土地活用プランナーが教える土地活用

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土地活用の基礎知識

土地活用会社の選び方

ウサギ
土地活用を進める場合、どうやって、不動産会社やプランナー選びをすれば良いのかな?

ミミズク
パートナーとなる会社選びは土地活用を成功させるカギとなるよ!

ウサギ
ネットで土地活用と検索するだけでも、いろんな会社が出てくるから、どこに相談すれば良いのかわからないよ。

ミミズク
無料相談などを取り入れている会社や、土地活用の相談を受けている業者は非常に数多いよね。だからこそ、自分に合ったパートナー選びが非常に大切となるんだよ。今回の記事では、パートナーの選び方について、詳しく説明するよ!

土地活用はパートナー選びが重要


土地活用を実行していくには、土地活用プランナーやコンサルティング会社、金融機関、不動産会社、設計会社、建設会社、管理・運営会社など、多くの会社の力を借りる必要があります。

これらを、地主さんが一人でとりまとめ、交渉・調整していくのはまず不可能です。

 

実際には、建設から管理までを一手に引き受けてくれる会社に事業全体をコーディネイトしてもらって、それぞれの会社と契約しながら事業化していくケースがほとんど。
つまり、すべてを信頼して任せることができる「パートナー」(土地活用プランナーやコンサルティング会社、建設会社、不動産会社など)を見つけることが、土地活用を成功させる絶対条件と言っても過言ではないのです。

 

しかし、数千万円から数億円という事業規模になる上、失敗したからと言って簡単にパートナーを変えることができない事業であることもあってか、質の悪い業者も少なからず暗躍しているのも事実。

「テレビでCMを見かけるから」
「見積もりが安かったから」
「担当者がとても良さそうな人だから」

などという理由だけで安易にパートナーに選んでしまうと、足元を掬われることも多いので注意が必要です。
信頼できる会社かどうかは、同業者やその会社と実際に土地活用を行った地主さんに聞くのが一番です。

  1. 複数のパートナー候補を絞ったら、お互いにお互いの評判を聞いてみるのが第一歩。
  2. さらに、過去の実績を見学させてもらい、後で地主さんから直接話を聞くぐらいの慎重さが必要です。
  3. その他にも、インターネットで「社名」と「詐欺」「悪質」などと入力して、悪い評判が書き込まれていないかもチェックします。

このような2重、3重のチェックをした上で、悪い評判が出てこなければ、まずは安心です。

また、もしも気になる指摘があったら、直接担当者にぶつけてみるのも有効です。
回答に窮するようだったり、再発防止策などの改善策がとられていなかったりしたら、慎重に判断すべきです。

 

このような質問で関係が悪化しないか心配になる地主さんもいるかもしれませんが、むしろ「この地主さんはきちんと調べる人だからいい加減な対応はできないぞ」と企業側が考え、優秀な担当者を付けてくれる可能性が高まります

同じ企業でも優秀で信頼できる担当者もいれば、右も左もわからぬ新米担当者がいるのも事実なので、できるだけエース級の担当者を付けてもらえるように立ち回ることも大切なポイントなのです。

ウサギ
まずはどうやって業者を絞り込んでいこうかな?

ミミズク
自分が取り入れたいと考えている土地活用の種類から絞り込んでみるという方法もあるよ!

パートナー選びのポイント


一緒に土地活用事業を進めるパートナーを選ぶには、まず所有地をどのように活用するかを判断することが第一歩です。

例えば、病院やクリニックとして活用したいなら、医療系の土地活用に特化したコンサルティング会社や医療関係の実績が豊富な建設会社に絞り込まれます。
あるいは、老人福祉施設としての活用なら、福祉系のコンサルティング会社や福祉関係の実績が豊富な建設会社に絞り込まれます。

立体駐車場経営やコインパーキング、ソーラー発電所、トランクルーム、自販機設置など、所有地の立地環境から土地活用の方向性が絞り込まれている場合は、インターネットでそれぞれの実績が豊富な事業者を選んで行きます。

 

逆に「どう活用したらいいのか全くわからない」という場合は、土地活用プランナーや土地活用のコンサルティング会社などに相談するのも方法です。
若干のコンサルティングフィーが発生しますが、自分の会社への利益誘導(例えばハウスメーカーならアパートを建てさせようとするなど)といった縛りがない分、客観的に最も有利な土地活用策を提案してくれる可能性があります。

 

難しいのは、賃貸住宅としての活用を考える場合で、様々な選択肢(アパート、マンション経営、賃貸併用住宅、シェアハウス、戸建賃貸、ガレージハウス他)がある上に、業者も多岐にわたる(ゼネコン、地域建設会社、ハウスメーカー、賃貸併用住宅専門店、工務店、不動産会社他)ため、なかなか決められないという地主さんも多いもの。

そこで、次のような方法でパートナーを絞り込むのもひとつの方法です。

ウサギ
賃貸住宅なら、賃貸経営を専門に取り扱っている業者の方が良いって事でしょ?

ミミズク
そうだね!だけど、その他にも自分が重要視するポイントをチェックしていくことも大切だよ!

賃貸住宅経営に向けたパートナーの選び方

賃貸住宅の種類で選ぶ

所有地の立地環境で、建設すべき賃貸住宅はある程度絞り込まれます。

駅から徒歩10分圏であれば、アパートや賃貸マンション、シェアハウスなどが有力なので、それらの実績が豊富な事業者をインターネットで探し、できるだけ幅広く相談します(この段階ではあえて絞り込まず、幅広い提案を求めるようにします)。
所有地が駅から10分圏外なら、戸建賃貸やガレージハウスなどが有望なので、その実績が豊富な事業者に相談します。

もちろん、駅から多少遠くてもアパート経営が成り立つ可能性はありますが、今後30年、40年の間には駅から遠いアパートは見向きもされなくなる恐れは充分にあります。

今現在、アパートが建っていても安心はできないのです。

しかし、アパートの建築そのものが目的の会社の場合、甘い見通しに立った収支計算書を提出してくる可能性があります。

あたかも地主さんのリスクがないような「家賃保証」の説明をされる場合もあるかもしれません。

こういう会社には、十分な警戒が必要です。

実績や評判で選ぶ

実績や評判は、インターネットを使えばある程度把握できる時代です。

問題を起こしている企業なら、必ず悪い評判の書き込みが出てくるので、悪評が多数出てくる企業については初めから近づかないのが鉄則です。

ただし、インターネット上の評判だけで判断するのも危険です。

ある程度絞り込まれたら、同業者に評判を聞き、実際にその会社と土地活用を行った地主さんの声を聞くのも忘れてはなりません。

金額で選ぶ

これからの賃貸住宅経営は、より厳しい経営状況になることが心配されます。

賃貸住宅の過剰供給に伴う空室率の上昇や家賃の低下、ローン金利の上昇は充分に考えられ、それだけに無理な借り入れは禁物です。

借り入れは少なければ少ないほど、リスクに強い経営ができるわけですから、できるだけ建築費の安い提案をしてくれる会社を選ぶことは重要な視点です。
しかし、単に安いからと言って鉄骨造ではなく木造を選んでしまうと、建築構造の質が悪く、手抜き工事の恐れが出てきます。

一定の性能を長期間維持するにはそれなりの工事費がかかるもので、1社だけ極端に安い場合は手抜き工事で辻褄を合わせようとしている可能性があります。

これはオーナーを騙すという姿勢の表れなので、メンテナンスや入居者賃貸管理などでも手を抜かれる可能性が大です。

 

このような業者をチェックする方法としては、見積もりから1割程度の値引きを要求してみることです。

もしも信頼できる会社なら設計や資材の見直し、協力会社との価格交渉などをしなくては値引きできないので、ある程度の日数がかかるはず。

これを数日で簡単に値引きしてきたのなら、もともといい加減な見積りだったか、目に見えない所で手抜きする考えのいずれかです。

そんな会社とは契約しないようにします。

契約方法で選ぶ

賃貸住宅には「サブリース」という契約方法があります。

これは、建設会社などが、地主さんから物件を丸ごと借り上げ、毎月一定の賃料を支払うというもの。

地主さん自身が経営(管理会社に管理を委託)する場合は、空室が出ればそのまま地主さんの財布を直撃しますが、サブリース方式なら空室に関係なく毎月決まった収入が保証されるのです。

しかも、経営するのは借り上げた会社なので、入居者の管理や建物のメンテナンスなどにも一切ノータッチで済みます。
一見、地主さんにはリスクも手間も一切ない方法に見えますが、近年トラブルが急増しているのがこのサブリースなのです。

実はサブリースの賃貸契約書には「保証期間は10年、その後は2年ごとに見直す」などという注意書きが小さく記載してあるのです。

つまり“30年一括借り上げ”などと言いながら、実際は契約時の保証家賃が30年間維持されるわけではないのです。

「契約時の家賃が30年間保証されるのなら」と、地主さんに勘違いさせ、建築を受注することを目的にした業者が少なくないのです。
サブリース方式がすべて悪質とは言いませんが、これを悪用している会社があることには充分に留意する必要があります。

サポート力で選ぶ

賃貸住宅経営の成否は、管理に掛かっていると言っても決して過言ではありません。

賃貸物件は、できるだけ入居者ニーズに答え、高い家賃を維持しながら、満室状態をキープすることが鉄則です。

そのためには、入居者管理(入居者募集や、家賃の回収、契約・解約手続き、トラブル処理など)と、建物管理(掃除や除草、建物の補補修・修繕など)が不可欠で、これを一手に引き受けてくれるのが管理会社です。

この管理が悪いと、たちまち空室が発生して家賃低下を招き、やがて質の悪い入居者の吹き溜まりになって空室と家賃低下の悪循環に歯止めがかからなくなる恐れがあります。

賃貸住宅事業を始める際には、建設会社選びに関心が行きがちですが、建設会社とのお付き合いはせいぜい1年。

一方、管理会社とのお付き合いは30年、40年という長さになるのです。

管理が良いかどうかで、年間数十万円は違ってくるので、30年、40年という間には1千万円単位の差が生まれてしまうわけです。

これほど重要な管理会社ながら、実際は管理業務に真剣に取り組んでいるのは“1割程度”と言われています。

建設会社や不動産会社の一部門というケースも多く、この場合は建築を受注するためのアフターサービス程度の動きしかしてくれない場合もあるので注意が必要です。

まずは信頼できる管理会社を見つけてから建設会社を探すぐらいの意識を持つことが重要です。

ウサギ
パートナー選びはなんだかとても大変そうだな・・・

ミミズク
パートナー選びは、様々な会社を比較する事、実績の確認と、実際に土地活用を行った地主さんの意見を参考にする事が大切となるよ!

土地活用プランナーの活用と注意点


土地活用プランナーとは、文字通り土地活用のスペシャリストで、豊富な専門知識と幅広いネットワークを生かして、土地活用事業を成功に導いてくれる頼れるパートナーです。

所有地の環境や競合状態なども踏まえ、最適な活用法をプランニングし、資金計画から建設、テナント確保、管理計画まで事業全体をコーディネイトしながら、関連企業との交渉や地主さんのサポートなどを行ってくれます。

いわば、地主さんと二人三脚で土地活用事業を成功に導いてくれる、頼れる参謀であり、右腕と言えるでしょう。
事業の数%を報酬として支払うことになりますが収益性の最大化と、リスクの最小化が期待できるという点では依頼する価値は大きいと言えます。

特に土地活用は初めて、規模の大きな土地活用を行うという地主さんは土地活用プランナーの活用を模索するべきです。
ただし、土地活用プランナーの歴史は浅く、資格保有者はまだまだ少ないため、頼みたくても近くに土地活用プランナーがいない場合があるのが難点です。

また、建設業または不動産業従事者 (一般事務は除く)、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、公認会計士、税理士、一級建築士、マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(FP2級ないし、AFP以上)などの資格者は2年以上の実務経験があれば、土地活用プランナーを名乗ることができます。
この場合、建設会社や不動産会社の社員であったり、ひも付きであったり、分譲マンションの取り扱い実績だけである可能性もあり、中立的な立場で最適プランを提案してもらえるかどうかは疑問が生じます。

従って、土地活用プランナーを選ぶ時も、必ず過去の実績を教えてもらい、実際に土地活用事業を行った地主さんに話を聞くことが重要です。

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