土地活用プランナーが教える土地活用

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無借金でできる土地活用

シカ
土地を保有しているから、何かしらの土地活用を取り入れたいんだけれど、お金がないんだ。借金を抱えてまで土地活用を取り入れるのは、リスクが大きい気がするし、無借金で土地活用を進める事はできないの?

ミミズク
土地活用は成功するかどうかわからないから、不安に感じてしまう人も多いよね。そんな人には、借金をせずに土地活用を進める方法もあるんだよ!

シカ
ホントに?!無借金での土地活用の方法を詳しく教えて!

ミミズク
今回の記事では、無借金でできる土地活用について、詳しく説明するよ!早速見てみよう!

「借金も財産の内」は過去の話


土地活用の先輩たちの中には「借金も財産の内」などという人が少なからずいます。

実は、地価が右肩上がりの時は、1000万円の不動産が数年で3000万円になることも珍しくはありませんでした。

このため、借りられるだけ借りて不動産を手に入れた方が、莫大な利益を生むという、まさに“借金が財産に化ける”という夢のような時代があったのです。
今ではこのような事例は殆どなくなりましたが、それでもローンの借入金利よりも事業用資産の方がかなり大きい状態にあり、実質的に“借金までもが利益を生んでいる”という地主さんも少なくはありません。

そういう意味では10年、20年前に土地活用を始めた先輩たちが「借金も財産の内」と言うのも理解できます。
しかし、これから始める場合はどうでしょう。

少子高齢化・人口減少社会は、地価を「右肩下がり」にしていくはずです。そうなると、少なくとも不動産の値上がり益を得ることはまず期待できません

また、賃貸アパート経営やマンション経営、戸建賃貸住宅などの賃貸住宅は供給が増えるのに、入居者となる借り手の人口は減少すると予測され、空室率のアップと家賃低下が懸念されます。

貸店舗やオフィスビルなどの会社経営環境も悪化が懸念されるほか、当面活況が期待される医療関係、老人福祉関係の土地活用も15年~20年後には市場の収縮が懸念されています。

 

これでは、土地活用による事業収益は年々悪化していく可能性が高く、儲けに関係なく一定の返済が迫られるローンは重荷でしかなくなるはずです。
しかも、現在は空前の低金利時代であり、今後いつ金利が上昇に転じても不思議ではありません。

借金の総額が大きく、しかも長期ローンを組む土地活用において、1%金利が上昇するだけで、簡単に数千万円の収支が狂ってしまうのです。

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従って、これから土地活用を考えるなら、借金は最小限にし、様々なリスクに対応できる経営体質にしておくことが重要です。

いうなれば、間もなく嵐がやってくる海に漕ぎ出すようなものなのですから、借金という重荷を大量に積み込むことだけは避けなければなりません。
積み荷を満載していては、ちょっとした風や波であっけなく沈没してしまうからです。
荒れた海でも沈没することなく安定して航行するには、積み荷は少なければ少ないほど有利なのと同じで、土地活用でも借金は少なければ少ないほど有利なのは言うまでもありません。

シカ
無借金での土地活用の場合、建物を建てる費用は、企業側が負担してくれるって事?

ミミズク
契約の内容によって、異なるよ。土地を貸し出すだけの方法もあれば、土地と建物を交換するという方法もあるんだ。無借金での土地活用には、どんな方法があるのか、チェックしていこう!

無借金でできる土地活用


無借金でも可能な土地活用としては次のような3つの方法が挙げられます。

ある程度恵まれた環境の土地に限られますが、自己資金は殆ど持ち出すことなく、長期安定収入を目指すことが可能です。

借地契約(定期借地権)

土地のみを貸し出す方法で、借り手が建物などを建て、借地人が経営する仕組み。

賃貸住宅から、店舗、ビル、クリニック、老人福祉施設など、幅広い事業が想定され、それだけ幅広いターゲットが期待できます。

地主さんは「地代収入」しか見込めませんが、建物の管理をする事もなく、経営のリスクも金利上昇のリスクもないのが最大の魅力です。

「定期借地権」で契約すれば、借地期間終了後、土地は更地となって確実に戻ってくるのも安心材料。

賃貸収入が限られるのが難点と言われますが、仮に、坪あたり500円の地代でも500坪の土地なら月に25万円、年間300万円の収入です。
50年間では1億5000万円になるので、広さによっては充分な収入も期待できます。

また、定期借地権で貸すと、相続税評価額は30%から40%減額されるので、相続税対策、節税効果にもつながります。
固定資産税の面では、建物については借り手の所有なので地主さんには無関係(土地のみの固定資産税で済みます)。
ある程度の収益が出てきたら、所得税を支払う事も頭に入れておきましょう。

ただし、仲介業者に入ってもらった場合、それなりの仲介手数料が発生する場合があるので、最初は借金が必要になる事も考えられます。
ただし、これは最初だけなので経営の重荷にはなりません。

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等価交換

分譲マンションなどで良く用いられる手法が、等価交換。

一般的な等価交換の流れとしては、

  1. 地主さんの土地を開発業者の名義に移す
  2. 開発業者がその土地を担保に資金を調達してマンションを建築
  3. 土地に見合ったマンションの数戸を地主さんの持ち分として所有するといったもの。

つまり、地主さんとしては借金をすることなく、土地の価値に見合った新築マンションを数戸手に入れ、分譲したり賃貸経営に出したりして活用できるわけです。

定期借地権と違って土地が更地になって戻ってくることはありませんが、マンションという換金性の高い不動産を手に入れられるのは大きな魅力です。

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土地信託

土地活用に関する事業ノウハウがない人でも、信託銀行などを事業パートナーとする事で土地を預け、事業化してもらう方法で、ビルや賃貸マンション、戸建賃貸事業、シェアハウス、月極め駐車場など、立地環境に合わせた多様な事業が考えられます。

事業に必要な資金は信託銀行などが調達する仕組みなので地主さんに借金は発生しません

ただし、建設費の償却や運営経費、信託銀行等への報酬などの責任は地主さんが負うので、住宅業が成功する見込みの高い優良な場所にある土地でなければ、リスクを伴う点は頭に入れておきましょう。

 

 

以上のように、無借金で土地活用する方法もあるにはあります。

ただし、いずれの場合も、事業として確実な成功が見込まれる「優良な土地」でなければ事業化は困難です。
事業者が地主さんに代わって借金をするのは、借金をしても充分な採算性が見込まれる場合だけだからです。

そういう意味では、無借金の土地活用とは「優良物件を所有するごく一部の地主さんだけの特権」と言っても良いのかもしれません。
優良物件とまでは言えないような土地を所有する地主さんの場合は、次のような方法も選択肢になってきます。

シカ
優良な土地じゃなければ、やっぱり無借金での土地活用は難しいんだね・・・

ミミズク
優良な土地ではない場合には、自分自身で駐車場や、自販機設置などを取り入れるという方法もあるけれど、売却をしてしまうという選択肢も考えてみよう!

その他の無借金土地活用事業

売却・再投資

所有地を売却し、そこで得た資金を元手に無借金で土地活用事業を起こすことも、無借金での土地活用策と言えます。

これからは都心部や駅近くの土地以外はゆっくりと地価が下がっていくことが予測されています。
つまり、今後人口減少が予想されるような地域に土地を持っているのなら、高く売れるうちに売却して現金化してしまうのも重要な視点となるのです。

 

もしも、郊外の5000坪の土地と、駅前の50坪の土地が同じ値段だったら、郊外の土地を売却して駅前の土地を購入すべきでしょう。
20年後、30年後には郊外の土地は半値でも買い手がつかず、駅前の土地はむしろ値上がりしている可能性が想定されるからです。

また、売却して現金化しただけでは相続税の面で不利になる場合がありますが、再度不動産投資して賃貸住宅などを購入すれば、そのような不安も解消できます。

所有地での自己運用

所有地を活用して無理のない範囲で自己運用するという方法もあります。

借金がない(つまりローンの返済がない)のなら、固定資産税などの保有コストぐらいまかなえれば御の字という考え方も成り立つからです。

たとえば青空駐車場は、所有地に駐車スペース用の仕切りロープを張る程度でも充分なので、わずかな手持ち資金だけで開業できます。
あるいは、数十万円で中古のプレハブ小屋を設置し、たこ焼き店や持ち帰りの焼き鳥店、宝くじ販売店などを開業するという方法も、多額の借金は不要です。
1~2年で借金を返済できれば、それ以降は無借金経営者なります。
飲料メーカーなどは、自販機の設置スペースと電気代だけ負担すれば、自販機の設置から商品補充、売り上げ回収、空き缶回収まですべて行ってくれるので、借金はおろか、手間もほとんどかかりません。
いずれの場合も、それぞれの事業に適した環境が揃っていることが大前提になるのは言うまでもありません。

 

活用の見込みが立たない土地の場合は、売却して土地活用から手を引くのもひとつの考え方。

マイナス資産を次の世代に先送りしないことも、大切な判断です。

 

 

今後、全国の9割の土地は、値下がりして行くだろうと指摘する専門家もいます。

昔は、「土地は絶対に手放すな」というのが地主さんの鉄則とされましたが、これからは「土地活用の判断は先送りするな」というのが鉄則になってくるはずです。

何もせず、判断を先送りしているだけでは、状況は益々悪化していくだけだからです。

地主さんには、今こそ大きな決断が求められていると言えるでしょう。

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