土地活用プランナーが教える土地活用

土地活用の杜

土地活用の基礎知識

土地活用による税金対策

ウサギ
土地って保有しているだけでも税金がかかるっていうよね。土地活用を取り入れる事で、どんな税金を納めなければいけなくなるの?

シカ
土地活用の種類によっても、かかる税金の金額は異なるよ。

ウサギ
支払う税金を少しでも抑えたいんだけれど、どんな土地活用が良いのかな?

シカ
土地の財産評価によって、税金は変わってくるんだよ。今回の記事では、土地活用による節税の方法について、詳しく説明するよ!早速みてみよう

土地活用のもう一つの魅力、節税


地主さんが所有地を積極的に活用することには、2つの経済的メリットがあります

ひとつは、地代や家賃などの賃料収入を獲得すること

そして、もうひとつが節税効果です。

「節税」とは、控除制度や非課税制度、減免措置などの各種制度を活用して、合法的に税金を引き下げること。

 

では、国はなぜわざわざ”税金を減らすような政策“を設けているのでしょう?

それは、土地を眠らせておくのではなく、積極的に活用させた方が、暮らしや経済がより一層活性化するためだと思われます。

つまり、人の出入りもなかったような遊休地に、アパートやマンションが建ち、さらに商業施設やオフィスビルなどが建って行けば、その場所には新たに個人や事業者の所得が生まれ、結果的には様々な税金が増えていくことになります。
つまり、地主さんの税金を多少”負けて“あげたとしても、土地活用によって人が集まれば地域が活性化し、より大きな税収になって還ってくるわけです。

まさに”海老で鯛を釣る“仕組みですね。

それでも、この海老(節税効果)にありつけるのは、地主さんだけの特権。

活用しない手はありません。

 

そこでまずは、地主さんにとって関係の深い税金についておさらいしてみましょう。

税金の種類について知っておくと、確定申告を取り入れる際にも困ってしまう事はありません。

ウサギ
節税を取り入れる事で、税金ってどの位の違いがでるの?節税ってよく聞くけれど、そんなに大きな違いが出る物なのかな?

シカ
土地活用の節税を甘く見てはいけないよ!土地活用の種類によっては、数百万円から数千万円の違いが生じる事もあるから、節税は積極的に取り入れるようにしよう!

土地活用に関係する税金


地主さんにとって関係が深い税金としては次のようなものが挙げられます。

相続税

土地などを相続したり相続させたりする場合に発生する税金。

昔はそれなりの資産家以外は課税される例は少なかったので、あまり問題にはなりませんでした。
しかし今では、相続税法の改定により、より幅広い方に課税されるようになりました。

首都圏などの地価が高い場所に、それほど大きくはない土地付き一戸建て住宅を持っているだけでも、下手をすると相続税が課税される時代となっているのです。

このため、遊休地だけでなく、ありふれたマイホームを所有しているだけでも、場所によっては有効な土地活用策を取らないと相続税額が増えてしまうという事態が発生しかねない事態となっているのです。

土地を相続財産として相続するよりも、その土地に賃貸経営を取り入れた方が、相続税評価額を圧縮させることが可能となるなど、相続税を節税する方法にもいくつかの方法があります。

詳しくは下記から関連記事をご覧ください。

相続税対策」の関連記事はこちら

生前相続する場合であっても、贈与税が発生してしまう事になりますから、注意しましょう。

固定資産税・都市計画税

不動産を所有しているだけで毎年かかってくる税金が固定資産税です。

都市計画区域内なら、さらに都市計画税もかかってきます。

固定資産税や都市計画税は、土地の利用状況によって大幅に税率が違ってきます。

例えば遊休地や商業施設は高く(減免されない)、宅地は低く抑えられます(減免の特例が受けられる)。貸家建付地の場合にも、一般的な賃貸住宅よりも、評価額を抑える事が可能です。

このような仕組みを活用し、遊休地にアパートなどを建てることで固定資産税や都市計画税を節税することが可能になるわけです。

固定資産税の特例率

小規模宅地(200㎡以下):固定資産税6分の1、都市計画税3分の1
一般住宅用地(200㎡を超える部分):固定資産税3分の1、都市計画税3分の2

これを土地評価額7000万円の土地を遊ばせている場合と、土地活用した場合の固定資産税・都市計画税で比較すると次のようになります。

<遊休地のまま>

固定資産税:7000万円×1.4%=98万円
都市計画税:7000万円×0.3%=21万円
⇒合計119万円
<賃貸住宅経営・賃貸マンション経営に活用>

固定資産税:7000万円×1.4%×1/6=約16.3万円
都市計画税:7000万円×0.3%×1/3=約7万円
⇒合計23.3万円
その差はざっと年間95.7万円

20年間では2000万円近い節税効果が得られるわけです。

ちなみに、商業施設やオフィスビル、駐車場などは住居用地ではないので、この特例は受けられず、遊休地と同じ固定資産税が発生します。

注意が必要な固定資産税

親から遺産を相続した場合、すでに固定資産税の減免を受けている場合もあります。

この場合、一定の要件を満たさなくなると減免が外れ、固定資産税が跳ね上がる恐れがあるので注意が必要です。

 

<迷惑空き家>

住宅用地は固定資産税が6分の1になっていますが、もしも誰も住まなくなり「迷惑空き家」として認定されれば、固定資産税の減免が外れる可能性があります。

そうなる前に、戸建賃貸に建て替えるなどの土地活用策を図ることがポイントです。
<遊休農地>

農地はもともと固定資産税の優遇を受けていましたが、耕作されないまま放置された「遊休農地」の場合は、この優遇が外れて固定資産税が増税される場合があります。

農業委員会から勧告を受けた遊休農地は、速やかに農業を再開するか、市町村が窓口を設けている「農地集積バンク」に登録して増税を回避するなどの対応が必要です。

不動産所得税

地代や家賃収入に掛かる税金で、いわゆる所得税です。

所得が多いほど税率がアップする累進課税であり、他に給与収入などがある場合には合算して計算されるため、産収入がプラスされることで所得税が跳ね上がる心配があります。

収入が増えれば相応の所得税を納めるのは国民としての義務ではありますが、不動産所得の場合は「必要経費」を算入できる点がポイント

修繕費や管理費、ローン金利、保険料などの経費や減価償却費が認められるため、これらを上手に活用することで課税収入を引き下げ、節税することも可能なのです。

節税に使える必要経費の例

  • 管理委託費
  • 修繕費
  • 各種税金
  • 損害保険(火災・地震など)
  • ローン金利
  • ローン保証料
  • 税理士手数料
  • その他必要経費(通信費や交通費なども、不動産経営に必要なものであれば経費として算入できます)

ちなみに、一般の方が住宅ローンを組んだ場合に受けられる「住宅ローン減税」は、アパートローンでは受けられません

あくまでもマイホームを購入した方のみの減税措置で、アパート経営のような投資目的のローンでは適用外になります。

不動産取得税・譲渡所得税

不動産を買ったり売ったりしたときに1度だけかかる税金です。

所有地を手放さず、賃貸事業として活用する分には発生しません。

可能な限り売却は避け、賃貸などによって土地活用して行くのが税金の面では得策です。
ただし、今後人口減少傾向が予測されるなど、土地活用事業の展望が見いだせない土地の場合は、思い切って売却してしまうのも、これからは賢明な選択になると言えるかもしれません。

消費税

アパート、マンション、戸建賃貸などの住居用不動産の家賃に関しては消費税がかかりません

一方、店舗やオフィスなど非住居用不動産の賃料には消費税が発生するので、賃料などに消費税を乗せて請求することになります。

これはあくまでも「預かり税」なので、地主さんは適切に納税する必要があります。

ただし、前前年の家賃収入が1000万円以下の場合は、消費税を納める必要はないという点は覚えておくと良いでしょう。

ウサギ
土地を保有しているだけでも、支払わなければいけない税金ってたくさんあるんだね・・・

シカ
その他に支払う税金としては、その土地に住民票を移せば住民税を支払う必要があるし、都道府県によっては、不動産業を取り入れる事で、事業税を支払わなければいけない可能性もあるよ。節税対策としては、その他にも、分筆と呼ばれる節税方法もあるからチェックしておこう!

土地を使ったその他の節税方法

 

「分筆」による節税

登記してある土地を、登記簿上分割することを「分筆」と言います。
固定資産税台帳が各市町村によって管理されており、土地は形状や間口の広さ、奥行きなどによって固定資産税評価額が変わります。
所有地によっては、この分筆によって節税することが可能な場合があるのです。

例えば、角地を2つに分筆して「角地」と「普通の土地」に分ければ、評価の高い角地の面積を小さくして全体の評価額を引き下げることができるわけです。

あるいは、評価の低い「旗竿地」(狭い通路で公道に接している旗竿のような形状の土地)をあえて作って評価減とする方法もあります。

複数の相続人がいる場合には、分筆した方が相続しやすい場合も多いので検討してみる価値はあります。

ただし、敷地面積が小さくなれば、容積率・建ぺい率の関係などで、建てられる建物の面積も小さくなるので、注意が必要です。

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