今回の記事は、株式会社ヤマダ・エスバイエルホームの土地活用プランが気になっているけれど、安心して任せられるかどうかがわからず不安という方の疑問を解決するものです。
実際にヤマダ・エスバイエルホームの資料請求を行い、ホームページに書いていない内容も確認し、細かく評価をしています。
株式会社ヤマダ・エスバイエルホームの土地活用プランは
- 賃貸住宅経営の他、医療施設や商業施設などにも投資可能
- 一括借上げシステムが充実している
- ほぼ全国対応
など、様々なメリットがあり、労力をかけずに土地を活用したい人におすすめというのが、当サイトでの結論です。
このページではヤマダ・エスバイエルホームの土地活用の特長やメリット、デメリットなどを解説していますので、パートナーとなる業者選びの際の参考にしていただければと思います。
目次
株式会社ヤマダ・エスバイエルホームの土地活用を8つの観点から10段階評価
| 評価 | 評価の根拠 | |
| 建物管理の実績 | － | 詳細不明。 |
| 対応エリアの広さ | 10 | ほぼ全国対応、各地域に代理店や営業所あり。 |
| 土地活用プランの数 | 9 | 賃貸物件が中心だが、商業施設や医療施設などにも対応可能。 |
| 建物の品質 | 9 | 耐震性、耐久性、環境性能などに優れている。 |
| 一括借上システムの充実度 | 8 | 期間最長30年、賃料固定期間は2年。業界の平均水準を上回る。 |
| 価格帯 | 7 | 木造で60万円/坪程度。大手メーカーの中では安価なほう。 |
| アフターサービス | 10 | 構造躯体部分の保証期間は最低20年、半永久的に延長が可能。 |
| しつこい個人営業がないか | 8 | 特になし |
株式会社ヤマダ・エスバイエルホームの商品ラインナップ
まずは株式会社ヤマダ・エスバイエルホームのラインナップを見ていきましょう。
株式会社ヤマダ・エスバイエルホームの商品ラインナップは大きく
- アパート・賃貸住宅「セントロイエル」
- 戸建賃貸住宅「エルシスガーデン」
- その他（医療施設、商業施設、高齢者向け施設など）
に分けられます。
住宅系から商業系、更には福祉施設まで幅広くカバーされており、特に住宅系の品質の高さは折り紙付きです。
その他にも、定期借地権でのエスバイエルホーム注文住宅リフォーム分譲住宅や、カタログ請求注文住宅リフォーム分譲住宅などの取り扱いもあります。
アパート経営・賃貸住宅「セントロイエル」
セントロイエルは株式会社ヤマダ・エスバイエルホームの主力シリーズです。
2階建て賃貸住宅「エルシス」と、3階建て賃貸住宅「アルベーユ」があり、どちらも非常に高品質です。
建築構造には注文住宅で40年以上の実績がある木質接着パネル「SxL構法」を採用しています。
この構法は耐力壁である木質パネル同士を強固に接続し、床、壁、天井の6面で直方体を作る構法です。
建物にかかる地震や風などの外力が一点に集中せず、面全体に分散されるため、在来工法よりも高い耐震性・耐久性が実現可能です。壁の内部には空気の通り道が設けられているため、内部結露による建物性能の劣化を効果的に防げます。
在来工法で作られた住宅よりも燃えにくいため火災保険料も安く、遮音性能も高いなど、様々な点で優れています。
エルシス
エルシスは2階建ての賃貸住宅です。
プランは外階段と開放廊下を設けたスタンダードな「廊下タイプ」、建物中央に階段室を設置し、そこから各住戸にアクセスできる「階段タイプ」、すべての階段を1階に設けた戸建て感覚の「重層タイプ」があります。
それぞれに長所がありますが、現代では重層タイプが人気のようです。
重層タイプは廊下が不要になるため共用部分が必要なく、延床面積のすべてをお金の取れる賃貸空間にできます。
入居者にとっても、プライバシーが確保されるこのタイプは望ましいものであり、他のアパートとの差別化が容易になります。
アルベーユ
アルベーユは3階建ての賃貸住宅です。
エルシスと比べて建築費用は大きくなりますが、その分得られる賃料も多くなるため、賃貸需要が旺盛な地域ではこちらのほうが経営上有利になることが多いです。
プランは住戸をシンプルに積み重ねた「フラット×3スタイル」、メゾネットの住戸を上下に重ねた「メゾネット＋メゾネットスタイル」、1階のフラットな住戸の上にメゾネットタイプの住戸を組み合わせた「フラット＋メゾネットスタイル」などがあります。
また、最上階（3階）に賃貸経営オーナーの自宅を組み込み、1階と2階部分を貸し出す賃貸併用住宅にすることも可能です。
賃貸併用住宅は賃料収入で住宅ローンが返済できるため、普通に住宅を買うよりもローン負担が小さくなります。
戸建賃貸住宅「エルシスガーデン」
エルシスガーデンは、1つの建物に原則1つの世帯が入居する、一戸建てタイプの賃貸住宅です。
都市型戸建住宅「エルシスガーデンコート」と、郊外型賃貸住宅「エルシスガーデンテラス」があり、どちらも非常に高品質です。
国土交通省の調査によれば、一戸建てが望ましい住宅形態であると考える人は全体の79.1％で、マンションが11.2％、どちらでもいいが9.7％だったのと比べると遥かに多いです。
一方で戸建分譲は増えつつも、賃貸市場全体における戸建賃貸住宅の割合はわずか1.5％似すぎず、供給不足を起こしていることは明白です。
供給不足ということはしばらくは売り手市場が続くわけで、これは投資家にとっては望ましい自体と言えます。
また、戸建賃貸住宅の入居者層は、プライバシーや騒音などが気になるファミリーが中心です。
そのため、単身者が中心のワンルームマンションなどと比べて入居期間が長くなりやすく、生活環境が良ければ駅からの距離はそこまで重視されないという長所もあります。
総合的に見て、将来が期待できる投資対象であるといえるでしょう。
エルシスガーデンコート
エルシスガーデンコートは建物の一部にコート＝中庭を設けたタイプの戸建て賃貸住宅です。
建物が多い都市部でも光を効率的に取り込むことができ、外部からの視線は高さのあるルーバー（細長い板を平行に組んだもの）で遮ります。
中庭の位置は建物の横、前、角と自由に選ぶことができ、入居者のプライベートな空間を確保します。
エルシスガーデンテラス
エルシスガーデンテラスは、建物につながるエントランス廻りに植栽があるタイプの戸建賃貸住宅です。
連棟にすることで一体感のある町並みを形成し、入居者同士のコミュニケーションを促します。
その他（医療施設、商業施設、高齢者向け施設など）
株式会社ヤマダ・エスバイエルホームは、賃貸住宅以外にも、様々な施設を手がけています。
温泉施設、グループホーム、医療機関などの運営実績が豊富にあるため、安定した経営が期待できます。
株式会社ヤマダ・エスバイエルホームの土地活用の契約形態
株式会社ヤマダ・エスバイエルホームの土地活用の契約形態には、「一括借上システム」と「管理代行システム」の2種類があります。
一括借上システム
一括借上システムは、株式会社ヤマダ・エスバイエルホームが賃貸オーナーから物件を借り上げて、管理や賃料の回収などのあらゆる業務を担当するものです。
簡単に言えば「物件の又貸し」です。
サブリース契約とも呼ばれています。
このシステムでは、オーナーは入居者からではなく株式会社ヤマダ・エスバイエルホームから毎月一定の賃料を受け取ります。
そのため、空き家が多くなり、入居率が下がっても収入が減ることはありません。
逆に入居率が増えても収入が増えることはありませんが、初めて土地活用を行うという人にとっては安心のシステムと言えるでしょう。
反面、自分で稼働率を高くする自信があるという方にとっては、余りメリットがありません。
契約期間は10年、20年、30年の中から選ぶことができます。
賃料固定期間は原則として2年毎ですが、契約期間が10年、20年の場合は、条件次第で5年間に延ばすことも可能です。
賃料固定期間が終了したあとは、賃料の見直しを行います。
オーナーが受け取れる賃料は募集賃料の85～90％です。
管理代行システムとは
賃貸経営受託システムとは、賃貸物件の経営に必要不可欠な業務である集金管理・建物管理を株式会社ヤマダ・エスバイエルホームが代行してくれるシステムです。
オーナーは入居者から賃料を受け取り、賃料の一部を管理委託費用として株式会社ヤマダ・エスバイエルホームに支払います。
費用は建物の規模や収益性に左右されますが、概ね賃料収入の5％程度になることが多いです。
幅広いネットワークが必要な入居者募集や、法律に関する知識が求められる賃貸借契約、面倒な集金や滞納督促、クレーム対応などもすべて任せることができるため、オーナーはほぼ何もせずとも賃料を得られます。
一括借上システムと管理代行システムはどちらがお得？
入居率によります。
入居率が高い場合は管理代行システムのほうがオーナーが受け取れる賃料は高くなりますが、一括借上システムは入居率が下がっても受け取れる賃料は下がらないというメリットがあります。
ただし、一括借上システムであっても、入居率が低迷し続ければ賃料固定期間終了後に大幅な設定賃料の減額を求められる可能性が高いです。
どちらの契約形態を選ぶにしろ、入居率は高止まりしているに越したことはありません。
契約の前には、賃料支払い免責期間の交渉についても、しっかりと行うようにしましょう。
株式会社ヤマダ・エスバイエルホームの実績は？
株式会社ヤマダ・エスバイエルホームの管理戸数実績は残念ながら不明ですが、全国賃貸住宅新聞が発表したベスト50には掲載されていませんでした。
管理実績が特別多いわけではないようです。
株式会社ヤマダ・エスバイエルホームのメリット
株式会社ヤマダ・エスバイエルホームの主な土地活用のメリットは以下のとおりです。
様々な活用の提案が受けられる
株式会社ヤマダ・エスバイエルホームは賃貸住宅・戸建賃貸住宅のみならず、商業施設や医療施設など、様々な種類の土地活用に強いです。
土地の特性やオーナーの資金力、リスク選好に応じた最適な土地活用の提案が受けられるため、他社と比べて土地活用で成功する確率は高くなります。
固定資産税や相続税などの税務や資産、建築計画など様々な専門知識を有するスタッフが多数在籍しているため、適切な提案が受けられる可能性は非常に高いです。
賃貸経営のすべてを任せられる
株式会社ヤマダ・エスバイエルホーム大きな特徴「一括借上げシステム」および「管理代行システム」では、賃貸経営のすべて株式会社ヤマダ・エスバイエルホームに任せられます。
土地活用の企画立案、市場調査、建築、管理、修繕などの素人には難しい仕事を、全て代行してもらえるのは大いに便利です。
ただし、注意点として一括借上げについては物件によっては利用できない場合があります。
耐震性・耐久性が高い
前述の通り、株式会社ヤマダ・エスバイエルホームの賃貸住宅ではSxL構法を採用しています。
地震に強いということは防災意識が高まりつつある現代日本においてはアドバンテージであり、他の物件との差別化につながります。
また、基礎工事にはMS基礎構法を採用しています。
これは建物に上から負荷がかかった場合でもその負荷を地盤全体に分散させられる技術で、地震時の地盤変形から建物の破損を防ぎます。
省エネ性能が高い
株式会社ヤマダ・エスバイエルホームの賃貸物件は、高性能断熱材と結露に強いアルミ樹脂複合断熱サッシを採用しています。
躯体全体を覆うようになっているため、断熱性が高く、少ない光熱費で夏は涼しく、冬は温かい環境を維持できます。
保証期間が長い
株式会社ヤマダ・エスバイエルホームの建物構造躯体部分の保証期間は20年です。
通常、施工会社が最低限保証しなければならない期間は10年であることを考えると、相当手厚い保証であるといえます。
さらに、定期的な点検と更新料を支払い、有償メンテナンスを行えば、建物がある限り最大では半永久的に保証を受け続けることができます。
一括借上システムが充実している
株式会社ヤマダ・エスバイエルホーム一括借上システムは最長30年、賃料固定期間は2年です。
他の業者と比べても条件はよく（大東建託には及びませんが）、一括借上を前提に考えているならば有力な選択肢となります。
株式会社ヤマダ・エスバイエルホームの土地活用のデメリット
様々なメリットがある株式会社ヤマダ・エスバイエルホームの土地活用ですが、一方でデメリットも存在します。
大規模なマンションにはあまり強くない
株式会社ヤマダ・エスバイエルホームの賃貸住宅は2階～3階建ての比較的小規模なものがメインです。
5階を超えるような規模の大きいマンションの建設実績はないわけではありませんが、それほど多いというわけでもありません。
大規模なマンションを建てたい時は、他の業者を検討したほうがいいかもしれません。
管理実績の詳細が不明
株式会社ヤマダ・エスバイエルホームの管理実績については、資料やホームページなどには掲載されていませんでした。
全国賃貸住宅新聞が発表したベスト50には掲載されていなかったことを考えると、特別実績が多いわけではないようです。
株式会社ヤマダ・エスバイエルホームの土地活用が向いている人
以下の条件に当てはまる方には、株式会社ヤマダ・エスバイエルホームの土地活用をおすすめします。
一括借上げを前提にしたい人
株式会社ヤマダ・エスバイエルホームのの一括借上げは他の業者のそれと比べて借り上げ期間、賃料固定期間ともに長いため、安心して建物を任せることが出来ます。
地方や郊外など、競争力に不安がある土地を活用する場合は、株式会社ヤマダ・エスバイエルホームを検討した方がいいでしょう。
充実した保証が欲しい人
株式会社ヤマダ・エスバイエルホームは半永久的に保証期間を伸ばせるため、充実した保証がほしいという人には最適です。