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等価交換とは
土地活用には、大なり小なりリスクがつきものですが、その中でも特に重大なリスクを内包しているのが借金です。
より大きな収益を得ようとすれば、大きな借金をして建物を建て、運用する方法が導き出されます。
しかし、金利上昇や空室などが発生して収支計画に狂いが生じれば、たちまち借金の返済が不能となり、すべてを失う事態にもなりかねません。
地主さんの場合、土地という担保力を持っているため、金融機関から資金を調達するのは容易です。
しかし、金融機関が二つ返事で貸してくれたとしても、それが土地活用の成功を保証したものではないことを肝に銘じなくてはなりません。
不動産投資における重要な指標に「返済比率」というものがあります。
家賃収入に占めるローンの返済割合を50％以内に抑えるのが健全経営の目安とされているのです。
従って、どんなに自己資金調達力があったとしてもローン返済が家賃収入の半分を超えるような事業計画に乗り出してはいけません。
また、地主さんの年齢によっては、多額の借金（＝返済期間が長くなる）が、子供に負債を残すことにもなりかねません。
そんな借金に伴う重大リスクを回避する方法として注目されるのが「等価交換」という方法です。
これは、地主さんの土地の上に、開発事業者によってアパートやマンション、ビルなどを建ててもらい、地主さんは土地の取得価額に相当する建物と土地を共有持ち分とするもの。
簡単に言えば“土地と同じ価値の建物を交換する”しくみで、この場合、地主さんに多額の借金が生じることはなく、借金に伴うリスクを回避することができるのです。
等価交換のしくみ
“子供たちが巣立って夫婦二人だけの生活では現在の住まいは大きすぎる。
しかも土地が広いので草むしりも大変。
でも、今さら借金してマイホームを建てる気にもなれないし…”
という方は多いもの。
そんな方は、等価交換によって夫婦二人のための快適で手間のかからない住まいを無借金で手に入れることが可能になります。
等価交換は、一般的には次のような流れで行われます。
等価交換の流れ
- ?土地を開発業者に譲渡
土地の名義を開発業者に移します。開発業者は土地を担保に金融機関等から建設資金を調達します（地主さんの借金ではなく、開発業者の借金であることがポイント）。この場合、建設資金を調達するのが目的なので、地主さんには手付金程度しか入らないのが普通です。 - ?マンションなどを建設
開発業者はマンションなどを建設。
この場合、地主さんのための新居用の部屋を決め（最上階など）、地主さんの意向を反映したオーダーメイドの部屋を設計してもらうことも可能です。 - 完成したマンションの一部を所有
土地の価値に見合ったマンションの部屋（数部屋）を、地主さんが所有者となります。
所有権を得た区分マンションは自分や家族が住む他、賃貸経営として新築マンションとしての貸し出したり、分譲マンションとしての不動産売却もできます。
つまり、所有地に等価交換でマンションを建てれば、無借金で新築マイホームが手に入る上に、賃貸マンション経営で固定資産税などの保有コストと老後資金を確保できるなど、様々なメリットが生まれるというわけです。
他にもまだまだメリットはあります。
等価交換のメリット
譲渡税の繰り延べ
単純に土地を売却した場合、譲渡益に対し多額の税金がかかる場合があります。
一方、等価交換方式なら、一定の条件を満たせば「立体買換えの特例」が適用され、譲渡所得税が繰り延べされます。
つまり、等価交換段階では譲渡益課税されることなくマンションなどを手に入れることができるわけです。
立体買換えの特例を受けるための条件
- 適用地域：規制市街地内及びそれに準ずる地域
- 所有期間：制限なし
- 従前の用途：制限なし（土地等、建物等であれば可）
- 建築場所：その土地と同一敷地内に建築
- 建築する建物：3階以上の耐火または準耐火構造で1/2以上が住宅
- 建築後の用途
①自己または親族の居住用
②自己の事業用・賃貸用
③自己と生計を一にする親族の事業用 - 取得後の条件：1年以内に事業の用または居住の用
家族を呼び寄せて近居
譲渡した土地の分だけ建物が手に入るため、5戸、10戸という複数戸のマンションが手に入るのが普通です。
しかもこれらは無借金なのでローンの返済もないため、全部を賃貸に出せば十分すぎる家賃収入が入ることも珍しくはありません。
そこまでの家賃収入はいらないという場合は、子供たちを呼び寄せて「近居」というスタイルを楽しむオーナーさんも少なくありません。
遺産分割がしやすい
資産の大半が不動産の場合、遺産を分割するのが困難となります。
分筆と言って、土地を分割してしまう方法もないではありませんが、細分化された土地では活用が難しくなり、資産価値を悪化させる心配もあります。
しかし、等価交換によって複数戸のマンションが手に入れば、子供たちそれぞれに容易に分けることができるようになります。
相続人の数以上の住戸は、売却して現金として残してあげる事ももちろん可能です。
相続税を支払う場合にも、土地としての相続ではなく、建物としての相続となりますから、評価額を抑える事が可能となります。
地主さんの手間がない
建物建設に関わる資金調達や役所への手続き、建築会社選び、管理といった面倒な業務はすべて開発会社側の責任にて、事業受託方式として行われるため、地主さんの手間は殆どないのもメリットのひとつです。
等価交換の注意点
地主さんにとってメリットいっぱいの等価交換ですが、注意点もあります。
業者選びは慎重に
等価交換の場合、土地の名義が開発業者に移ります。
この時、開発業者が倒産したらどうなるでしょう？
地主さんの土地には金融機関から抵当権が設定され、裁判に訴えても地主さんの土地を取り戻すのは難しいようです。
実際、等価交換を悪用して計画倒産を繰り返していた詐欺事件も過去にはあったようです。
もちろん、そのような業者は稀だと思いますが、その万に1社の悪徳業者に捕まってしまう可能性はゼロではありません。
そのため、信頼できる開発業者を慎重に選ぶことが重要です。
必ず複数の不動産会社に相談するか、業界に詳しい人のアドバイスを受けるようにしましょう。
全部譲渡方式と部分譲渡方式
地主さんが開発業者に土地を差し出す方法には「全部譲渡方式」と「部分譲渡方式」があります。
文字通り、所有地全部を譲渡するか、建物の建つ部分などの一部だけを譲渡するかの違いです。
全部譲渡の場合、悪質業者による計画倒産や転売などのリスクが大きくなるので、できれば必要最低限の一部譲渡にするのが無難です。
土地の名義移転に伴う登録免許税や不動産取得税などが安くなるメリットもあります。
譲渡益課税はあくまで繰り延べ
立体買換えの特例は、あくまでも繰り延べであって免除ではありません。
将来売却をする際には、大きな税負担が発生する場合もあるので注意が必要です。
不動産所得税が大きくなる
等価交換の場合、建物の価値が小さく評価されるため、その分減価償却費も小さくなります。
その結果、不動産所得が多くなり、所得税が高めに計算されてしまいます。
等価交換に向いている土地
好立地
等価交換が可能な土地としてまず挙げられるのが、立地条件の良さです。
マンションなら駅から近く、商業施設や金融機関、教育施設などが充実し、街に活気と魅力があることが大前提になります。
つまり、開発業者は、出来上がったマンションを分譲して資金と利益を回収するわけですから、できるだけ速やかに完売できる物件になり得るかどうかで、等価交換を進めるかどうかの判断をするわけです。
「ここならすぐに売れる！」と開発業者が思うだけの立地かどうかが第一のハードルになります。
広く、大きな容積率
開発業者は、地主さんの持ち分を除いた住戸を売却して利益を確保するわけですから、より多くの住戸を作れる方が分譲価格を抑えられ、売りやすくなります。
従って「容積率」の大きな土地の方が歓迎されます。
また、マンションには共有部分や付帯設備も必要なので、土地が狭すぎると肝心の住戸を充分に確保できない場合も生じます。
従って、ある程度の敷地の広さも要求され、最低でも100坪以上の広さが目安になります。
また、高さ制限や北側斜線などの規制も、住戸の数や建設費を左右します。
そういう意味では、比較的規制の緩い商業地域や近隣商業地域が好まれると言われています。