今回の記事は、三井不動産（レッツプラザ）の土地活用プランが気になっているけれど、安心して任せられるかどうかがわからず不安という方の疑問を解決するものです。
実際に三井不動産（レッツプラザ）の資料請求を行い、ホームページに書いていない内容も確認し、細かく評価をしています。
三井不動産（レッツプラザ）の土地活用プランは
- 多様な選択肢から解決策の提案が受けられる
- 相続対策に強く、資産組み換えのサポートが受けられる
- ほぼ全国対応
など、様々なメリットがあり、眠っている土地を有効に活用したい人におすすめというのが、当サイトでの結論です。
このページでは三井不動産（レッツプラザ）の土地活用の特長やメリット、デメリットなどを解説していますので、パートナーとなる業者選びの際の参考にしていただければと思います。
目次
三井不動産（レッツプラザ）の土地活用を8つの観点から10段階評価
| 評価 | 評価の根拠 | |
| 建物管理の実績 | 8 | 豊富な実績があるグループ会社が建物管理を実施。 |
| 対応エリアの広さ | 8 | 全国の主要都市や周辺が対象。 |
| 土地活用プランの数 | 10+ | 賃貸マンションやアパートのみならず、商業施設や医療施設、福祉施設など、選択肢は非常に豊富。 |
| 建物の品質 | 9 | 三井不動産グループが建設を担当。 |
| 一括借上システムの充実度 | 8 | 三井不動産レジデンシャルリースなどが一括借上げに対応。 |
| 価格帯 | － | 高額な複合商業施設から、安価に始められる駐車場事業まで選択肢が豊富にあり、一概に高い安いとはいえない。 |
| アフターサービス | 5 | 基本的には品確法に沿った10年保証。大手の中ではやや貧弱。 |
| しつこい個人営業がないか | 8 | 特になし |
レッツプラザは三井不動産グループの専門家集団
レッツプラザは三井不動産グループの専門家集団です。
- 三井不動産レジデンシャル（新築分譲）
- 三井のリパーク（駐車場管理）
- 株式会社エムエスビルサポート（オフィスビル管理）
など、複数の三井不動産グループ各社から成り立っています。
レッツプラザの土地活用の流れ
レッツプランの土地活用の大まかな流れは以下のようになっています。
- 問い合わせ：オーナーがレッツプランに対して問い合わせを行います。漠然とした内容でも問題ありません。
- 相談：資産活用コンサルタントが現状の土地の持つ課題や強みを把握・整理します。
- 解決策の提案：その土地を最も上手に活用できる解決策の提示を受けます。
- プランの実行：解決策をワンストップで実行します。
- フォローアップ：実行後も定期的に資産診断を行い、必要に応じて活用方法の修正を行います。
レッツプラザの土地活用の特徴は、「解決策の提案」までは無料で行えることです。
提示された解決案が良いと思わない場合は、その場で撤退することも可能です。
ただし、税務や法務の専門家に業務を委託する場合は、費用がかかることもあります。
レッツプラザの提案例
ここからは、レッツプラザに相談した場合に帰ってくる具体的な提案例を幾つか紹介します。
ケース1：あまり手間を掛けたくない場合
賃貸住宅やオフィスビルの資産経営は成功すれば大きな収益になりますが、最初から多額の借り入れをしなければならないこともあり、初心者にとってはやや選びづらい選択肢と言えます。
そのような場合は、
- 時間貸駐車場（コインパーキング）
- 事業用定期借地事業
- 等価交換事業
などの提案が受けられます。
時間貸駐車場（コインパーキング）とは？
時間貸駐車場（コインパーキング）は、30分単位などの短い時間で貸し出される駐車場のことです。
1ヶ月単位で貸し出される月極駐車場と対になる概念です。
駐車場内には精算機が設置されており、利用者はそれを利用して支払いを行います。
賃貸住宅と違い、建築や建替え、マンション再生などがないため、比較的初期費用が少なくて済み、月極駐車場と比べて時間あたりの単価が高くなりやすいというメリットがあります。
一方である程度利用者が見込める商業地でなければ失敗することも多いため、始める前には十分な調査が必要です。
事業用定期借地事業とは？
事業用定期借地事業とは、事業に使うための土地を期間を決めて貸し出す契約形式です。
オフィスビル、コンビニ、ファミリーレストラン、複合商業施設などでよく採用される形式です。
契約終了後、テナントは建物を更地にして、オーナーに土地を返還します。
契約期間中、テナントは「事業用借地権」を有します。
事業用借地権の借地期間は10年～20年です。
契約期間が予め定められており、一定期間が経過したあとは必ず土地が更地になって返ってくるため、オーナーにとって有利な契約形態と言えるでしょう。
一方で原則として合意がない限り中途解約ができません。
心配な場合は、中途解約条項を定めておきましょう。
等価交換事業とは？
等価交換事業とは、オーナーが不動産開発業者と共同で建物を建設する方式です。
土地オーナーは一旦不動産開発業者に土地を売買し、建物が建ったあとで建物の評価額と等価分の建物を買い取ります。
イメージとしては、土地と建物の一部の交換です。
資金負担なく建物が区分所有できるというのが最大のメリットです。
ケース2：賃貸住宅以外の活用をしたい場合
土地活用の王道といえば賃貸住宅ですが、賃貸住宅のニーズがない地域で無理やり経営を始めても当然うまく行きません。
土地にはそれぞれ適性というものがあり、賃貸住宅が向かない土地は賃貸住宅以外の形で活用すべきなのです。
そのような場合は、
- 時間貸駐車場（コインパーキング）
- 店舗などへの定期借地
- 医院や福祉施設などの建設
- 収益性の高い資産運用への組み換え
などの提案が受けられます。
定期借地とは？
定期借地とは、土地を期間を決めて貸し出す契約形式です。
先ほど事業用定期借地の話が出てきましたが、頭に「事業用」の文字がつかず、ただ「定期借地」となっている場合は、住宅への貸出も含みます。
契約期間中、テナントは「定期借地権」を有します。
定期借地権は、更に以下の3つに分類できます。
- 一般的借地権：期間の満了に伴い、建物を取り壊して更地にして返還する借地権。借地期間は50年。
- 建物譲渡特約付借地権：期間の満了に伴い、オーナーが建物を買い取ることを約束した借地権。借地期間は30年以上。
- 事業用借地権：事業用に建物を立てて利用するための借地権。借地期間は10年～20年。
医院や福祉施設とは？
医院や福祉施設は、少子高齢化の進展に伴って需要が増大している分野です。
それ自体が収益を生む物件であるため、賃貸住宅よりも高い賃料を設定しやすく、必ずしも駅からの距離が重視されないのも大きなポイントです。
収益性の高い資産へ組み換えとは？
資産の組み換えとは、文字通り資産を別の形にすることです。
もっと簡単に言えば、税金が高くて収益性が低い金食い虫の土地を処分し、かわりに税金が安くて収益性が高い土地や建物を入手することです。
例えば面積が狭い土地を売却し、そのお金で収益性の高い物件を手に入れる、というのが典型的な手法です。
この手法は収益性を上げるだけでなく、相続税対策にもなります。
築年数の古いマンションやアパート、遊休地などを持っていると相続税評価額が上がるにも関わらず収益性が低くて負担になることが多いですが、このような土地をうまく処分して、相続税評価額が低く収益性の高い物件に切り替えられれば一石二鳥です。
ケース3：その土地がどんな賃貸住宅経営に適しているか知りたい場合
賃貸住宅はどんなところにでも建築や、建て替えができるわけではなく、法の規制を受けます。
また、法律上OKであっても、収益性が上がらないような土地も少なくありません。
さらに、賃貸住宅と一口に言っても、その形は様々です。
一般的な賃貸アパートやマンション事業などの賃貸事業だけでなく、他にも様々な選択肢が考えられます。
自らの土地が賃貸住宅に適しているかわからない場合は、
- 周辺エリアマーケット調査・法規制チェック
- 賃貸マンション・アパート、戸建賃貸住宅、自宅併用賃貸、シェアハウスなど
- 運営管理サポートなど
などの提案が受けられます。
周辺エリアマーケット調査・法規制チェック
その土地に賃貸住宅を建てて成功するか確かめるためには、エリアマーケット調査が必要不可欠です。
エリアマーケット調査の手法は高度で専門的なのでそのすべてを紹介することはここでは避けますが、一般的には以下のような情報を元に賃貸経営の成否の可能性を判断します。
- 人口
- 世帯数
- 年齢構成
- 人口増加率
- 労働人口数
- 小売店や飲食店、公共施設などの数
- 医療機関や教育施設の充実度
- 周辺の賃貸住宅の空き家率
- 周辺の持ち家比率
- 全面積に対する可住地面積の割合
また、賃貸住宅は様々な法規制の影響を受けます。
法規制は非常に複雑なのですべてを紹介することはできませんが、代表的なものを幾つか紹介します。
- 用途地域：賃貸住宅は原則として、市街化調整区域や工業専用地域では建てられません。
- 防火地域：防火地域に指定されている地域（中心市街地や幹線道路沿いなど）に建物を建てる場合は、燃えづらい防火建築物（小さい建物の場合は準耐火建築物）にしなければなりません。
- 接道義務：建物を建設する際は、原則として幅員4m以上の土地に2m以上接道しなければなりません。
- 斜線制限：建物を建設する際は、近隣建物への日照や採光、通風を確保するための高さ制限を受けなければなりません。
- 自治体の条例：自治体によっては、特殊な条例が定められている可能性があります。例えば、豊島区では、総戸数が9戸以上で1戸30㎡未満のアパート建築には、1戸あたり50万円の税金が課せられる「狭小住戸集合住宅税」があります。
賃貸マンション・アパート、戸建賃貸住宅、自宅併用賃貸、シェアハウスなど
「賃貸住宅」と一口に言っても、その種類は様々です。
＜賃貸マンション・アパートとは？＞
賃貸マンション・アパートは、賃貸住宅の中では最も一般的なものです。
マンションとアパートに法律的な違いはありませんが、一般的には階数が高めで鉄筋コンクリート造・重量鉄骨造のものを「マンション」、階数が低めで木造もしくは軽量鉄骨造のものをアパートと呼ぶことが多いようです。
マンションのほうが坪単価は高くなりやすいものの、大きな土地を活用でき、なおかつ防音性や耐震性などに優れている場合が多いです。
一方で、アパートは少ない初期費用で始めやすいというメリットが有り、どちらも一長一短です。
賃貸マンション・アパートはメジャーな土地活用法であるゆえにライバルが多いですが、その分ノウハウも十分蓄積されています。
三井不動産のグループ力を借りれば、収益性の高い賃貸マンション・アパートを建てることは十分可能です。
＜戸建賃貸住宅とは？＞
戸建賃貸住宅は、その名の通り一戸建てタイプの住宅です。
市場への供給数が極端に少ない（全賃貸物件に対する戸建賃貸の割合は1.5％程度）のに対して、需要はファミリー層を中心に十分あるのが最大のポイントです。
必然的に賃料が高くなりやすく、成功時の利回りは高くなります。
一方でマンションとは違い1つの建物に原則1世帯しか入れないため、住戸数を多くしてリスクを分散させるのが難しい一面もあります。
＜自宅併用賃貸とは？＞
自宅併用賃貸とは、賃貸住宅の一部を自宅にした住宅です。
自宅の一部を賃貸住宅にしたもの、ということもできます。
自宅部分の延べ面積の割合が全体の51％を越えている場合、不動産投資ローンよりも金利が低い住宅ローンで建物を建てられるのが最大の特徴です。また、それができない場合でも、賃料収入を得ながら少ない負担で自宅を手に入れられます。
ただし、入居者と同じ建物に住むことになるため、何かとストレスを感じる場面も増える可能性があります。
＜運営管理サポートとは？＞
運営管理サポートとは、一括借上や管理委託などのサポートのことです。
一括借上とは、三井不動産側がオーナーから土地と建物を一定の賃料で借り上げて、それを入居者に又貸しするシステムです。
入居者募集、建物の管理、清掃などはすべて三井不動産のグループ会社である三井不動産レジデンシャルリースが行います。
このシステムではオーナーは入居者からではなく三井不動産から賃料を得ることになります。
そのため、入居者の賃料未払いなどが問題になりません。
また、入居率にかかわらず賃料が常に一定になるため、毎月の収入が安定します。
ただし、受け取れる賃料は最初に相場よりもやや低めに設定されることが多いうえ（そうしないと三井不動産側が利益を得られないからです）、時折賃料の見直しも行われるため、入居率が低いと長期的には収益は少なくなってしまいます。
管理委託システムとは、入居者募集、建物の管理、清掃などの面倒な作業をすべて三井不動産側が請け負ってくれるシステムです。
オーナーはその見返りとして、受け取った賃料のうち5～10％程度を報酬として三井不動産側に支払います。
このシステムではオーナーは入居者から賃料を得ることになります。
そのため、入居率が即座にオーナーの収益に直結します。
ただし、オーナーが受け取れる賃料が少なくなれば三井不動産側が受け取れる賃料も少なくなるため、三井不動産側もしっかりと入居付をしてくれるはずです。
ケース4：複数の土地を活用したい場合
複数の土地を持っている場合、それぞれの強みを活かしたり、必要に応じて資産を組み替えたりして最大限の収益を得たいところですが、複数の土地を活用するのは簡単な話ではありません。
しかし、レッツプラザの協力を得れば、総合的な観点から所有資産の活用方針を明確にしてもらえるため、資産全体が上手に活用できます。
ケース5：節税したい場合
保有する土地や建物数が多くなると、固定資産税・都市計画税が、多額の賃料収入がある場合は所得税や住民税の支払い額も増えます。
これらの税金を合法的に、かつ効率的に節税することによって、自身はもちろん子供や孫の受け取れる利益を増やすことができます。
提案メニューは
- 遊休地を活かした賃貸マンション・アパート運営
- 自宅の土地を活用した自宅併用賃貸、庭先を活かしたアパート経営など
- 所有型法人を活用した賃貸経営サポート
などです。
所有型法人とは？
所有型法人とは、個人が所有している不動産を管理するために作られる法人≒会社です。
法人の役員や従業員は、子供や孫、親族などで固めます。
土地と建物を持つ個人は、土地の名義は残したまま、建物の名義だけを法人に売却します。
法人は入居者を募って賃料を受け取ります。
この賃料は法人に帰属しますが、 法人は個人から土地を借りているため、その一部を個人に対して支払います。
また、法人は役員に報酬を、従業員には給料を支払います。
この仕組を活用することによって、所有型法人を作る前は個人に集まっていた所得を、建物を所有する法人、土地を所有する個人、法人の役員や従業員などに分散されられます。
一人あたりの所得が少なくなるので、支払う所得税や法人税も少なくなる、というわけです。
また、所有型法人は相続対策としても有効です。
まず、建物の部分はすでに法人に売却しているため相続財産にはならず、その分だけ相続税額が小さくなります。
また、売却によって得た金銭を相続人に生前贈与しておけば、相続税額を更に減額できます。
このようにメリットが大きい所有型法人ですが、一方で個人のときにはかからなかった費用（登録免許税、登記費用、消費税など）が発生するなどのデメリットもあります。
上手に活用できれば大きなメリットが享受できる一方で、失敗すると損失も大きくなりがちなので、事前に十分なシミュレーションを行いましょう。
ケース6：土地が共有状態にある場合
一つの土地の所有権を複数の人で共有していると、売却や建築、相続などの際に全所有権者から合意を得なければならず、非常に面倒です。
現在の所有権者同士の中が良好でも、将来的には中が悪くなる可能性もありますし、相続などで次世代に引き継がれることによって疎遠になることも十分考えられます。
権利関係の共有状態はなるべく早期に解消した方が良い問題であるといえるでしょう。
土地の共有状態を解決する方法はいくつかありますが、代表的なものは以下の3つです。
- 現物分割
- 換価分割
- 価額賠償
現物分割
現物分割とは、その土地の所有権を持つ人同士で、物理的に土地を分割することです。
例えば、3人の所有権者がいる場合は、土地を3つに区切り、3人が1つずつ土地を手に入れることになります。
土地は面積を均等に分けるのではなく、価値が均等になるように分けます。
最もわかりやすい解決方法ですが、測量や登記費用などのコストが発生するため、そのコストをどのように分担するか予め話し合って決めておく必要があります。
換価分割
換価分割とは、現在の土地を売却してしまい、得られた売却代金を全所有権者に均等に割り振ることです。
現物分割と違い、現金を分割するためトラブルが起こりづらいのが最大のメリットです。
一方で、売却による譲渡税や手数料が発生するため、そのコストをどのように分担するか予め話し合って決めておく必要があります。
価額賠償
価額賠償は、全所有権者のうち誰か一人が、他の所有権者にお金を支払うことによって、その土地を自分のものにすることです。
共有する土地が正しく評価されなければ、価額賠償は認められません。
三井不動産（レッツプラザ）の土地活用のメリット
三井不動産（レッツプラザ）の主な土地活用のメリットは以下のとおりです。
様々な活用の提案が受けられる
三井不動産（レッツプラザ）は賃貸住宅のみならず、商業施設や医療施設、店舗、定期借地など、様々な種類の土地活用に強みを持っています。
土地の特性やオーナーの資金力、リスク選好に応じた最適な土地活用の提案が受けられるため、他社と比べて土地活用で成功する確率は高くなります。
レッツプラザには駐車場経営や賃貸住宅、オフィス・ホテルなど様々な分野のプロが多数所属しているため、安心して任せられます。
提案のレベルは業界最高クラスと言ってもいいでしょう。
賃貸経営のすべてを任せられる
「一括借上げシステム」および「管理代行システム」を活用すれば、サポート土地活用の企画立案、市場調査、建築、管理、修繕などの素人には難しい仕事は、すべて代行してもらえます。
解決策の提案まで無料で受けられる
三井不動差（レッツプラザ）では、解決策の提案を無料で受けられます。
ただ、このメリットはある意味曲者でもあります。
「無料で提案までしてもらったのだから、それと断るのは悪い」と考えてしまい、気の進まない解決策の提案を受け入れてしまわないように気をつけましょう。
建築の自由度が高い
三井不動産の土地活用では原則として、鉄筋コンクリート造や鉄骨造などの在来建築となるため、規格化された部材を使う工業化建築と比べて間取の自由度は高くなります。
他の物件との差別化が容易になるため、賃料を高く設定しても入居付がしやすくなります。
三井不動産（レッツプラザ）のデメリット
様々なメリットがある三井不動産（レッツプラザ）の土地活用ですが、一方でデメリットや注意点も存在します。
三井不動産グループの拠点がない地域の場合、受け付けてもらえないことがある
三井不動産グループの拠点は各地方の主要都市にあるのですが、そこから大きく離れた土地の場合は対応してもらえないことがあります。
価格帯が高め
三井不動産の建物は一般在来建築であるため、安価で大量生産されている部材を多く使う工業建築と比べると価格帯は高めです。
ただし、受けられる提案が非常に多様なため、求めればあまり費用がかからない活用法の提案も受けられるはずです。
三井不動産（レッツプラザ）の土地活用が向いている人
以下の条件に当てはまる方には、三井不動産（レッツプラザ）の土地活用をおすすめします。
様々な選択肢の中から最適な活用法を選びたい人
三井不動産（レッツプラザ）には多数の専門家が所属しているため、総合力が優れており、１人1人に最適な提案が受けられる可能性は非常に高いです。
自由な間取りを実現したい人
三井不動産（レッツプラザ）は原則在来建築なので、他のハウスメーカーが積極的に導入を勧めている工業化建築と比べると間取の自由度は高めです。
他の物件にはない特殊な付加価値を付けて高利回りで運営したいという方には、三井不動産（レッツプラザ）がおすすめです。