今回の記事は、株式会社クラストの土地活用プランが気になっているけれど、安心して任せられるかどうかがわからず不安という方の疑問を解決するものです。
実際に株式会社クラストの資料請求を行い、ホームページに書いていない内容も確認し、細かく評価をしています。
株式会社クラストの土地活用プランは
- 高品質な鉄筋コンクリート造がスタンダード
- 鉄筋コンクリート造ながら狭小地が活用しやすい
- 建物管理が無料
など、様々なメリットがあり、高品質な建物で長期的に土地活用を行いたいという方に特におすすめいうのが当サイトでの結論です。
このページでは株式会社クラストの土地活用の特長やメリット、デメリットなどを解説していますので、パートナーとなる業者選びの際の参考にしていただければと思います。
目次
株式会社クラストの土地活用を8つの観点から10段階評価
| 評価 | 評価の根拠 | |
| 建物管理の実績 | 6 | 2015年1月時点での管理戸数は約3万200戸。少ないわけではないが、特別多くもない。 |
| 対応エリアの広さ | 7 | 関東、東海、関西地方の一部のみ。その他は応相談。 |
| 土地活用プランの数 | 5 | 鉄筋コンクリート造（RCマンション）が中心。その他にも商業施設や木造戸建住宅があるが、施工実績は多くない。 |
| 建物の品質 | 10 | 鉄筋コンクリート造だけあって、耐震性、耐久性、遮音性などが優秀。数々のオプションや設備で差別化も可能。 |
| 一括借上システムの充実度 | － | なし |
| 価格帯 | 6 | 鉄筋コンクリート造にしては安め。 |
| アフターサービス | 4 | 構造躯体は10年保証。 |
| しつこい営業がないか | 8 | 特になし。 |
株式会社クラストの商品ラインナップ
まずは株式会社クラストのラインナップを見ていきましょう。株式会社クラストの商品ラインナップは大きく
- EX PLUS（高品質の鉄筋コンクリートマンション）
- SPACE ONE（狭小地対応の鉄筋コンクリートマンション）
に分けられます。
EX PLUS
EX PLUSは、高品質と豊富なプランが特徴な壁式鉄筋コンクリート造のマンションです。
鉄筋コンクリート構造のことを、RC工法と呼びます。
壁式鉄筋コンクリート造とは、壁全体で建物を支える構造で、柱と梁で建物を支えるラーメン構造と比べて、より地震に強いという特長があります。
EX PLUSはプランによってさらに以下のように分類できます。
- EX PLUS 1K（単身女性向け）
- EX PLUS 1R（単身男性向け）
- EX PLUS 1LDK（カップル・子なし夫婦向け）
- EX PLUS 2LDK（ファミリー向け）
EX PLUS 1K
EX PLUS 1Kは、キッチンなどの水回りを部屋とは独立させたプランの単身女性向けのマンションです。
臭いの発生源である水回りと部屋が独立しているため、不快な匂いが生活空間に届かず、快適な生活が送れます。
1戸当たりの面積はやや抑えめなので家賃も比較的安くしやすく、なおかつ住戸を増やしやすいのも特長です。
EX PLUS 1R
EX PLUS 1Rは賃貸派の中でも、特にハイクオリティな物件を求める単身男性向けのマンションです。
全体的にシンプルでシックなデザインと高い機能性、ゆとりあるプランで入居者の快適な暮らしをサポートします。
EX PLUS 1LDK
EX PLUS 1LDKは余裕のある間取りが特長のカップル・子なし夫婦向けのマンションです。
ゆとりのある収納スペースで何かと物が多くなりがちな都市生活者の暮らしを快適に支えます。
EX PLUS 2LDK
EX PLUS 2LDKは長期契約で経営を安定させやすい、ファミリー向けのマンションです。
中長期的なライフプランの変更にも対応が可能です。
SPACE ONE
SPACE ONEは木造アパート並みの採寸・間取と鉄筋コンクリート造の高品質を兼ね備えた、狭小地向けのマンションです。
従来、鉄筋コンクリート造は建設費用が高くなりやすく、スケールメリットが得られない狭小地には向かない構造とされていましたが、SPACE ONEは限られたスペースを徹底的に有効利用することによってそのデメリットを解消しています。
もちろん小さくても鉄筋コンクリート造であることには変わりがないため耐久性や耐震性、耐火性などは木造住宅よりも上です。
カウンターキッチンやIHクッキングヒーターなど、入居者に強く訴求する設備もあり、しっかりと高い入居率も実現します。
株式会社クラストの土地活用の契約形態
土地活用の契約形態には、「クラストの無料管理」のみです。
他社によく見られる「一括借上げ（サブリース）」はありません。
クラストの無料管理とは
クラストの無料管理とは、賃貸物件の経営に必要不可欠な業務である集金管理・建物管理をが代行してくれるシステムです。
通常、こうした管理サービスは有料（オーナーが得られる賃料収入の5％程度）なのですが、株式会社クラストはこれらのサービスを無料で提供しています。
入居者募集や建物管理、更には事務手続きや入居者への対応など、面倒な仕事は全て任せられるのが最大の特徴です。
問題はなぜ無料でサービスを提供できるのかということですが、Webサイト上では以下のような説明がなされています。
「建てたところが管理するのが当然」
これがクラストのモットーであり、選んでいただいたパートナーとしての責任です。
クラストの無料管理システムは、建設・不動産管理部門と不動産賃貸部門の存在が支えています。
いくら無料管理をうたっていても、それで弊社の経営が悪化してしまえば、いずれはオーナー様への不利益につながってしまいます。
そこでクラストでは、マンション建設だけでなく、マンション経営に欠かせない入居管理をサポートすることで、オーナー様の負担を減らしつつ収益を上げる合理的な体制を築いていますから、安心経営となります。
なぜ無料管理が可能なのかの説明にはなっていないような気もしますが、現状、株式会社クラストの売上・利益はともに問題なく上がっています。
無料管理をキャッチコピーとして自社で建物を建てさせて、その建築費用や将来発生するリフォーム費用などで十分利益が得られているため、無料管理が実現できているというのが実際のところでしょう。
一般的な管理サービスの場合、賃料の5％程度が管理費として取られるのですから、何はともあれ、無料で管理がしてもらえるというのは土地オーナーにとってはありがたいことです。
仮に月間賃料収入が50万円だとすれば、年間収入600万円の5％、30万円を管理会社に支払うことになります。
これが0になるのですからとても素晴らしいことです。
株式会社クラストの管理実績は？
株式会社クラストの管理実績は約3万200戸です。
特別多いというわけでもありませんが、少ないというわけでもありません。
営業範囲が全国ではないことを考えると決して悪い数字ではありません。
株式会社クラストの土地活用のメリット
株式会社クラストで土地活用を行う主なメリットは以下のとおりです。
鉄筋コンクリート造である
近年は木造住宅でありながら高品質な賃貸住宅も増えてきましたが、鉄筋コンクリート住宅のほうが何かと有利な面が多いことには代わりありません。
耐震性、耐久性、耐火性などを優先するのならば、鉄筋コンクリート造の建物が建てられる株式会社クラストがおすすめです。
建物を中層・高層化しやすい
木造の賃貸住宅は高くてもせいぜい3階までにしか出来ませんが、鉄筋コンクリート造のマンションはさらに階数を高くすることが可能です。
巷には10階建て以上の鉄筋コンクリート造マンションがたくさんありますし、株式会社クラストがそのような建物を設計・施工したこともあります。
建物の規模が大きくなればそれだけ戸数を増やすことができ、また1戸当たりの建設費用が安くなるので利回りも高くなります。
自社設計なので無駄なコストがかからない
品質の面では木造住宅に勝る点が多い鉄筋コンクリート造ですが、一方で建設コストが高くなりやすいという欠点があります。
株式会社クラストは、建物を自社設計とすることによって建設コストの削減を実現しているため、鉄筋コンクリート造ではありますが建設コストは控えめです。
主要構造部や間取りなどの仕様は規格化されており、必要な部品・部材は工場で大量生産されています。
これが建設コストのカットと品質の安定化につながっています。
間取の仕様は多数あるため、その地域のニーズに合ったマンションを建てられます。
狭小地でも鉄筋コンクリートのマンションが建てられる
鉄筋コンクリート造のマンションは従来、狭小地には向かないとされてきました。
建設コストがかさむ割に戸数を増やしづらく、収益が上がりづらいためです。
しかし、株式会社クラストは間取の仕様を絞ることによって品質を落とすことなく建設コストを効果的にカットしているため、100坪以下の狭小地でも経営コストを下げ、利益を挙げられます。
狭小地であっても、マンションやアパート経営が可能となるのが特徴となります。
耐震性が高い
鉄筋コンクリート造はもともと木造と比べると耐震性が高い構造ですが、株式会社クラストの鉄筋コンクリート造は一般的なそれと比べてさらに高い耐震性を誇ります。
構造には壁全体で建物を支える壁式構造を採用。
通常の柱と梁で建物を支えるラーメン構造と違い、地震力が建物全体に分散されるため、大地震でも倒壊しづらいです。
反面、壁式構造はラーメン構造と比べて壁が増えやすく自由な間取が実現しづらいというデメリットが有るのですが、もともとマンションは自由に設計しても壁が多くなるものですので、問題にはなりません。
また、鉄筋コンクリート造は単位面積あたりの重量が重いという欠点があるのですが、株式会社クラストに施工を任せれば問題ありません。
表面が軟弱地盤の場合は、地中不覚にある硬い地盤（支持層）まで杭を伸ばし、表面が硬い地盤の場合はその上に直接建物を建てます。
耐久性が高い
鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年数（法律上の耐用年数）は47年ですが、株式会社クラストはおよそ65年間は大規模修繕なしで使えるように設計を行っています。
また、スケルトン・インフィル構造（構造躯体であるスケルトンと内装や設備などのインフィルを分ける構造）を採用しているため、構造躯体の耐久性は更に長持ちする可能性が高いです。
これまでの日本では建物は30～40年程度で壊すのが一般的でしたが、株式会社クラストの建物ならばもっと長期間にわたり賃貸経営を行えます。
遮音性が高い
鉄筋コンクリートは比重が大きく、外部からの音を遮断する遮音性に優れています。
株式会社クラストのマンションは界壁（住戸と住戸の間の壁）に暑さ180mmの鉄筋コンクリートを採用しており、その透過損失は50dBです。
つまり、隣の住戸で90dB（犬の鳴き声やカラオケ店内などの騒音レベル）の音が発生していても、隣の住戸には90-50＝40dB（図書館や静かな住宅地の昼間の騒音レベル）に抑えられるわけです。
また、床（下階の住民から見れば天井）には二重床を採用しているため、上下階の遮音性能も非常に高いです。
インテリアが充実している
近年は生活空間である自宅もオシャレに保ちたいという人が増えています。
株式会社クラストの数々のインテリアは、その需要に答えるものです。
女性入居者に人気の独立した洗面台、美しくカラーバリエーションも豊富なバスユニット、シンプルでスタイリッシュなキッチンなどで、入居者の快適な生活をサポートします。
もちろん、おしゃれなだけでなく機能も優れています。
セキュリティ性能が優秀
一人暮らしの女性の方の中には、セキュリティ性を重視される方が多いです。株式会社クラストは、こうしたニーズに答えるための設備やオプションを多数用意しています。
万が一建物に不審者が侵入したり、建物内でガス漏れや火災などが発生したりした場合、建物に備え付けられているセンサーがそれをいち早く察知。
契約先の警備会社ALSOKのガードセンサーまで自動で連絡が行きます。
ガードセンサーは110/119及び入居者に連絡するととともに、出来る限り現場にガードマンを派遣し、入居者の安全と財産を守ります。
また、各住戸にはTVモニターつきインターフォン、エントランス部分にはオートロックシステムを配置。
訪問者を目と耳で確認してから入れられるので安心です。
省エネ性能の高いオプションが多数ある
株式会社クラストのマンションには、太陽光発電や複層ガラス、省エネエアコンなどをオプションとしてプラスできます。
近年は地球環境保護や光熱費削減の観点から、省エネ性を重視する入居者が少なくありません。
これらのオプションを備えておけば、他の物件との差別化にもつながります。
また、証明はすべての住戸でLED照明を標準採用（こちらは標準採用であり、有料のオプションではありません）。
LED照明は従来の電球と比べて20倍以上長持ちするだけでなく、発熱量が少なく、紫外線も少なく、即座に明るくなるなど、何かとメリットが大きいです。
管理体制が優秀
前述の通り、株式会社クラストの管理サービス「クラストの無料管理」は無料です。
無料ならばサービスの質は悪いのではないかと思われるかもしれませんが、そんなことはありません。
入居管理から経営管理、建物管理まで、総合的な管理を高いレベルで実現してくれます。
入居づけにはテレビ、新聞、インターネットとあらゆる媒体をフル活用。
各地域に広がる仲介ネットワークも最大限活用し、入居希望車の目に留まる頻度を高めます。入居者の審査や書類作成、生活指導などもすべて代行してもらえます。
経営面については、相続税や固定資産税・都市計画税の支払い計画、専門家による助言などを通じてサポート。
法律、税金、相続、資産運用など、なんでも気軽に相談できます。
建物管理は日々の清掃はもちろん、長期修繕計画で長期的な管理にも対応。
自宅から離れたところにある建物も安心して任せられます。
株式会社クラストのデメリット
様々なメリットがある株式会社クラストの土地活用ですが、一方でデメリットも存在します。
一括借上げがない
株式会社クラストには、他の業者ではよく見られる一括借上げがありません。
一括借上げとはハウスメーカーがオーナーから物件を借り上げて、ハウスメーカーが管理や賃料の回収などのあらゆる業務を担当するものです。
簡単に言えば「物件の又貸し」です。
このシステムでは、オーナーは入居者からではなく株式会社クラストから毎月一定の賃料を受け取ります。
そのため、入居率が下がっても収入が減ることはありません。
逆に入居率が増えても収入が増えることはありませんが、初めて土地活用を行うという人にとっては安心のシステムと言えるでしょう。
初めてのマンション経営なので安心できる一括借上げが良い、という場合には、他の業者を検討したほうがいいかもしれません。
営業範囲は関東地方～関西地方の一部のみ
現状、株式会社クラストの営業範囲は関東地方～関西地方の一部のみとなっていますWebサイト上には
静岡,浜松,東京,埼玉,千葉,神奈川,愛知,三重,大阪,兵庫で多くの実績を重ねています。
と記載されており、その他の地域については応相談と言えそうです。
鉄筋コンクリートの賃貸住宅以外の施工実績はあまりない
株式会社クラストは鉄筋コンクリート造のマンション以外にも木造戸建住宅や商業施設などの施工実績がありますが、その数は多くありません。
これらの施設を経営したい場合は、より施工実績が豊富な他の業者に任せたほうが良いでしょう。
株式会社クラストでの土地活用が向いている人
以下の条件に当てはまる方には、株式会社クラストの土地活用をおすすめします。
鉄筋コンクリートのマンションを経営したい人
株式会社クラストの鉄筋コンクリートのマンションはラインナップが多いばかりでなく、それぞれの商品も非常に高品質で、長期経営に向いています。
鉄筋コンクリート造で住宅経営を始めたいならば、株式会社クラストでのマンション経営サポートが一番です。
大規模なマンションを運営したい人
株式会社クラストの土地活用は比較的小規模な土地でも始められますが、やはり鉄筋コンクリートと言う構造の都合上、ある程度規模を大きくしたほうが有利になることが多いです。
ある程度広い土地と多い資金を持っている場合は、株式会社クラストでの土地活用をおすすめします。