業の継続は容易とは言えません。万が一数年で閉店となった場合、都市部と違い次の借り手を見つけるのは非常に厳しくなるので、要注意です。

インフラや生活施設が整っていない

田舎物件は、電気・上下水道・ガス・電話などのインフラが未整備な場合があります。

このようなインフラが無ければ、借り手や買い手を探すのは極めて難しくなります。ただ、ガスはプロパン、水道は井戸水、下水は合併処理浄化槽、電話は携帯など、いずれも何らかの代替策は見つかるかもしれません。

しかし、プロパンガスは高く、井戸水は枯れる恐れがあるなど、利用者にはそれなりの不便を強いることも多いので、数年後に出ていかれる危険性は否めません。

また、我が国は人口減少社会に突入しており、都市部以外は総じて過疎化傾向にあります。今現在は、商店や飲食店、学校、病院などの生活施設が整っていたとしても、20年、30年という時間軸で確実に借り手を見込めるかどうかが、重要なポイントです。

市街化調整区域の可能性

田舎物件の場合、市街化調整区域になっている場合があります。市街化調整区域では基本的に建物は建てられず、土地活用策も非常に限定されるので注意が必要です。
では、すでに家が建っている場所なら市街化調整区域外なのかというとそうとは限りません。

市街化調整区域の線引きがされる前に立っていた家については居住が認められているからです。一定の条件をクリアすればリフォームや建て替えも可能なので、真新しい住宅があるからと言って安心してはいけません。必ず役所で確認するのが鉄則です。

「市街化調整区域」の関連記事はこちら ←以前の記事へリンク

近所づきあいや地域のしがらみが強い

田舎は昔から、地域のつながりが非常に強固です。賃借人であってもコミュニティの一員として、近所づきあいや役割分担を求められる場合も多いので、それを嫌う人はやがて出ていく可能性が高い傾向があります。

また、計画の段階で地域住民に説明し、理解を求めておかないと、思わぬ反対運動やトラブルに発展する危険性もあります。

さらには、親族関係の結びつきも複雑なため、登記上の所有者でも自由に処分できない場合もあるので注意が必要です。法的処理に踏み切っても、面倒な手続きと、時間、費用、心理的負担が発生するので、まずは地域に住む親族などの意見を聞いてから判断することが大切です。

このように、田舎物件の場合は、地価が安い反面、様々な弱点を内包している傾向にあります。

クマ
色々リスクがあるんだなぁ~。そんな田舎の土地でも活用できるのかな?

ミミズク
もちろん! 土地活用の選択肢は大きく分けて、売る、貸す、自己運用の3つがあるよ。詳しく見てみよう。

土地活用の具体的な選択肢は?

?売る

土地は所有しているだけでも固定資産税などの保有コストがかかります。従って、活用しないままでは単なる負の遺産になってしまうので、売却の可能性を探るのも一つの方法です。

しかし、商業的価値の低い田舎物件の場合、買い手を見つけるのは容易ではありません。不動産仲介業者も、なかなか買い手が見つからない物件は仲介金額が安い分、なかなか真剣には向き合ってくれません。

このような中で売却を成功させるには、相場よりも安い価格設定が必要となります。先祖代々の土地を格安で売却するのは気が引けるものですが、確実な借り手が見つからないのであれば、売却して身軽になる判断も決して間違いではありません。

貸す

「貸す」方法としては、「土地のみを貸す」場合と、「建物を建てて貸す」場合の2通りがあります。

土地のみを貸す

田舎物件でも借り手さえ見つかれば、借地として地代収入を得ていくことも可能です。

幹線道路沿いなどであれば、コンビニや飲食店、事務所など事業用地としての需要が見込めるかもしれません。比較的広い敷地を確保できるのであれば、工場用地や倉庫、高齢者施設や病院などの可能性もあります。

少々立地条件が悪くても資材置き場としてなら借り手が見つかる可能性があります。この場合、事業用地の仲介実績の豊富な不動産仲介業者を見つけることがポイントとなるでしょう。

借地契約の場合は、建物は借り手が建設するので、地主さんの投資は殆ど必要ないのが魅力です。

その反面、収益性は限られるので“保有コストを賄う程度に稼げればいい”と割り切れる方にお勧めの方法です。

また「定期借地権」で契約すれば、期間満了と同時に確実に土地が返却されます。後々トラブルの種を残さないためにも、できるだけ定期借地権で契約するようにするのが基本です。

「定期借地権」の関連記事はこちら ←過去の記事にリンク

建物を建てて貸す

交通の便が多少悪くても、自然豊かな立地環境なら成り立つ事業もあります。例えば、高齢者向けの福祉施設、いわゆるサービス付き高齢者向け住宅や医療施設などは、団塊の世代の高齢化に伴い大きな市場が見込まれ、有望です。

ただし、これらの事業を立ち上げるには億単位の初期投資が必要で、これを調達できる福祉事業者や医療事業者は限られます。このため、せっかく高齢者住宅、福祉施設や医療施設の好適地がありながら、なかなか事業化が決まらないというジレンマに陥りがちなのです。

そこで、地主さんに資金調達力がある場合は、建築費を地主さんが負担して貸し出すという方法が広がっています。初期投資が必要なければ、資金調達力がない業者にも一気に門戸が広がるからです。

もちろんこの場合、建物の賃貸料を含めた大きな収益を長期間にわたり見込むことができ、地主さんにとっても大きなメリットが生まれます。担保力のある資産を保有する地主さんなら、ぜひ検討してみたい方法です。

ちなみに、同様の考え方でペンションや貸し別荘、トランクルームやドライブインなどの建物を地主さんが建てて、その経営者(借り手)を募集するプランも不可能ではありません。

ただし、人口減少社会に転じた今、田舎で商売をするのは容易ではなく、数年で閉店に追い込まれる可能性もあり得ます。
そうなると、家賃が入らないのに建物のローンだけを払い続けることにもなりかねませんので、慎重な判断が必要です。

自己運用

自己運用とは、所有する土地で地主さん自身が事業を行うことです。
田舎物件では収益事業は非常に限られますが、ソーラーパネルを設置して行う、「太陽光発電事業」いわゆるソーラー経営なら、多くの土地で事業化が可能です。

太陽光発電事業のメリットって?

太陽光発電事業は、交通の便が悪く、生活施設やインフラなどが揃っていない土地でも事業化の可能性があり、しかも単なる借地に比べて大きな収益性を見込めます。

太陽光発電の最大の魅力は「固定料金買取制度」ですが、10k以上の規模にすることで20年間にわたり固定価格で買い取ってもらえます。初期費用は1kwあたり30万円程度と言われ、それほど大きな投資になりません。

現在の買取価格でも、おおむね10年程度で投資を回収できると言われているので、その後10年以上は大きな収益が見込まれることになります。メンテナンスも比較的楽なので、頻繁には見に行けないような田舎の土地活用にもおすすめです。

また、マンション経営やアパート経営などと同じく、相続税対策になることも、大きなメリットのうちのひとつです。

太陽光発電事業のデメリットは?

デメリットとしては、急激に太陽光発電事業者が増大したために電力会社の枠がいっぱいとなり、発電した電気を買ってくれなかったり、制限がかかったりする事例があります。

太陽光発電事業を立ち上げるために必要な条件は?

太陽光発電事業を立ち上げるために必要な条件としては、

  • 日当たりが良い
  • 送電線から遠すぎない
  • 地盤が良い(高架を容易に設置できる)

などが挙げられ、これらを満たせば多くの土地で可能性があります。

「太陽光発電」の関連記事はこちら ←以前の記事にリンク

クマ
売る、貸す、自己運用か…!どれがいいのか、迷うなぁ

ミミズク
自分だけで解決しようとしないで、業者に聞いてみるのも手だね

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