土地活用プランナーが教える土地活用

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土地活用の会社比較

住友不動産の土地活用口コミと評判

ウサギ
土地活用をできるだけ安い価格で抑えたいんだけれど、お勧めの会社はあるかな?

シカ
土地活用の種類によっても、初期投資を安く抑える事ができる土地活用は変わってくるよ。どんな土地活用を希望しているの?

ウサギ
賃貸住宅とか、賃貸併用住宅なんかの土地活用がを取り入れたいんだ。

シカ
それなら住友不動産が良いかもしれないね!今回は住友不動産の土地活用について、詳しく見てみよう!

今回の記事は、住友不動産株式会社の土地活用プランが気になっているけれど、安心して任せられるかどうかがわからず不安という方の疑問を解決するものです。

実際に住友不動産の資料請求を行い、ホームページに書いていない内容も確認し、細かく評価をしています。

 

住友不動産株式会社の土地活用プランは

  • 多様な選択肢から解決策の提案が受けられる
  • 他の住宅メーカーと比べると価格帯が低い
  • 賃貸併用住宅のラインナップが豊富

など、様々なメリットがあり、長期的に土地を有効活用したい人におすすめというのが当サイトでの結論です。

このページでは住友不動産株式会社の土地活用の特長やメリット、デメリットなどを解説していますので、パートナーとなる業者選びの際の参考にしていただければと思います。

住友不動産株式会社の土地活用を8つの観点から10段階評価

評価評価の根拠
建物管理の実績940年以上建物管理を続けてきた歴史があり、現在の管理戸数も17万戸以上と非常に多い。
対応エリアの広さ5住宅系は首都圏のみ、その他の施設は首都圏と関西のみが対象。
土地活用プランの数7比較的小規模な賃貸住宅、戸建賃貸住宅、賃貸併用住宅などが中心。
建物の品質7木質工法ながら高い耐久性・耐震性を実現。一方で木質ならではの限界もある。
一括借上システムの充実度3原則として一括借り上げ非対応。どうしても必要な場合は関連不動産管理会社が10年まで対応。
価格帯9木質工法なため安価。安価でも品質は十分。
アフターサービス7最大で30年まで保証。まずまず長いが、他の大手はもっと長い。
しつこい個人営業がないか8特になし

 

ウサギ
住友不動産は、価格が安くて実績が豊富っていう評価が出ているね!どんなラインナップとなるのかな?

シカ
住友不動産の土地活用は、賃貸住宅だけではなくて、様々な土地活用を取り入れているよ。詳しくみてみよう!

住友不動産株式会社の商品ラインナップ

まずは住友不動産株式会社のラインナップを見ていきましょう。

住友不動産株式会社の商品ラインナップは大きく

  • 賃貸住宅
  • 戸建賃貸住宅
  • 高齢者向け賃貸住宅
  • 医院・事務所賃貸
  • 店舗賃貸
  • 賃貸併用住宅(賃貸住宅)
  • 賃貸併用住宅(店舗・医院)

に分けることができます。

住宅系、商業系、賃貸併用住宅などラインナップは非常に豊富で、適切な選択肢が選びやすくなっています。

賃貸住宅

賃貸住宅は2~3階程度の比較的小さなもののみとなっており、ビル建築は、取り扱っていません。

ですが、土地の面積や形状、住宅需要などにあわせて最適な規模の投資用物件が建てられるのが大きな強みです。

 

構造は原則として木質工法で、2×4構法がメインですが、それ以外にも耐久性が高いウッドパネルセンチュリー、断熱性に優れる2×6工法などがあります。
廉価な木質構造とは一線を画す品質と耐久性が特徴です。

プラン(平面)にもいろいろな種類がありますが、代表的なのは

  • 重層スタイル
  • 外廊下スタイル
  • メゾネットスタイル

の3つです。

重層スタイル

重層スタイルは、各住戸の玄関を1階に配置し、建物内部の階段で自宅まで上がるというスタイルです。

住み心地が戸建住宅に近いため需要が多く、共用部分が少ないため狭い土地を有効活用しやすいというメリットがあります。

外廊下スタイル

外廊下スタイルは、共用廊下が外側にある、最もポピュラーな形式です。

大規模なマンションなどとの相性がよく、効率的な設計で戸数を確保できます。
多様な間取りプランを共存させやすいのもポイントです。

メゾネットスタイル

メゾネットスタイルとは、2階建てもしくは3階建ての建物の各住戸を縦に区切って、住戸内部に階段を設ける形式です。

住み心地が2階建て・3階建ての戸建住宅に非常に近いため需要が多く、大きな吹き抜けが設けられるなど、自由度が高くなっています

戸建賃貸住宅

戸建賃貸住宅とは、その名の通り戸建ての賃貸住宅です。

戸建賃貸住宅は市場への供給数が極端に少ない(全賃貸物件に対する戸建賃貸の割合は1.5%程度)のに対して、需要はファミリー層を中心に十分あるのが最大のポイントです。

必然的に賃料が高くなりやすく、成功時の利回りは高くなります

需要があるため賃料が下落しやすく、賃貸物件としての役割を終えたあとに売るのも比較的容易です。

一方で賃貸アパートや賃貸マンションなどの賃貸経営とは違い1つの建物に原則1世帯しか入れないため、住戸数を多くしてリスクを分散させるのが難しい一面もあります。

高齢者向け賃貸住宅

高齢者向け賃貸住宅とは、名前の通り、入居者を高齢者に絞った賃貸住宅です。

基本的に通常の賃貸住宅とそこまで大きな差はありませんが、床の段差が小さい、緊急通報システムがあるなど、より高齢者に配慮した作りになっているのがポイントです。

少子高齢化が進む現代日本において成長が見込まれている分野であり、新しい需要を取り込めます

高齢者住宅には様々なタイプがあり、サービス付き高齢者向け住宅や高齢者専用賃貸住宅など、多様な種類から選ぶ事が可能です。

医院・事務所賃貸

医院・事務所賃貸とは、医院や事務所などに物件を貸し出す事業です。

医院や事務所はそれ自体が収益を生む施設であるため、アパート経営などの賃貸住宅と比べて単位面積あたりの賃料を高く設定しやすくなっています

一方で医院や事務所は賃貸住宅以上に立地が重視されるケースが多く、条件が良くない≒駅から遠い土地だと入居付が難しくなってしまいます

店舗賃貸

店舗賃貸とは、店舗に物件を貸し出す事業です。

医院・事務所賃貸と同じく、それ自体が収益を生む施設であるため、賃貸住宅と比べて単位面積あたりの賃料を高く設定しやすくなっています

立地が重視される点も似ていますが、こちらは駅から離れていても幹線道路沿いなど人通りが多い場所なら成功する見込みは高いです。
その場合、いわゆるロードサイド店舗として運営していくことになります。
テナント募集会社を探す場合にも、住友不動産にアドバイスしてもらう事が可能です。

賃貸併用住宅(賃貸住宅)

賃貸併用住宅(賃貸住宅)は、自宅と他の人が住む賃貸住宅がセットになったものです。

賃料収入を自宅のローン返済に当てられるため、ローンの返済が楽になります

ローン返済後は賃料収入がまるまる手取りとなるため、老後の資金づくりに役立ちます。

一方で、入居者と顔を頻繁に合わせるようになるため、何かとストレスが溜まりがちです。

入居者と自身のプライバシーをいかに確保するかが、賃貸併用住宅(賃貸住宅)のポイントとなります。

賃貸併用住宅(店舗・医院)

賃貸併用住宅(店舗・医院)は、自宅と自分が経営する店舗・医院がセットになったものです。

賃貸併用住宅(賃貸住宅)と比べてさらに高い利回りを得られます

自宅と店舗や医院を分けた場合と比べて月々のローン返済+テナント料は少なくなることが多く、経営リスクの軽減につながります

また、店舗部分が全面積の50%を下回っている場合は、不動産投資ローンよりも金利が低く条件面で有利な住宅ローンが組めるのも大きな特徴です。

ウサギ
賃貸住宅を取り入れたいと思っていたけれど、その他の土地活用もとても気になってきたよ~!契約方法は、他社と同じ一括借上げとなるのかな?

シカ
住友不動産は、他社で取り入れている一括借上げを取り入れていないんだよ。その理由を詳しくチェックしてみよう!

住友不動産の土地活用の契約形態

住友不動産の土地活用の契約形態には、原則として「賃貸管理業務システム」のみです。

賃貸管理業務システムとは

賃貸管理業務システムとは、賃貸物件の経営に必要不可欠な様々な業務を住友不動産が代行してくれるシステムです。

オーナーは入居者から賃料を受け取り、賃料の一部を管理委託費用として住友不動産に支払います。

空室が増えてしまえば、住友不動産が得る賃料は少なくなりますから、住友不動産から、空室対策として、様々な提案を受ける事ができます。

費用は建物の規模や収益性に左右されますが、概ね賃料収入の5%~10%程度になることが多いです。

幅広いネットワークが必要な入居者募集や、法律に関する知識が求められる賃貸借契約、面倒な集金や滞納督促、価格更新業務やクレーム対応などもすべて任せることができるため、オーナーはほぼ何もせずに賃料を得られます

一括借上システムはないの?

住友不動産株式会社は一括借上げシステムを採用していません。

 

一括借上システムは住友不動産株式会社がオーナーから物件を借り上げて、管理や賃料の回収などのあらゆる業務を担当するものです。簡単に言えば「物件の又貸し」です。

このシステムでは、オーナーは入居者からではなく住友不動産株式会社から毎月一定の賃料を受け取ります。
そのため、入居率が下がっても収入が減ることはありません。

逆に入居率が増えても収入が増えることはありませんが、初めて土地活用を行うという人にとっては安心のシステムと言えるでしょう。
反面、自分で稼働率を高くする自信があるという方にとっては、余りメリットがありません。

住友不動産株式会社は一括借上の

  • 中途解約した場合、多額の違約金を取られる
  • 契約期間が長くても、賃料は一定期間ごとに見直される(下げられる)
  • 賃料の引き下げ額が管理会社の意向に左右される

などのデメリットを重視しているため、原則として一括借上げは行いません

ただし、物件の競争力が弱く、どうしても不安な場合は、提携管理会社による10年の一括借上げを提案してもらえます。

ウサギ
ラインナップと契約内容についてしっかりと勉強できたよ!住友不動産の実績はどうなっているの?

シカ
実績は折り紙付きだよ!経営年数が長いから、それだけ多くの土地活用の実績があるんだ。

住友不動産株式会社の実績

住友不動産のマンション管理実績は2015年時点で約17万3400戸です。

40年以上に渡り事業を続けてきた実績があり、管理総数も順調に増え続けています。

東京メガシティ(863戸)やシティータワー麻布十番(38階建て、502戸)といった大規模なマンション経営の管理実績が豊富で、信頼性は十分あるといえます。

ウサギ
住友不動産で土地活用を取り入れる場合、どんなメリットがあるのかな?

シカ
提案数が多い事、耐震性が高い建物となる事など、非常に多くのメリットがあるよ!

住友不動産株式会社の土地活用のメリット

住友不動産株式会社の土地活用の主なメリットは以下のとおりです。

様々な活用の提案が受けられる

住友不動産株式会社は通常の賃貸住宅のみならず、戸建賃貸住宅や賃貸併用住宅の活用に強みを持っています。

土地の特性やオーナーの資金力、リスク選好に応じた最適な土地活用の提案が受けられます

 

相続税対策や税務、資金、建築計画など、様々な専門知識を有するスタッフが多数在籍しているため、適切な提案が受けられる可能性は非常に高いです。

敷地対応力が高い

土地の中にはどんな運用をしても高い利回りがあげられるような優れた土地もあれば、特定の使い方をしなければ高い利回りが上げられない、平凡な土地もあります。

住友不動産は平凡な土地でも最大限有効に活用するプランを提案してくれる可能性が非常に高いです。

例えば、通常使いづらいと思われがちなL字型の土地や三角形の土地などの不整形な土地も、住友不動産の手にかかれば間取の変化に飛んだ魅力ある物件になります。

狭い土地や厳しい斜線制限のある土地なども、最大限に活用し、狭小住宅建築などを取り入れる事ができます

耐震性が高い

住友不動産株式会社の賃貸住宅は、大規模なものを除けば木質構造が中心です。

木質構造は鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造などと比べて耐震性に劣るというイメージがあるかと思いますが、住友不動産株式会社の木質住宅は並の木造住宅とは比べ物にならないくらい耐震性が高いです。

同社のメイン商品である2×4(ツーバイフォー)工法は、地震の揺れそのものを小さくする制震システムを標準採用。
大地震発生時には柱や梁の間に組み込まれたダンパーと呼ばれる棒状の装置が地震の揺れのエネルギーを熱エネルギーに変換して吸収し、地震の揺れを50%軽減します。
躯体部分にダメージがほとんど及ばないため、繰り返しの余震にも強いです。

阪神淡路大震災では、約10万棟の建物が全壊、約29万棟の建物が半壊・一部損壊しました。
しかし、被害の大きかった地域内にあった同社の2×4工法の建物727棟の全半壊率はなんと0%でした。
同じ地域内の木造軸組工法の全半壊率が60%以上、地震に強いとされる鉄筋コンクリート造でも20%以上だったことを考えると、極めて地震には強いといえます。

耐久性が高い

同社の商品「ウッドパネルセンチュリー」は、100年持たせることを目標にした高耐久の木質住宅です。

強力な基礎と高品質な構造用エンジニアリングウッド(工場で二次加工した、無垢材よりも高耐久な木質部材)、高い断熱性能で建物を長持ちさせます。

減価償却期間が短い

土地活用で土地の上に建物を立てた場合、実際には一括で費用を払っていたとしても、税務上は何年かに分けて少しずつ支払ったものとみなすことができます。
この仕組を減価償却と言います。

また、減価償却に掛ける期間を減価償却期間と言います。

 

例えば建築費用2000万円、減価償却期間が20年の場合、20年間にそれぞれ100万ずつを支払ったものとみなせます。
毎年少しずつ費用がかかるので、毎年の所得を減らすことができ、節税が可能になります。

 

減価償却期間は建物の用途や構造によって決まります。

住友不動産のメイン商品である木質工法は、鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造と比べて償却期間が短いため、毎年比較的大きな金額を経費に計上できます

初期費用・維持費用ともに他の住宅メーカーと比べると少なめ

三井不動産株式会社の主力製品である木質工法は、他の住宅メーカーや、建築会社の商品と比べると比較的坪単価が低めです。

さらに、外壁には紫外線や風雨などから建物を効率的に守る高機能外壁材光触媒タイル」を使用することによって、維持費用を減らしています

 

光触媒タイルは、太陽の光と雨で自動的に表面の汚れが流されるようになっているタイルです。
大家さんや管理会社がこれといって何もせずとも勝手に清掃されるため、維持管理にほとんど費用がかかりません

高機能でありながら見た目もよく、シンプルでシックなデザインで入居者の心をつかみます。

 

また、排水システムには集中排水システムという、配管をまとめてから屋外へ排水するシステムを採用(これ以外にも選択肢はあります)。

配管を一箇所に集中させることによってメンテナンスが簡単になり、配管設備が邪魔にならないためリフォームがし易くなります

 

これは長期的な視点にたてばかなり大きなメリットになります。

エキスパート制によるバックアップ体制が優秀

エキスパート制とは、住友不動産株式会社やその関連会社の専門家が互いに協力し、総合的に不動産オーナーを支える仕組みです。

 

近年はアパート建築、マンション建築から入居者募集、更には建物管理までをワンストップで提供するスタイルが流行していますが、住友不動産株式会社はそのスタイルには否定的です。

むしろ市場調査、建築、入居者募集などはそれぞれの専門家が行ってこそ、投資用物件や投資用不動産として、高収益につながると考えています

万が一の際に相談できる「お客様センター」も24時間365日常時稼働しています。

ウサギ
良いとこだらけに感じる住友不動産だけれど、デメリットや注意点もあるんでしょ?

シカ
全国対応ではないことや、一括借上げがない事などがデメリットとなるよ。

住友不動産株式会社のデメリット

様々なメリットがある住友不動産株式会社の土地活用ですが、一方でデメリットも存在します。

対応エリアが狭い

住友不動産の土地活用は現状、住居系は首都圏のみ、商業施設などは首都圏と関西圏のみが対象となっています。

対象エリアの土地に入っていない場合、そもそも土地活用はできません
その場合は別の企業を選びましょう。

鉄筋コンクリート造や鉄骨造のマンションには原則非対応

住友不動産株式会社の住居系の土地活用は原則として木質工法のみなため、中高層マンションを建設することは原則不可能です。

木質工法としては非常に高品質な住友不動産株式会社のマンションですが、鉄筋コンクリート造や鉄骨造にはない欠点もあることは抑えておきましょう。

一括借上がない

住友不動産株式会社は一括借上げシステムを採用していません

一括借上げシステムを採用しない理由には首肯できる部分が大いにありますが、やはり一括借上げシステムのほうが安心できて良い、という方も少なくないでしょう。

そのような方には別の業者での土地活用をおすすめします。

ウサギ
住友不動産の魅力について、しっかり勉強することができたよ!

シカ
最後に住友不動産の土地活用が向いている人はどんな人なのかを紹介するよ。住友不動産が自分自身の土地活用に合っているのか、成功事例をチェックしたり、担当者に相談しながら、考えてみよう!

住友不動産株式会社の土地活用が向いている人

以下の条件に当てはまる方には、住友不動産株式会社の土地活用をおすすめします。

比較的少ない初期費用で賃貸住宅を経営したい人

住友不動産株式会社の賃貸住宅はラインナップが多いばかりでなく、それぞれの商品も非常に高品質、さらには比較的安価です。

少ないリスクで賃貸住宅経営を始めたいならば、住友不動産が一番です。

賃貸併用住宅を経営したい人

他のメーカーの賃貸併用住宅は、賃貸住宅と自宅の併用がメインですが、住友不動産株式会社はそれに加えて店舗や医院などとの併用も可能です。

自宅と勤務先を一緒にして毎日の生活を効率的にしたいという方には、三井不動産株式会社がおすすめです。

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