土地活用プランナーが教える土地活用

土地活用の杜

土地活用の種類

建物を利用した土地活用

ウサギ
元々建物が建っている土地を事業用として土地活用する場合、更地にしてから土地活用を取り入れたほうが良いのかな?

シカ
更地にして、再度、賃貸マンション建設などの建物を建てるとなると、かなりの費用がかかってしまうよね。費用を抑えて所有資産を増やすためにも、既存の建物を活かした土地活用を考えてみよう!

ウサギ
既存の建物を活かすってどんな土地活用方法があるの?

シカ
今回の記事では、建物を活かした土地活用の方法について、詳しく説明するよ!自分だけでは判断できない場合には、不動産流通事業を取り入れているような専門家に相談し、提案を受けてみるのもお勧めだよ。

既にある建物を生かした土地活用


充分に使えそうな建物が所有地に建っている場合は、解体や建て替えを考える前に、まずは「建物再生」を検討してみるべきです。

使われずに建物が放置されていると、不動産管理のための費用がかかってしまったり、固定資産税などの税金がかかってしまい、保有しているだけでリスクとなってしまいますから、資産運用のためにも、建物の再生を考えてみましょう。

 

建物再生とは、古い建物を修繕したり化粧直しをしたりして、借り手にアピールする建物へと生まれ変わらせる方法で、「リフォーム」「リノベーション」「コンバージョン」などの方法があります。

リフォーム

古くなった建物を元の状態に戻すこと。

壊れたり、汚れたりした部分を交換・修理するものです。
具体的には、壁紙や床の張り直し、和室から洋室への変更、浴室・トイレ・キッチンの交換、屋根や外壁の塗装・補修などが一般的です。

 

鉄筋コンクリート造りのビルなどの場合、耐久性に問題なければ外壁や内装、建具、トイレなどをリフォームするだけで、新築と変わらないビルに生まれ変わるので、コストパフォーマンスに非常に優れた方法です。

老朽化したアパートでも外壁を塗装し直し、設備機器を更新するだけでも入居率や家賃を引き上げる効果が出る場合もあります。

費用は数十万円からで、その費用はアパート経営の経費となるので非常に有効な方法です。

リノベーション

リフォームよりも大規模な工事で、間取りの変更や外壁、建具、内装などを一新してしまう工事です。

リフォームが「マイナスを0に戻す」程度なのに対し、リノベーションは0どころか新たに「+α」の価値を作り出すという視点で再生されます。

 

一戸建ての場合は、一旦柱だけ(スケルトン)にして間取りから作り変えたり、マンションなら内部の間仕切壁や床をすべて取り去り、4LDKを2LDKや1LDKにしたりといった工事が見られます。

和室の2Kだった古いアパートを、デザイナーズマンション風のワンルームに賃貸リノベーションし、家賃アップと満室を実現したという事例もあります。

新築よりは費用を抑えられるものの、新築に近い投資規模となるので、ニーズの見極めと返済比率(家賃収入に占めるローン返済の割合)を50%以下に抑えられるかがポイントになってきます。

返済比率が50%を超えるようなら、無理せずリフォームで建物を再生していく姿勢が重要です。

コンバージョン

例えばオフィスビルを集合住宅に替えるなど、建物の使用目的そのものを変更し、新しい目的に沿った建物へと作り変える事。

たとえば、オフィス需要が年々低下する一方で、都心のマンションに回帰する人々が増えているような地域では、コンバージョンによってオフィスビルからマンションなどの賃貸物件に生まれ変わらせた事例も出てきています。

 

オフィスビルを住居用に変えるには、配管や内外装など根本から作り直す大規模な工事が必要であり、1千万円単位の投資となります。

これだけの投資をしてもペイするのは、やはり都心の一等地に限られ、そのような場所以外ではできるだけ既存の用途のままで、リフォームやリノベーションを検討するのが無難でしょう。

 

 

建物の権利者である場合、既存の建物を解体し、廃棄処分するには少なからぬ費用が発生します。

ところが、基礎や躯体部分を活かす「建物再生」なら解体費用も処理費用も抑えることができます

しかも、基礎や躯体などを新たに作る必要がない分、費用と時間の大幅な節約にもなります。
さらに、リフォームなら入居者や利用者がいても工事可能なのも利点です。

リノベーションやコンバージョンの場合でも、空いた部屋から順次工事することができます。
また、アパートの建て替えの場合、何戸か入居者が残っている場合は、入居者全員に立ち退いてもらわなければ着工出来ません。

しかし、交渉がこじれてしまうと何年間も立ち退いてもらうことができず、結果として数百万円から数千万円の損失になる事態もあり得るのです。

そのような懸念がある場合(定期借家契約をしていない入居者がいる場合など)には、リフォームやリノベーションでアパートを再生し、家賃アップと入居率アップを実現する方がはるかに得策と言えます。
また、「接道義務」(幅4m以上の道路に2m以上接していること)を満たさず「再建築不可」となっているような土地でも、リフォームやリノベーション、コンバージョンなら再び建物の価値を高めることができるという点も大きなメリットと言えるでしょう。

 

建物再生のデメリット

土地活用においては、築浅物件の方が有利です。

特にアパートやマンションの場合は築年数が経過した物件は敬遠される恐れがあります。

もちろん、備考欄に「〇〇年〇月フルリフォーム」などと表記すれば興味を持つ方が増えることは期待できますが、やはり新築よりは劣る面は否めません。

内見してもらえれば理解してもらえるとは言え、築年数だけで敬遠される可能性はあるのです。
また、大震災を契機にこれまで何度か建築基準法が改定され、耐震基準などが引き上げられてきています。

既存建物が建築された時点では合法だった建物でも、現在の基準では必要な耐震力を満たしていない場合があります

このような建物は速やかに建築家などに耐震補強を依頼し、入居者や利用者の安全を確保するのが大家さんの務めです。

シロアリや構造体に腐食がある場合も同様です。

そのためには、一定の耐震補強工事や改修工事が必要な場合が出てきます。

 

また、地盤が弱い場合は地盤改良の必要がある場合も想定されます。

すでに建物が建っている場合でも地盤改良は不可能ではありませんが、費用との相談になるので見積り次第では取り壊して地盤改良してから設計を行い、建て直した方が良い場合もあるでしょう。

建て直しの費用が工面できない場合には、等価交換事業を取り入れる事も1つの方法です。
いずれにしてもまずは「建物診断」を行ったり、周辺環境の調査を取り入れ、必要な基準を満たしている建物なのかどうかを確認することが建物再生に向けての第一歩になります。

中には、建物を壊して駐車場経営を取り入れるというような人もいますが、建物を運営して収益をあげるのと、駐車場経営にて収益を上げるのとでは、かなりの大きな差が出てしまいますから、様々なプランをよく検討した上で取り入れるようにしましょう。

建物診断の方法

所有する建物に現行基準の耐震性があるかを判断するために診断するもので、専門家が現地で様々なチェックを行います。

また、日本建築防災協会による「誰でもできるわが家の耐震診断」というサイトを利用すれば、所有する建物の耐震診断が簡単にできます。
もしもこの診断で「心配ない」となれば、ひとまず安心です。

「誰でもできるわが家の耐震診断」はこちら

ウサギ
建物を活かした土地活用を取り入れるだけでも、収益性を上げる事が可能となるんだね!

シカ
建物によって、どんな土地活用の方法があるのか、向いている事例について、チェックしておこう!

建物再生が向いている事例


老朽アパート・マンション

老朽化して入居率が悪化してきたアパートやマンションなどの賃貸事業は、内外装や建具、設備機器の更新といったリフォームを行い、入居率の改善と家賃の引き上げを図りましょう。

賃貸住宅に必要な耐震補強を行い、リノベーションを行えば、相当古いアパートでも新築と見まがうほどのアパートに生まれ変わらせることができます

新築よりは投資額を抑えられるので、損益分岐点が低くなり、少々のリスクにも耐えられる事業を実現できるはずです。

一戸建て空き家

親が住んでいた一戸建て住宅などの民家は、そのまま貸し出してもなかなか借り手が見つからず、期待したほどの家賃が見込めない場合があります。

そのような場合は、リフォームもしくはリノベーションを行って、現代の若いファミリーにアピールする建物に生まれ変わらせることも有効です。

古くなったり壊れたりしている部分は補修し、設備機器を新しくし、内外装を化粧直しすることで、収益不動産事業として活かすことが可能になります。

もちろん、お金を掛ければそれだけ収益分岐点は悪化するので、数年で投資回収できる程度の投資計画にすることがポイントになります。

社員寮

近年、社員寮をやめる企業は多く、所有地に社員寮がそのまま残されているという地主さんや事業者も多いと思います。

そんな場合は、最近流行の「シェアハウス」へのコンバージョンも有効な方法です。

多くの個室と食堂、浴室などの共有スペースを持つ社員寮は、シェアハウスに必要な設備をそのまま備えており、簡単な化粧直しでシェアハウスに転用可能です。

豪華な共有空間の割に家賃はリーズナブルで、しかも仲間も見つかるということで大人気のシェアハウスは、今後も大きな市場性が見込まれています。
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老朽ビル

鉄筋コンクリート造のビルは50年以上の耐久性があるものの、30年もすると外壁はくすみ、ひびが入り、共有部分の劣化が激しくなります。

そのままでは入居率も家賃も低下する一方なので、内外装を化粧直しし、トイレや給湯室のリフォームを行うだけで、再び20年~30年は安定的なビル経営が期待できます。

 

 

今後、土地活用を取り巻く環境は一様に厳しさを増すことが予測されています。

以前のような多額の投資をすることは、巨大なリスクを抱えることにもなりかねません。

先行き不透明な時代に向かっているからこそ、建物再生によって投資を抑えるという視点を持つことは、オーナーとして、今後とても重要になってくるはずです。

権利関係が複雑である場合など、建物再生を取り入れずに、そのまま放置しがちとなってしまうのですが、長い目で見た土地活用が大切であると言えるでしょう。

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