土地活用プランナーが教える土地活用

土地活用の杜

土地活用の種類

土地活用におけるプレハブ建築

シカ
資産運用のために、少しでも初期投資を抑えた土地活用を検討しているんだ。初期費用が安いだけではなくて、他の土地活用を考えた時にも、解体が比較的簡単な土地活用って何かないかな?

ミミズク
それならプレハブ建築なんてどうかな?

シカ
プレハブ建築って、工場の脇にある休憩所みたいな物でしょ?あまり需要がなさそうだな・・・

ミミズク
プレハブ建築は、モバイルスペースなんて呼び方もされているんだけれど、公共施設や、会社事務所など、様々な所で利用されているんだよ!今回の記事では、プレハブ建築の土地活用について、詳しく説明するよ!

プレハブ建築とは


「プレハブ」と言えば、工事現場などに建つ仮設事務所(飯場)をイメージする方は今でも多いはず。
「ブレース」と呼ばれる金属の筋交いがむき出しになった、あのスチール製の簡素な建物です。

その粗末なイメージから”急ごしらえ“で”安普請な“建物の代名詞のように使われてきました。

しかし、現在は大手ハウスメーカーが手掛ける高級住宅や、商業施設、公共施設などにも「プレハブ建築」は数多く使われており、むしろ”品質の高さ“が評価されています

工期(建築と解体)の短さや品質にバラツキがない(現場作業員の技量に左右されにくい)などの特徴から、長期安定性が求められる土地活用策用の建物としても有力な選択肢となっているのが現状です。

シカ
プレハブ建築って、あまり良いイメージがなかったけれど、最近では、とても評価されているんだね!

ミミズク
プレハブ建築のメリットと注意点について、詳しく見てみよう!

プレハブ建築のメリットと注意点


プレハブは”プレファブリケーテッド(prefabricated)“(あらかじめ工作された)という英語を略したもので、規格化された部材を工場であらかじめ加工し、ある程度組み立ててから現場に持ち込み建築する工法。

近年では「工業化建築」などと呼び、より進化した建築工法としてポジティブに捉える専門家が増えています。

天候や作業員の技量にバラツキのある「現場作業」を極力減らすことで、高い品質とコストダウンの両立を目指しているのが最大の特徴。

一口にプレハブ工法と言ってもメーカーにより様々な工法があり、一概には言えませんが概ね以下のようなメリットと注意点があると言われています。

メリット

品質が高い

現場作業の場合、未熟な大工がほんの数ミリ部材を短く切ってしまっただけで、建物全体の強度や耐久性が大きく損なわれてしまいます。

しかし工場加工なら、ロボットや工作機械を使って精密に加工されるため、設計通りの強度や耐久性が得られ、品質にバラツキが少なくなるのです。

特に、耐久性・安全性・快適性・経済性などを大きく左右する「断熱・気密性」を高めるには、建物全体にわずかな隙間が生じることも、断熱材が行き渡らない部分が生まれる事も許されません。
これを技量にバラツキのある現場職人の手作業で実現するのは至難の業。

これに対し、工場なら精密な加工と何重もの品質管理体制で設計通りの品質を実現でき、長期にわたり安定した品質を維持できるのです。

そんな断熱機密性能の差が、結局は建物の寿命や入居率、修繕費用などのランニングコストにも影響してくることになります。

工期が短い

現場作業の割合が少ない分、工期は大幅に短縮されるのもメリットです。

天候に影響されることも少なく、工期が短い分、職人さんたちの人件費も大幅圧縮できます。

また、組み立てが容易ということは、解体が容易ということでもあり、次の土地活用に向けた解体期間や費用も抑えることにつながります。

さらに、規格化されていることで修繕やリフォームもしやすいという利点もあり、長期にわたり快適で魅力的な建物を維持しやすいとも言われています。

高品質低価格

プレハブ工場も建築現場も、最小の人数で効率良く作業できるため、人件費の大幅圧縮ができます。

また、部材などを大量一括仕入れできることから、スケールメリットを生かしたコストダウンが可能です。

このため、高品質なのにもかかわらず、コストアップを最小限に抑えながら建築できるというメリットが生まれます。

ただし、コストダウンが可能な割に最終価格は必ずしもリーズナブルとは言えない商品、メーカーが多いのも事実

イニシャルコストを抑えるなら、やはり従来型の現場施工の方が良いという地主さんが少なくない点にも留意が必要です。

注意点

価格交渉しにくい

プレハブ建築は「デザインの自由度が低い」「耐火性が劣る」「増改築が難しい」などといったデメリットが指摘されてきました。
しかし、これらは各社の努力によってほぼ解消されていると言って良いでしょう。

つまり、プレハブだからと言って特段のデメリットはないと考えて問題ない時代に入っています

ただ、あえて注意点を挙げるとすれば、強気の価格政策をとるメーカーが多い事

確かに耐久性や使っている部材などの品質を考えれば、妥当な価格帯なのかもしれませんが、土地活用策を考える地主さんにとって掛けられる初期費用に限度があるのが普通です。

そのような場合、コストダウン交渉をしても、なかなか柔軟に対応してもらえないケースが考えられます

施工実績がある業者の場合、価格交渉にはほとんど応じない、強気な戦略をとるメーカーも多く、地主さんとしては交渉しにくい相手と言えるかもしれません。

そういう意味では、プレハブ系の事業者だけに絞るのではなく、プレハブ以外の事業者にも相談し、事業計画など様々な提案を受けながら、比較検討する姿勢が必要かもしれません。
賃貸マンション経営を検討している場合にも、プレハブ建築としては取り入れる事は出来ませんから、プレハブ建築での賃貸住宅を取り入れたい場合には、アパートのみであると考えましょう。

“安物買いの銭失い”に注意

プレハブ建築の中には、それこそ建築現場の仮設事務所や、離れ、勉強部屋などとして使うことを想定した安価な建物もあります。

できるだけ初期投資を抑えることは、土地活用の鉄則ですが、このような安価なプレハブ建物は必要最低限の仕様になっており、高い耐久性や快適性は期待できません

駐車場などの事務所として使う程度なら良いかも知れませんが、飲食店や小売店など客商売の用途には不向きです。

せっかく土地活用しようとしても、建物がネックとなってテナントが集まらなかったり、お客が素通りしたりするようでは意味がありません。

まさに“安物買いの銭失い”になってしまう恐れがあるので、建物の使用目的によって、きちんと建物に投資する姿勢も、地主さんには求められます。

シカ
プレハブ建築はあまりデメリットとなる部分がないんだね!プレハブ建築はどのような場所で使われているのか、もっと詳しく教えて!

ミミズク
契約期間によって、様々なプレハブ建築を取り入れる事ができるから、自分が希望するプレハブ建築の種類をチェックしてみよう!

プレハブ建築の種類


現在では、木造(軸組み・2×4等)から鉄骨系、コンクリート系まであらゆる工法がプレハブ化されつつあります

つまり、大規模な工場を持たないまでも、一部をプレハブ化(プレカットや壁パネルの採用など)することで効率的な建築を目指す事業者が増えているのです。

この結果、ありとあらゆる建物において、品質の向上と工期短縮、コストダウンが可能となり、土地活用策を模索する地主さんに大きなメリットをもたらしています

賃貸住宅

賃貸住宅というと、鉄筋コンクリートマンションを思い浮かべる人が多いかと思いますが、3階未満の建物であれば、プレハブでの賃貸住宅も可能です。

賃貸経営を行う場合、賃貸住宅は、デザインや間取りに対するオーナーの要望が少ないため、規格化しやすい建物と言えます。

つまり、プレハブ化によって部材などの大量生産・大量発注が可能となり、品質アップとコストダウンが可能になるわけです。

品質にバラツキがなく、耐久性が高いため、オーナーとしては安心して長期安定経営ができます

品質の向上により、防音性や断熱性がアップしている商品も多く、居住性能の高さで入居者を増やすことも期待できます。

商業施設

飲食店や小売店、大型商業施設などの店舗経営でもプレハブ建築が増えています。
イベント施設としての実績も数多くあります。

短期間で完成することは、1日でも早く開店したいというテナントには嬉しい物件であり、地主さんもそれだけ早く投資回収が始まることを意味します。

もちろん、次の土地活用の際には素早く解体できるため、それだけ機会損失が少なくなると言えます。

工場・倉庫

設計通りの強さと耐久性が出せるプレハブ建築なら、大空間が必要な工場や倉庫にも最適です。

近年の工場や倉庫は、単なる巨大な箱では駄目で、高い気密性も要求されます。
小さな虫やほこりの混入さえ許されない事業者が増えてきているためです。

業種によっては断熱性や防音性などの高い品質を求められる場合もあり、そんな要求に高い次元で応えられるのも、精密なプレハブ建築ならではと言えるでしょう。

事務所

質実剛健さが求められる事務所にもプレハブ建築は多く利用されます。

耐久性や快適性といった基本性能は維持しながら、必要最低限の設備仕様で徹底したコストダウンを追求できるのもプレハブ建築の強みです。

また、解体した部材をそのまま使って移築できる工法も多いので、事務所移転の多い企業などにもお奨めです。

公共施設

プレハブ建築は、公民館集会所医療施設、保育園事業などの教育施設、福祉施設などの公共的な施設にも多数採用されています。

設計通りの強さが出せるため、大空間を作っても高い耐震性が期待できるため、大人数を収容する公共施設にも最適です。

また、これらの公共的な施設に土地を貸し出す場合、数十年の賃貸事業となるため、長期にわたる耐久性が担保できるプレハブ建築は、地主さんとしても安心です。

 

プレハブ建築を取り入れている建設業者や設計会社は非常にたくさんあります。
企画立案から建設・運営までのサポートを行うLOCシステムを取り入れている大和リースや、戸建賃貸住宅からプレハブ建築まで幅広い土地活用を行う事ができるアイダ設計など、様々な建設会社に事業収支計画を出してもらい、建替えや老朽化など、将来的なコストも視野に入れた上で、プレハブ建築を検討するようにしましょう。

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