土地活用プランナーが教える土地活用

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遊休地での土地活用

ウサギ
遊休地ってなぜそのまま放置しておいてはいけないの?そのままの状態だとデメリットがあるって事?

シカ
そうだね。遊休地をそのまま利用せずに放置していると、固定資産税や都市計画税などの税金ばかりがかかってしまったり、相続税評価額が高くなってしまったりと、デメリットがたくさんあるんだ。

ウサギ
じゃあ遊休地の土地活用には、どんな方法がお勧めとなるの?

シカ
今回の記事では遊休地での土地活用を詳しく説明するよ。まずは、なぜ遊休地の土地活用を進めた方が良いのか、理由を見てみよう。

遊休地の土地活用が必要な理由

 

国土利用計画法では、以下のような土地が2年以上活用されていない場合「遊休地」として積極的に活用するよう地主さんに働きかけが行われます。

市街化区域都市計画区域都市計画区域外
規制区域1,000㎡3,000㎡5,000㎡
監視区域都道府県(指定都市)が規則で定める面積
※ただし、その面積が規制区域欄に示す面積未満である場合は、規制区域欄の面積
その他2,000㎡5,000㎡10,000㎡

上記のような土地を積極的に利用しないことは、社会的な損失ということで、都道府県知事が利用を促進させるための通知や助言・勧告などを行うものとされているのです。

つまり、比較的規模が大きく、利用価値の高い土地を所有している地主さんには、積極的な利用もしくは転売などをして有効に活用するよう、行政から働きかけられるということ。
一方、このような条件に当てはまらない土地の場合は、行政からの働きかけがないため、そのまま放置している場合も少なくありません。

 

広義には“利用せず遊ばせている土地”はすべて「遊休地」(もしくは「低未利用地」)と呼ばれます。

遊休地は、所有しているだけでは固定資産税などの保有コストだけがかかるマイナスの資産でしかありません。
地価が上がり続けていた時代は、放っておいても資産価値が大きく上昇したので、多少の保有コストがかかっても痛くも痒くもありませんでした。
しかし、これからは地価が下がることはあっても、上昇することはまず期待できません

土地を遊ばせておくということは、わざわざ固定資産税を払って、土地の値下がりを待っているようなもの。
一刻も早く有効活用して収益不動産に変えるか、高く売れるうちに売却するかの判断をするべき時代へと変わっているのです。

遊休地の放置は、子や孫への問題先送り

ウサギ
マイナスの資産となってしまっても、面倒だし、費用もかかるから、そのままでもいいかな、って思っているんだけれど・・・

シカ
将来的に子供に相続するつもりなら、子供のためにも、土地活用を進めておいた方が良いんじゃないかな?遊休地での土地活用は、相続税対策にもつながるし、マイナスの資産を子供に引き継がせるのではなくて、何かしらの対策を考えてみよう!

地価が上昇していた時代は、地主さんは慌てて土地を売却する必要はありませんでした。

待てば待つほど、より有利な買い手が現れたし、売らなくても資産価値が上がることで資金調達力が高まり、より大きな土地活用事業(賃貸マンション経営やビル経営など)が可能になっていたからです。
しかし、これから地価が下落基調に転じれば、すべての歯車が逆回転を始めます。
今度は、買い手が慌てて買う必要がなくなるのです。
待てば待つほど、安く仕入れられるわけですし、時間を掛ければ掛けるほど地主さんには不利になることを見越して、極端な安値を提示してくることが予想されます。
安値での取引が成立してしまえば、周囲の地価は目に見えて下がり始め、パニックになった地主さんによる投げ売りが、さらなる安値を呼ぶ展開となることも充分考えられます。
最悪の場合“数年で地価が半値になる”といった事態だって起きても不思議ではありません。

山高ければ谷深し、いわば”逆バブル“とでも言ったらわかりやすいでしょうか。

また、地価が下がれば、家賃やテナント料にも影響が出るのは時間の問題で、あらゆる地主さんに多大な悪影響をもたらすのは避けられそうもありません
そうなってから土地の売却や有効活用を検討しても、手遅れになる恐れが大です。
土地は安く買いたたかれ、自己運用するにも資産価値低下で思うように融資を受けられなくなる可能性も出てきます。
家賃やテナント料低下で収益性が悪化すれば、相当な自己資金でもなければ土地活用で利益を生み出すのは困難な時代になるかも知れないのです。

従って、地価がまだまだ高値圏にある今こそ、遊休地の活用もしくは売却を検討するラストチャンスと言っても過言ではありません。
少なくとも、遊休地を放置しておくことは、子供さんやお孫さんに困難な問題を先送りするのと同じこと。

土地活用を進める事は、相続対策にもなりますから、有利な選択肢があるうちに、遊休地を処理しておくべきです。

遊休地の活用策

ウサギ
遊休地の土地活用として、具体的にはどんな方法がお勧めなの?

シカ
遊休地での土地活用策には様々な方法があるよ。保有している土地によって活用法が異なるから、専門家に相談しながら、土地活用を検討してみよう。

遊休地を活用するには、

  • 売る(土地を売却してしまう方法)
  • 貸す(土地のみを貸し出すこと※地主さんは経営にタッチしない)
  • 自己運用(建物や設備の投資を行い、自ら経営に乗り出すこと)
  • 共同運用(専門家に土地を活用してもらい、利益を分配してもらう方法)

の4つの方法があり、それぞれメリットとデメリットがあります。

土地活用の種類とメリット・デメリット」の関連記事はこちら 

さらに「地価の下落」という、今後のトレンドを踏まえた場合、以下のような点に注意が必要となってくるでしょう。

売却

人口減少に加え、産業構造やライフスタイルが変わり“土地を必要としない社会”へと変質していることを考えると、すでに需要のストック(活用できる土地・建物)が大幅に上回っている可能性があります。
その場合、土地の評価額は際限なく評価減となる可能性があり、バブルの上昇スピードと同じように、加速度的に下落する懸念も指摘されます。

従って、都市部の駅や市街地などの「超優良物件」以外は、できるだけ早く売却を検討すべきでしょう。
誰もが地価下落を認識した時点では“どんなに安くしても買い手がつかない”という事態に陥る可能性もあるため、いち早く売り抜けることがポイントになってきます。

借地

借地契約は地価がどのように変動しても地主さんのリスクは殆どないため、これからの土地活用策としては手堅い事業と言えます。

もちろん、地価が下落して行けば、借地料も徐々に値下げ圧力がかかってきますし、賃貸経営の場合には、入居者が少なくなれば、数年間で契約の見直しとなってしまいますが、契約期間内は決まった借地料が約束されるので、比較的影響は小さいと言えるでしょう。
大きな収益性は期待できない借地契約ですが、それでも保有コストを賄うぐらいは可能であり、少なくともマイナスの資産にはしないで済みます
ただし、所有地の30年後、50年後、転用性を考えた時に、次の土地活用策が見込めない場合は、思い切って売却を検討するのも大切な視点と言えます。

共同運用

等価交換や土地信託などの共同運用事業も、地価が大幅に下落した時点では地主さんには不利な条件が提示される恐れがあります。

安い土地が大量に放出され、事業としての旨味がなくなってしまう可能性があり、リスクを取ってまで地主さんと共同運用しようという事業者(マンションディベロッパーや信託銀行など)が減ってしまう懸念があります。
従って、共同事業を始めるなら地価が高値圏にある現在の環境を最大限に活かすべきでしょう。

自己運用

所有地に建物(アパートやマンション、貸し店舗、テナントビルなど)を建てて地主さん自らが経営に乗り出す場合は、建物のローンをできるだけ抑えることが鍵です。

経営環境は現在よりも悪化することを想定し、少々のリスクに直面しても赤字に転落しないよう、ローンの返済比率を抑えることが重要です。
返済比率は50%以下に抑えるのが鉄則とされますが、今後は40%以下に抑えるぐらいの姿勢が必要です。
そのためには、自己資金を厚く用意するか、建物の規模縮小や工法・構造の見直し(鉄筋コンクリートのテナントビルから、木造のアパート経営に見直すなど)を行い、債務を可能な限り抑えていくという姿勢が求められます。

 

さらにこれからは、子供さんの意向を確認することも忘れてはならないポイントになってきます。

昔の土地活用事業では、余程のことがない限り「優良な収益不動産」を子供さんに残すことができました。
ローンもなく、収益だけを生み出す資産を残してくれるのなら、子供さんも文句はありません。
しかしこれからは必ずしも収入を得る事ができるような、黒字経営である優良資産を残せるとは限らなくなるのです。
場合によっては債務を引き継いでもらうことになる場合もあるし、管理などの事業に全面的にかかわってもらう必要が生じる可能性もあります。
従って、子供さんの意向を無視して土地活用をすることは許されない時代へと変わってきたと言えるわけです。

土地活用では“自分の代は30年”と言われます。
太陽光発電システムの運営や、月極駐車場経営、賃貸住宅経営、サービス付き高齢者向け住宅など、遊休地の土地活用には、様々なプランがありますが、30年を超える土地活用事業は少なくなく、30年を超える事業を始めようとするなら、まずは子供さんの意向を聞くことは欠かせないステップになってくるわけです。

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