今回の記事は、スターツ信託株式会社の土地活用プランが気になっているけれど、安心して任せられるかどうかがわからず不安という方の疑問を解決するものです。
実際にスターツ信託の資料請求を行い、ホームページに書いていない内容も確認し、細かく評価をしています。
スターツ信託株式会社の土地活用プランは
- 建設業界唯一の管理型信託会社
- 多様なタイプの信託に対応
- 管理などの手間が全くかからない
など、様々なメリットがあり、労力をかけずに土地を活用したい人におすすめというのが、当サイトでの結論です。
このページではスターツ信託株式会社の土地活用の特長やメリット、デメリットなどを解説していますので、パートナーとなる業者選びの際の参考にしていただければと思います。
目次
スターツ信託株式会社の土地活用を8つの観点から10段階で評価
| 評価 | 評価の根拠 | |
| 信託事業の実績 | 7 | 事業開始が2009年と歴史は浅いが、多数の土地を信託で活用してきた実績あり。 |
| 対応エリアの広さ | 5 | 特にエリアなどは指定されておらず、詳細は不明。 |
| 土地活用プランの数 | 10+ | 土地活用の方法は賃貸経営となるアパートやマンション、店舗、駐車場、トランクルームなど様々で、ありとあらゆる手段が選択肢になる。 |
| 信託事業の品質 | 9 | グループ企業と連携し高品質な建物と管理を提供。 |
| 一括借上システムの充実度 | － | 一括借上げシステムは存在しない。 |
| 価格帯 | 10+ | 初期費用、維持費用ともにスターツ信託株式会社持ち。建物を建てる場合もスターツ信託株式会社名義で組んでもらえるため、いきなり借金を背負う心配はない。 |
| アフターサービス | － | 特になし |
| しつこい個人営業がないか | 8 | 特になし |
信託は信頼できる人に財産を預けて活用してもらう仕組み
今回は、具体的な商品の説明に入る前に、信託という仕組みについて少し解説したいと思います。
信託とは、受益者兼委託者（土地のオーナー、以下受益者と表記）が受託者（信頼できる個人や法人）に対して、自分の土地や建物、あるいは有価証券などの財産を一定の期間預けて、代わりに運用してもらうシステムです。
受益者は受託者から預かった財産を様々な形で運用して賃料収入を得ます。
受益者は賃料収入から経費と信託報酬を引いた額を受け取れます。
収入から経費と信託報酬を引いた額が赤字だった場合は、利益は受け取れません。
やや複雑にも思えますが、要は受託者が受益者の代わりに財産を活用して稼いでくれる仕組みと思えばだいたい間違いありません。
例えば、土地信託の場合、受益者は土地を預けるだけで、他にこれと言ってすることはありません。
通常の管理委託と違って、いちいち確認を求められることもありません。
他者が土地用活をしてくれるという点では、他の大手建設業者の一括借上げシステムなどと余り変わらないようにも思えますが、両者には大きな違いがあります。
信託には、信託受益権という権利が絡んでくるのです。
信託受益権とは、土地活用で得た収益から配当を得る権利です。
信託の契約を結んだ場合、土地信託をすると名目上の土地所有者は受託者になりますが、受益者は信託受益権を得ます。
信託受益権は有価証券の一種で、これを持ち続ける限り、ずっと収益が受け取れる、というわけです。
また、信託受益権は売買することも可能です。
信託の受託者に課せられる義務
受託者の最も基本的な義務は「善管注意義務」「忠実義務」「分別管理義務」の3つです。
また、それ以外にも「公平義務」「帳簿の作成など、報告・保存などの義務」「自己執行義務」「損失てん補責任等」などがあります。
善管注意義務
善管注意義務とは、受託者が信託目的を実現するために、善良な管理者の注意を持って信託事務を処理しなければならないという義務です。
善良な管理者の注意とは、受益者の社会的地位や能力などから期待される通常レベルの注意のことです。
極端な注意不足は全管注意義務違反とみなされます。
忠実義務
忠実義務とは、受託者は法令や信託目的に従い、受益者の利益のために信託事務を行わなければならないという義務です。
善管注意義務と似通った部分もありますが、こちらは受益者と受託者の利益が相反する行為、受益者の利益にならず受託者の利益になる行為を制限するためのものだと思っていただければだいたい問題ないでしょう。
例えば、信託された賃貸用不動産の修繕を、受託者が経営するリフォーム業者が請け負った場合は、忠実義務違反に相当する可能性があります。
ただし、受託者がそのことを受益者に開示しており、なおかつ受益者がそのことを了承している場合（受益者が受託者の経営するリフォーム業者に任せてもいいという意思を明確にした場合）は忠実義務違反とはなりません。
分別管理義務
分別管理義務とは、受益者から信託された財産は、受託者の財産や他の受益者の財産とはまた別に管理しなければならないという義務です。
都市銀行や地方銀行は、預金者から預けられたお金を使って事業を行うことが許されていますが、信託会社はそれが出来ません。
そのため、仮に万が一信託会社が破産したとしても、受託者の財産は安全に守られます。
なお、万が一信託会社が分別管理義務に違反し、受益者からの財産を勝手に使っていた場合は、日本投資者保護基金という団体から最大で1000万円の補償が受けられます。
都市銀行や地方銀行は日本投資家保護基金には加入していません。
公平義務
公平義務とは、受益者が複数いる場合は、すべての受益者を公平に取り扱わなければならないという義務です。
簡単に言えば、特定の受益者を贔屓するのは禁止、というわけです。
帳簿の作成など、報告・保存などの義務
帳簿の作成など、報告・保存などの義務とは、受託者は帳簿を作成し、一定の時期に貸借対照表、損益計算書その他の書類を作成して受益者もしくは信託管理人（受益者がまだ生まれていない場合などに置かれる代理人のようなもの）にその内容を説明する義務のことです。
また、その書類は10年間（当該期間内に信託の清算の結了があったときはその日まで）保存し、受益者の請求に応じてそれを開示する義務もあります。
自己執行義務
自己執行義務とは、受託者はみだりに第三者に財産を管理・処分させず、自ら信託事務を遂行すべきという義務です。
ただし、現代においては信託業務も多様化していることから、受益者がそれを許容する意思を表明してなくても、受益者の利益にかなう事務処理をする場合は第三者への委託が認められます。
損失てん補責任等
受託者は、上記の義務を怠ったことによって信託財産に減少または変更が生じた場合は、その損失のてん補（補うこと）をしなければなりません。
スターツ信託会社の土地活用のラインナップ
次に、スターツ信託株式会社の土地活用のラインナップを見ていきましょう。
スターツ信託会社の商品は原則として以下の7つにわけられます。
- 土地信託
- 土地信託（お客様名義借入型）
- 不動産管理信託
- 不動産管理信託（借入継続型）
- 収益土地特定贈与信託
- 遺言代用信託
- 資産管理法人向け不動産信託
土地信託
土地信託とは、文字通り土地を信託することです。
スターツ信託が名目上の所有者として企画や運営、開発事業など、すべての不動産経営判断を行います。
高齢者福祉施設や賃貸住宅など、その土地に合った土地活用を行う事になります。
スターツ信託では、免震技術に優れた、最新の施工を取り入れています。
そのため、スターツ信託で管理運営されている免震建築となるマンションは、高床免震と呼ばれる、地震に強い免震建物です。
スターツ信託に委託すると、受益者はほぼ何もする必要はありません。
土地の上に建物を建てる場合、借金はスターツ信託株式会社名義となるため、受益者は初期段階で借金を負いません。
加えて、固定資産税・都市計画税の支払いもスターツ信託株式会社側が負担してくれます。
信託終了後、土地の上に建物や設備がある場合は、それも含めて受け取れますが、借金が残っている場合はそれも追うことになります。
土地信託（お客様名義借入型）
土地信託（お客様名義借入型）は、借入は自分で行うタイプの信託です。
前者の通常の土地信託はスターツ信託株式会社が、スターツ信託株式会社名義で借り入れを行いますが、こちらは受益者が自分の名義で借入を行います。
一見通常の土地信託と比べるとハイリスクに見えますが、こちらは自由に資金調達先が選べるというメリットがあります。
すでにメインバンクと深い関係性がある場合は、そちらで借りたほうが、スターツ信託会社に任せるよりも、金利の減額や、融資極度額のアップなど、好条件で有利になることが多いです。
肝心の交渉はスターツ信託株式会社が行ってくれるため、面倒な手間はかかりません。
不動産管理信託
不動産管理信託とは、現時点ですでに存在する建物の管理を信託することです。
老朽化した物件の入居率を向上させたり、修繕コストを判断したりするのに向いています。
土地信託の場合と同様に、面倒な業務は全て任せられます。
不動産管理信託（借入継続型）
不動産管理信託（借入継続型）は、現時点ですでに存在し、なおかつローンがまだ残っている建物の管理を信託することです。
この場合、スターツ信託会社は土地と建物を担保として提供し、銀行からの許可を得た上で不動産管理を行います。
問題は銀行からの許可が得られるかどうかということですが、銀行が「スターツ信託株式会社に任せたほうが利益が上がる」と判断すれば、許可が得られます。
大抵の場合は素人が管理するよりもスターツ信託株式会社が管理したほうが利益が上がるため、余り心配する必要はありません。
銀行との交渉はスターツ信託会社が行ってくれます。
収益土地特定贈与信託
収益土地特定贈与信託とは、障害がある親族（主に子供）に贈与された不動産を信託することです。
子供に生活費や医療費などが定期的に交付されるため、生活資金が生涯に渡って安定的に確保されます。
特定贈与信託を活用すると、特別障害者（重度の心身障害者）の場合は6000万円まで、特別障害者以外の特定障害者（中軽度の知的障がい者および障害等級2級または3級の精神障がい者等）は3000万円まで贈与税が非課税になるため、普通に贈与を受けさせるよりもお得です。
遺言代用信託
遺言代用信託とは、法定相続では不可能だった資産継承を実現するための信託です。
特定の不動産を特定の人に相続させることが可能なだけではなく、二代、三代先の継承者を予め指定しておくことも可能です。
将来、子供や孫に遺産相続で揉めて欲しくない場合には有効なサービスです。
相続人が多い場合、障害者がいる場合、離婚や再婚などで家庭環境が複雑な場合に効果を発揮するでしょう。
資産管理法人向け不動産信託
資産管理法人向け不動産信託とは、資産管理法人を活用した不動産信託です。
資産管理法人とは、その名の通り資産を管理するための法人です。
スターツ信託会社は、資産管理法人に物件を一括で貸し出します。
資産管理法人はそれを一定の賃料で借上げ、貸主となり、管理や募集を別の業者に委託します。
スターツ信託会社は資産管理法人から受け取った定額賃料の中から、受益者に信託配当を支払います。
スターツ信託会社が定額賃料を受け取る仕組みになっているため、土地信託よりも収益が安定しやすい反面、間に色々な業者が入るため賃料の水準は低くなることが多いです。
スターツ信託株式会社の実績は？
スターツ信託会社は、2009年9月に設立された、比較的歴史の浅い会社ですが、資本金３億円であり、数多くの従業員数が勤めている、不動産事業会社です。
これまでに多数の土地信託をしています。
豊富な活用事例については、スターツ信託株式会社のホームページから確認できます。
スターツグループの歴史は約48年で、企画や運営、継承、管理など様々な強みを持つ複数の企業がグループに入っています。
スターツ信託株式会社のメリットは？
スターツ信託会社の主なメリットは以下のとおりです。
不動産・建設業界では国内唯一の運用型信託会社である
信託会社には、管理型信託業者と運用型信託業者があります。
いろいろと違いはありますが、簡単に言えば運用型信託会社のほうが業務の範囲が広く、なおかつ数が少ないです。
現在、日本には7つの運用型信託会社がありますが、そのうち不動産・建設事業に属しているのはスターツ信託会社のみです。
他の運用型信託会社はほとんどが金融業界に属しています。
彼らも土地信託を行っていますが、彼らは金融のプロであって土地活用のプロではありません。
一方、スターツ信託株式会社はれっきとした土地活用のプロです。
どちらに任せれた方が良いかは、考えるまでもないですね。
一般的な土地活用と比べて手間がかからない
土地をどのように活用するかは基本的に全てスターツ信託会社が決めてくれるので、受益者はこれといって何もする必要はありません。
建物の建設に関しては、建築会社であるスターツCAM株式会社、入居者募集などの住宅関連はスターツピタットハウス株式会社、物件管理はスターツアメニティ株式会社などからのサポートがそれぞれ受けられます。
固定資産税・都市計画税の心配がなくなる
土地信託をした場合、固定資産税はスターツ信託会社が経費として支払います。
その経費の出処は土地信託で得た賃料収入であるため、結局は受益者が負担していることになるのですが、毎年まとまったお金を用意する必要がなくなるのは大きなメリットと言えるでしょう。
なお、これ以外の税金、例えば所得税や住民税、消費税などは、直接事業を行ったときと同じように発生します。
借金をする必要がない（通常の土地信託の場合）
通常、土地活用でアパートやマンションを建てる場合は、自分で借入をしなければなりません。
しかし、通常の土地信託の場合は、スターツ信託株式会社が自社名義で借入をしてくれるため、借金を背負うことはありません。
これは精神的に相当楽なことです。
土地の上に建物が乗って戻ってくる
信託契約が終了した時点で、その土地に建物が乗っかっていた場合、その建物の所有権を得られます。
自分で借金をしていないのに、建物がもらえるのですから、一見非常にお得な仕組みに見えます。
実際にお得な面があることは確かなのですが、結局のところ建物の建築資金の返済は信託期間中に得た賃料収入から経費として差し引かれているので、実質的には受益者が負担したことになります。
ただ、その事実を抜いても、やはり借金無しで建物が付いた土地を受け取れるのは大きなメリットと言えます。
信託会社が倒産しても安全
分別管理義務のところでも少し述べましたが、信託契約の場合は受益者の財産は信託会社の財産や他の受益者の財産とは別に管理されるため、万が一信託会社が倒産しても資産がなくなることはありません。
検査体制が厳しい
信託会社は、定期的に監督官庁から検査を受けます。
これにより受益者の利益が確保されます。
一方、一括借上には検査がないため、土地オーナーの利益が必ずしも確保されません。
信託受益権が得られる
信託受益権（信託によって得られる利益を受け取る権利）は、不動産と比べて移転がしやすい、税金が安くなるなどのメリットがあります。
また、信託受益権はスターツ信託株式会社の許可を得ずに売買したり、担保にしたり出来ます（ただし、所定の手続きが必要になるため連絡は必要です）。
信託受益権の売却は不動産そのものの売却と比べて手間がかからないため便利です。
なお、信託受益権を売却した場合、その時点で土地や建物など、所有不動産ではなくなるため、契約が終了しても土地や建物は戻ってこないので注意が必要です。
スターツ信託株式会社のデメリット
様々なメリットがある株式会社スターツ信託株式会社の土地活用ですが、一方でデメリットも存在します。
収益（純利益）が安定しづらい
土地信託における収益（純利益）は、賃料収入から経費と信託報酬を差し引いたものです。
つまり、経費と信託報酬の合計が、賃料収入よりも大きくなってしまった場合、収益は生まれないわけです。
この点は一定の期間賃料が安定する一括借上げに大きく劣ります。
もし賃料が著しく下落してしまった場合、追加投資を求められることもあります。
逆に、事業がうまく言った場合は、一括借上げよりも収益を増やすことも可能です。
最終的に借金が残る可能性がある
初期段階で借金を負わなくていいのが土地信託の大きなメリットですが、信託契約終了時に借金が残っていた場合は、その借金を負わなければならないというデメリットもあります。
信託契約期間中に返済しておけばいいだけの話ですが、一応覚えておきましょう。
信託できない土地もある
スターツ信託株式会社といえども、すべての土地を上手に活用できるわけではありません。上手に活用できなそうな土地に関しては、信託を断られることもあります。
もっとも、これは他の建設業者に一括借上げを任せるときにも言えることなので、スターツ信託株式会社特有のデメリットであるとはいえません。
スターツ信託株式会社の合意がないと契約解除できない
信託契約は原則として、両者の合意がない限りは契約期間が終了するまで解除できません。
土地信託を始めたけれど、やっぱりその土地に家を建てたいという場合は、スターツ信託株式会社と交渉を行う必要があります。
スターツ信託株式会社での土地活用が向いている人
以下の条件に当てはまる方には、スターツ信託株式会社での土地活用をおすすめします。
土地活用はしたいが、手間は一切かけたくない人
土地信託は通常の土地活用と比べて、かかる手間が格段に少なくなります。
固定資産税や都市計画税の支払いも不要ですし、なにより企画立案から設計、施工管理までをすべて任せられます。