今回の記事は、三井ホーム株式会社の土地活用プランが気になっているけれど、安心して任せられるかどうかがわからず不安という方の疑問を解決するものです。
実際に三井ホームの資料請求を行い、ホームページに書いていない内容も確認し、細かく評価をしています。
三井ホーム株式会社の土地活用プランは
- 多様な選択肢から解決策の提案が受けられる
- 長期的な経営に向いている
- 賃貸住宅建築のラインナップが豊富
など、様々なメリットがあり、長期的に土地を有効活用したいと方におすすめいうのが当サイトでの結論です。
このページでは三井ホーム株式会社の土地活用の特長やメリット、デメリットなどを解説していますので、パートナーとなる業者選びの際の参考にしてみてください。
目次
三井ホーム株式会社の土地活用を8つの観点から10段階評価
| 評価 | 評価の根拠 | |
| 建物管理の実績 | 6 | 2016年時点での管理戸数は約3万1100戸。少ないわけではないが、特別多くもない。 |
| 対応エリアの広さ | 10 | ほぼ全国対応。 |
| 土地活用プランの数 | 9 | 賃貸住宅のほか、店舗や事務所、介護施設などにも対応可能。 |
| 建物の品質 | 9 | 耐震性や耐久性に優れるだけでなく、間取りの自由度も高い。 |
| 一括借上システムの充実度 | 8 | 最長30年契約。 |
| 価格帯 | 6 | 賃貸住宅は木造住宅としてはやや高めなので、短期の投資には向かない。 |
| アフターサービス | 6 | 管理はエリアリンクにすべて任せられる。 |
| しつこい営業がないか | 8 | 特になし。 |
三井ホーム株式会社の商品ラインナップ
まずは三井ホーム株式会社のラインナップを見ていきましょう。三井ホームの商品ラインナップは大きく
- 賃貸住宅
- 自宅・賃貸併用住宅
- 賃貸医院
- 介護施設・文教施設
- 店舗・テナント
に分けられます。
住居系、商業系ともに選択肢は豊富です。
賃貸住宅
賃貸住宅は土地活用の中でも最もポピュラーな建物賃貸事業となる選択肢です。
アパート経営などの賃貸住宅経営の一番のメリットは賃料収入を得られることですが、それ以外にも更地を保有する場合と比べて固定資産税・都市計画税が節税できる、相続税評価額が下げられると言った相続税対策を行う事ができるというメリットがあります。
三井ホームでは賃貸セミナーや実例見学会を開催していますから、賃貸住宅事業に迷った場合には、セミナーに参加してみる事もお勧めです。
ラインナップは以下のとおりです。
- 3階建てタイプ
- メゾネットタイプ
- インテルノタイプ
- 戸建てタイプ
- エクセレントタイプ
3階建てタイプ
3階建てタイプは、その名の通り3階建ての賃貸住宅です。
三井ホームならば、防火地域（他の地域と比べて高い防火性が要求される地域）でも耐火構造による木造3階建ての賃貸住宅を建設できます。
狭い土地でも比較的多くの戸数を確保でき、設計の自由度が高いため狭小地や変形地でも取り組みやすいのが大きなメリットです。
シングルやDINKS（共働きで子供を作る予定がない夫婦）がメインターゲットです。
メゾネットタイプ
メゾネットタイプは、1階と2階が1つの住戸になっている、戸建住宅に近い賃貸集合住宅です。
1階と2階を1つの世帯で独占するため、集合住宅にありがちな上下階の騒音トラブルに悩まされることがありません。
ゆとりある居住スペースを確保しやすく、DINKSやファミリーがメインターゲットとなります。
インテルノタイプ
インテルノタイプは、1階に全住戸への専用玄関を設けた賃貸住宅です。
2階の住戸へは、内階段を使ってアクセスします。
プライバシーを比較的確保しやすく、外階段がないためデザインがスッキリします。
共用廊下がないため賃料が得られる専用部分の割合が増えるもの大きなポイントで、高い利回りが狙いやすいタイプであるといえます。
シングルやDINKSがメインターゲットとなります。
戸建タイプ
戸建タイプは、1戸建てタイプの賃貸住宅です。
プライバシーや騒音などが気になるが、自宅を購入するつもりがない人向けの商品です。
集合住宅と比べて賃料を高く設定しても入居者が集まりやすく、住宅地にもよく馴染みます。
反面、集合住宅と違って戸数が1戸にしかならないため、1つ空室が出来てしまうと賃料収入が全くなくなってしまうというリスクもあります。
ファミリーがメインターゲットです。
エクセレントタイプ
エクセレントタイプは、プライバシーとセキュリティを重視した賃貸住宅です。
共用玄関の内側に階段を設け、そこから各住戸にアクセスする形式で入居者のプライバシーと安全を守ります。
DINKSやファミリーがメインターゲットです。
自宅・賃貸併用住宅
自宅・賃貸併用住宅とは、自宅部分と賃貸部分が一体となった注文住宅のことです。
賃貸部分の収益をローンの返済に当てながら自宅を手に入れられるのが最大の魅力です。
賃貸住宅と同様に固定資産税・都市計画税や相続税を減らす効果もあり、近年新たな土地活用法として注目を集めています。
また、自宅面積の割合が全面積の過半数を占めている場合は、不動産投資ローンではなく、より金利が低く審査に通りやすい住宅ローンを組むことも可能です。
将来的にリフォームを行い、二世帯住宅にする人もいます。
賃貸医院
賃貸医院とは、開業を希望している医師に貸し出すための診療所・病院のことです。
土地オーナーは医師に対して土地や建物を貸出、その見返りとして賃料収入を得ます。
三井ホームが土地オーナーに医師を紹介し、医師の希望に沿った建物を建てるという方式になっています。
必要な機器は医師が用意するため、土地オーナーに医療に関する知識がなくても問題ありません。
入居する意思が決まってから建物を建築するため、賃貸住宅経営にありがちな開業時の空室リスクをなくすことが出来ます。
契約期間は一般的に長期になることが多く、面積あたりの賃料も賃貸住宅より高くなることが多いなど、様々なメリットがあります。
また、賃貸医院には車でアクセスする人が多いため、駐車場を作る必要がある場合が多いのですが、駅から遠いことがハンデになりづらいです。
一方、一度契約が切れてしまうと新たに入居してくれる医師を見つけるのが難しいといったデメリットもあります。
三井ホーム株式会社は、オーナーが土地を貸し、建物をグループ会社の三井リースが建築・所有する方式を取っているため、建設費用を負担する必要はありません。
医師は三井リースに対して賃料を払い、三井リースがその中からオーナーに対して賃料を払うという形になります。
介護施設・文教施設
介護施設・文教施設とは、有料老人ホームや保育所などのことです。
賃貸住宅と比べると制約が多い反面、自治体から補助金や税金の優遇が受けられることがあります。
運営会社と長期的に契約をすることになるため一度入居が決まってしまえば経営は長期安定経営となりやすいのも大きなメリットと言えます。
店舗・テナント
店舗・テナントとは、飲食チェーンやコンビニ、あるいは企業の事業所などのことです。
賃貸住宅に向いている土地と店舗・テナントに向いている土地は違うため、賃貸住宅としての活用が難しい土地でも店舗・テナントとして活用できる可能性があります。
店舗形式は独立した建物を建てるフリースタンディング方式と、マンションや商業ビルなどの一部に店舗・テナントを誘致するビルトイン形式があります。
どちらも一長一短ですが、郊外のロードサイドなどでは前者が、市街地では後者がよく見られます。
三井ホーム株式会社の土地活用の契約形態
三井ホーム株式会社の土地活用の契約形態には、「30年一括借上げシステム」と「オーナー代行システム」の2種類があります。
どちらも実務はグループ会社の三井ホームエステートが行います。
30年一括借上げシステム
30年一括借上げシステムは、三井ホームがオーナーから物件を借り上げて、三井ホームエステートが管理や賃料の回収などのあらゆる業務を担当するものです。
簡単に言えば「物件の又貸し」です。
このシステムでは、オーナーは入居者からではなく三井ホームから毎月一定の賃料を受け取ります。
そのため、入居率が下がっても収入が減ることはありません。
逆に入居率が増えても収入が増えることはありませんが、初めて土地活用を行うという人にとっては安心のシステムと言えるでしょう。
反面、自分で稼働率を高くする自信があるという方にとっては、余りメリットがありません。
受け取れる賃料は三井ホームが査定した適正家賃の80～90％となります。
例えば、適正家賃が10万円/戸、5戸の物件があった場合、受け取れる賃料は10万円/戸×5戸×80～90％＝40万円～45万円となります。
オーナー代行システムとは
オーナー代行システムとは、賃貸物件の経営に必要不可欠な業務である集金管理・建物管理を三井ホームエステートが代行してくれるシステムです。
オーナーは入居者から賃料を受け取り、賃料の一部を管理委託費用として三井ホームに支払います。
費用は建物の規模や収益性に左右されますが、概ね賃料収入の5％程度になることが多いです。
幅広いネットワークが必要な入居者募集や、法律に関する知識が求められる賃貸借契約、面倒な集金や滞納督促、クレーム対応などもすべて任せることができるため、オーナーはほぼ何もせずとも賃料を得られます。
一括借上システムとオーナー代行システムはどちらがお得？
入居率によります。
入居率が高い場合はオーナー代行システムのほうがオーナーが受け取れる賃料は高くなりますが、30年一括借上げシステムは入居率が下がっても三井ホームエステートから受け取れる賃料は下がらないというメリットがあります。
三井ホーム株式会社の実績は？
三井ホーム株式会社のグループ会社である三井ホームエステートの管理戸数実績は、2016年時点で約3万1100戸です。
業界全体で見れば31位で、特別多いわけではありませんが、一定の経験と実績はあるといえます。
三井ホーム株式会社の土地活用のメリット
三井ホーム株式会社で土地活用を行う主なメリットは以下のとおりです。
様々な活用の提案が受けられる
三井ホーム株式会社は通常の賃貸住宅のみならず、賃貸医院や介護施設などの活用に強みを持っています。
土地の特性やオーナーの資金力、リスク選好に応じた最適な土地活用の提案が受けられるため、利益が上がる確率は高いです。
賃貸経営のすべてを任せられる
三井ホーム株式会社の「30年一括借上げシステム」および「オーナー代行システム」を活用すれば、土地活用の企画立案、市場調査、建築、管理、修繕などの素人には難しい仕事はすべて任せられます。
設計の自由度が高い
三井ホーム株式会社の賃貸物件は原則として木造であるため、鉄筋コンクリートや鉄骨などの規格化された住宅では実現できない自由な間取を実現できます。
遮音性を重視したペット共生物件や音楽室つき物件の施工実績も豊富にあり、収益性の高い個性的な物件が作れます。
プレミアム・モノコック構造で高い耐震性を実現
プレミアム・モノコック構造は、三井ホームが開発したオリジナルの技術です。
圧倒的な耐震性と高い構造耐力で、強さと快適性を同時に実現しています。
三井ホームが建てた物件は、これまで発生した数々の地震で1棟たりとも半壊・全壊しておらず、その安全性は折り紙付きです。
この構造は耐震性が高いだけでなく揺れそのものをある程度小さくする効果もあるため、火災や家具店頭などの二次災害も防げます。
地震のリスクが少ないため地震保険も安くなり、長期的なメンテナンス費用削減にもつながります。
耐久性が高い
三井ホームは外壁や屋根の仕上げにオリジナルの外装部材を使用することで、高い耐久性を実現しています。
外壁や屋根がほとんど色落ちせずに長持ちするため、メンテナンスに掛かる費用と手間を減らせます。
耐火性が高い
木造住宅は耐火性が低いイメージがありますが、実は鉄骨よりも火に強い（火災が発生してからもなかなか強度が低下しない）という側面があります。
木材は火災が起きると表面が炭化層（炭の層）になり、内部の温度上昇を防ぐからです。
加えて火災時に火の通り道となる屋根裏などからの延焼を防ぐ「ファイヤーストップ構造」を採用し、高い耐火性を実現しています。
遮音性が高い
三井ホーム株式会社では、独自開発した遮音性能の高いマット「Mute50」を標準で床に採用しています。
Mute50は一般的な鉄骨住宅の床遮音仕様（ALC厚100㎜相当）と比べて衝撃音を約3分の1に軽減できる、優れた遮音材です。
木造でありながら鉄筋コンクリート造並みに静かで、騒音を気にするファミリーに訴求します。
長寿命なのに減価償却期間が短い
三井ホーム株式会社の商品は、適切にメンテナンスをすれば実質的な耐用年数を50年以上にすることも難しくありません。
一方で木造住宅であるため、減価償却期間は22年で、軽量鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比べて短くなります。
減価償却とは、実際には1年のうちに支払った費用を、帳簿上は毎年少しずつ支払ったとものとして扱う仕組みです。
例えば、2200万円かけて賃貸物件を建てた場合、22年に渡り100万円ずつ経費を払ったものとして扱います。
毎年100万円ずつ支出したことになるため、毎年の所得税を減らすことが出来ます。
減価償却が進むに従って建物の固定資産としての価値は低くなるので、固定資産税が安くなります。
設備の質が高い
三井ホーム株式会社は、入居者の日々の生活を支える設備やインテリアを適切にセレクトしていきます。
想定している入居者によって、選ばれる設備は異なります。
三井ホームの設備パッケージシステム「Mパッケージ」は、賃貸住宅は無料のインターネットや室内遠隔監視カメラなどがセットになったパッケージサービスで、入居者荷室の高いサービスを提供するのに最適です。
30年一括借上げシステムで長期的な経営も安心
土地活用で多くのオーナーにとって大きなリスクとなるのが空室です。
空室が多ければそれだけ受け取れる賃料は少なくなってしまいます。
しかし、三井ホーム株式会社には30年一括借上げシステムががあるので、安心して土地活用を始められます。
ただし、長期間に渡り高い空室率が続いた場合、三井ホーム株式会社の方から賃料の引き下げを求められることもあります。
「らくらくサポート」で原状回復が簡単に行える
らくらくサポートは、土地オーナーが毎月一定の保証料を支払うことによって、入居者退去時の原状回復工事費用や設備の修理・交換費用が保証されるシステムです。
賃貸住宅を長い間経営していると馬鹿にならない費用を、少ない保証料で肩代わりしてもらえるため、経営が安定します。
優遇金利で不動産投資ローンが組める
三井ホームで土地活用を始めた場合、提携金融機関の優遇金利が利用できます。
現状、不動産投資ローンの金利は住宅ローンの金利と比べると高めですが、優遇金利が適用されればそれだけ支払う利息が少なくなります。
最大30年の長期保証がある
通常、新築住宅の構造部分の保証期間は最低でも10年取らなければならないとされています。
どこで建てても、最低10年は保証されるわけです。
三井ホームは当初の10年保証とは別に、建物診断と有償保証を行えば最大で保証期間が30年伸びる「キープウェル」というサービスを行っています。
三井ホーム株式会社のデメリット
様々なメリットがある三井ホーム株式会社の土地活用ですが、一方でデメリットも存在します。
外廊下や外階段のある建物の建築は苦手
外廊下や外階段などの共用部は通常、鉄筋コンクリートや鉄骨造で作ります。
三井ホームの住宅は原則木造住宅であるため、これらのタイプの住宅を建てることは出来ません。
特注すれば建てられるかもしれませんが、費用や品質の面で不利になります。
これらのタイプの住宅を求める場合は、他のメーカーを利用した方がいいでしょう。
三井ホーム株式会社の土地活用が向いている人
以下の条件に当てはまる方には、三井ホーム株式会社での土地活用をおすすめします。
様々な選択肢の中から最適な活用法を選びたい人
三井ホームは賃貸住宅のみならず店舗や医院など、様々な施設建築とその管理のノウハウを持っています。
様々な活用法の中から自分に最もあったものを選びたいという方には、三井ホーム株式会社をおすすめします。
自由な間取りを実現したい人
三井ホームの物件は間取の自由度が高く、他のメーカーの工業化建築の物件との差別化が比較的容易です。
物件の希少価値が高まれば、それだけ賃料も高くなります。