雑種地とは
同じ広さの土地の所有者であっても、そこが宅地なのか、農地なのか、あるいは山林なのかで、相続税評価や固定資産税などが大きく変わってくるもの。
このような土地の分類を「地目」と言い、相続税対策や保有コストを考える上で、重要なポイントになります。
「雑種地」も地目の一つですが、これは“ほかのどれにも該当しない土地”のことを言い、平たく言えば「その他の土地」という意味です。
ところで、地目には不動産登記上の地目と固定資産税評価上の地目があるのをご存知でしょうか。
不動産登記上の地目は“申請した時点の地目”であり、固定資産評価上の地目は“実際の地目”で「現況地目」と言われます。
例えば、登記簿に記載されている地目が宅地でも、実際には青空駐車場経営として活用している場合には、現況地目は「雑種地」となっているようなケースは少なくないということです。
＜不動産登記法の地目（22種類＋雑種地の23種類）＞
田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地
＜固定資産評価上の地目（8種類＋雑種地の9種類）＞
田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地
雑種地として分類される土地としては、ゴルフ場や飛行場、墓地、神社や寺の敷地、公園などが代表的なもので、より身近な例としては青空駐車場や鉄塔の敷地なども雑種地に分類されます。
また、建物が建っていてもバッティングセンターやゴルフ練習場なども雑種地に分類された例もあります。
雑種地は損？それともお得？
地主さんの中には
「現況地目が雑種地なので、賃貸住宅が建てられないのではないか」
「登記上は宅地だが、現況地目が雑種地になれば固定資産税が安くなるのではないか」
などと考える方もいます。
しかしこれは、いずれも誤り。
登記簿上の地目が宅地なのであれば、現況地目が雑種地でも容易に住宅が建てられるのです。
住宅が建っていないから、現況地目が雑種地（つまり宅地に該当しないその他の土地）になっているだけのことなのです。
また、そのような土地は固定資産税もしっかりと宅地並みに課税されていますので、宅地並みの課税を逃れようと、住宅を建てずに雑種地扱いにしてもらおうとしても、意味はありません。
むしろ、住宅を建てることで受けられる数々の税制上の特例を受けられなくなるので、節税を考えるのならむしろ賃貸住宅などを建てた方がはるかに有利です。
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また、耕作をしていないために登記簿上の地目が農地でも、現況地目が雑種地になっている場合は、耕作を始め、転用許可を得る事で、農地と認められる場合もあります。
その場合、農地としての様々な恩恵（固定資産税や相続税の圧縮など）を受けることができるようになります。
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つまり、雑種地であろうがなかろうが、所有地は眠らせておくのではなく、積極的に活用した方が、収入拡大・節税の両面で有利なのは変わりないというわけです。
ちなみに所有地の地目を確認するには、毎年4月から5月ごろに送られて来る「固定資産税納税通知書・課税明細書」という書類に、登記上の地目と現況地目の両方が記載されていますので、こちらで確認します。
雑種地に向いた土地活用策
現況地目が雑種地と評価されている土地でも、賃貸住宅の建築が可能な土地は少なくありません。
そのような場所ではやはり、アパート・マンション・戸建て賃貸などの賃貸住宅経営を検討してみるべきでしょう。
また、ロードサイドなら貸店舗や貸し倉庫、トランクルーム事業なども可能なはず。
このように、事業性がありながら、単純に活用していなかっただけの土地なら雑種地でも様々な土地活用が可能です。
難しいのは、登記簿上の地目が農地や山林でありながら現況地目が雑種地となっているような土地です。
それはつまり、農地や山林として利用していない「未利用地」のはず。
このような土地でもバブルの頃は、別荘地やリゾートマンション、ゴルフ場など多様な活用方法がありましたが、人口減少が予測されるこれからはリスクが大きくお奨めはできません。
現実的には「太陽光発電事業」が有望な選択肢として絞られます。
太陽光発電システムは、人口減少が懸念される場所でも可能な数少ない土地活用策。
しかも、資材置き場などに比べてより多くの収益性が期待できます。
もちろん、今後制度が見直される可能性もあるため、「固定価格買取制度」がある今のうちに事業化するのが賢明な選択となるでしょう。
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雑種地の活用に必要な手続き
雑種地に分類されているような山林や傾斜地などの「未利用地」を活用する場合、いくつかの注意点があります。具体的に見ていきましょう。
山林の場合
例えば、メガソーラーと呼ばれる大規模な太陽光発電事業者となる場合には「林地開発許可」の申請を行う必要が出てくる場合があります。
林地開発許可とは、1ha(100m×100m)以上の森林の開発行為を規制する許可制度のことで、森林の乱開発防止が目的です。
森林伐採によって、土砂の流出や水害の恐れ、水源への悪影響、周辺環境への悪影響などが懸念される場合は、開発が認められない可能性があります。
従って、まずは開発許可を受けてから事業化を進めることが鉄則です。
ちなみに、1ha以下の開発の場合は、伐採届出書を提出するだけで開発を行うことができます。
宅地造成工事規制区域内の場合
宅地造成することによって崖崩れや土砂崩れなどの恐れがあるような場所（傾斜地など）では「宅地造成工事規制区域」に指定されている場合があります。
地主さんには崖崩れなどの災害が生じないよう、安全対策を行う事が義務付けられており、高さ2メートルを超える崖ができる切土、高さ1メートルを超える崖ができる盛土、500平方メートル以上の造成工事などを行う場合などは、都道府県知事等の許可が必要となります。
また、古い擁壁や排水設備などが備えてある土地でも、現在の基準を満たしていない場合や、経年劣化によって充分な耐久性が期待できない場合もあります。
このような場所で賃貸住宅などを建てて貸し出した場合、豪雨や台風で大きな被害が生じるリスクは否めません。
投資を回収することができず、事業計画が根底から崩れてしまうのはもちろん、解体工事費用が必要となりますし、人的被害が出てしまっては何のための土地活用かわかりません。
このような土地では、太陽光発電など“万が一の際にも人的被害が回避できる”事業を選択するのが賢明です。
市街化調整区域の場合
市街化調整区域では原則として建物の建築はできません。
従って、土地活用の方法は大きく絞られてしまいます。
特別な許可を得て病院やサービス付き高齢者向け住宅などの高齢者施設を運営することも不可能ではありませんが、運営事業者が見つかることが大前提になるので、現実的には太陽光発電事業で発電量を上げる方が現実性、採算性の面で最も有望でしょう。
市街化調整区域には住宅が建っていないので、近隣トラブルを回避できるのも利点です。
ただし、所有地が市街化区域との境界近くの場合、住宅が間近に迫っている事から発電パネルの反射光などで近隣トラブルになる場合もあります。
そのような場合は、近隣住民への丁寧な説明を行い、フェンスや植樹などによって反射光対策を行うなどの対策を用意する必要が生じることもあります。
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